Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Aswath Damodaram é professor na Stern School of Business, New York University.
Fazendo também da “partilha” a sua missão, disponibiliza gratuitamente informação económica e financeira de excelência muito relevante para a avaliação patrimonial, nomeadamente no apoio que fornece às avaliações pelo método do rendimento.
Aproveitamos para sublinhar a importância do método do rendimento como uma metodologia essencial para se estimar o valor de um imóvel, apesar do método comparativo de mercado ser sempre a primeira opção.
- Dois lotes de terreno contíguos, com a mesma frente mas em que um tem o dobro da área do outro. Também tem o dobro do valor?
No artigo de hoje focamo-nos em algumas regras práticas que permitem responder a esta questão:
- Regra do 4-3-2-1
O terreno é dividido em quartis, estando 40% no primeiro a partir da sua frente, 30% no segundo quartil, 20% no terceiro quartil e 10% no quarto quartil.
- Lei do 1/3, 2/3
Considera-se que 50% do valor do terreno se encontra no primeiro terço a partir da sua frente.
- Hipótese de Hoffman
Considera-se que 2/3 do valor do terreno encontra-se na primeira metade e 1/3 na segunda metade.
- Hipótese de Jerret
São considerados na distribuição dos quartis, as percentagens 40%, 26,7%, 19% e 14,3%, respetivamente.
- Hipótese de Harper
É considerada uma variação proporcional à raiz quadrada da profundidade do lote.
Os problemas dos suinicultores começaram há muitos anos. São do tempo de um certo primeiro-ministro que permitiu abater barcos a troco de dinheiro, que não se cultivasse terras a troco de dinheiro (“set aside”) e também que se abrissem as fronteiras do setor da suinicultura antes do tempo. Tudo por sermos uns bons alunos!
Pode parecer, à partida, que o imobiliário passa ao lado desta crise. Devemos ser cautelosos, pois em qualquer setor que nos encontremos, o imobiliário ou a sua fiscalidade acompanhar-nos-ão sempre.
Os suinicultores começam logo a ser prejudicados pela fiscalidade no imobiliário.
Em termos de Imposto Municipal de Imóveis (IMI), uma instalação suinícola está equiparada a uma indústria ou armazenagem, o que não é correto.
A atividade suinícola por norma é intensiva e em ciclo fechado, o que implica uma área enorme de implantação de edificado. No entanto, é edificado de valor económico reduzido, atendendo aos seus aspetos construtivos e também ao desgaste que sofre pelo tipo de atividade exercida.
Talvez um pequeno exemplo possa ilustrar o que pretendemos afirmar. Um bom armazém ou unidade industrial terá, seguramente 9 ou 12 metros de pé direito. Uma suinicultura com um pé direito dessa ordem de grandeza não é viável. Terá no máximo 6 metros. No entanto, para a mesma área de implantação tem o mesmo valor patrimonial, logo o mesmo valor de imposto.
Não nos parece que a resolução deste problema requeira autorização dos nossos parceiros europeus.
Um valor patrimonial desajustado, para mais, prejudica o mercado de compra e venda de instalações pecuárias, pois onera o valor do Imposto sobre Transações de Imóveis (IMT). As empresas suinícolas portuguesas, pela sua dimensão, são de responsabilidade limitada, o que no caso de venda de mais de 75% do seu capital social, dá lugar a pagamento deste imposto.
Será que o Governo não quer dar uma ajuda às reestruturações empresariais, potenciando as economias de escala, prescindindo de IMT? Vamos agora outra forma de arrasar a suinicultura (e muitos outros setores) e o imobiliário urbano. Queixava-se o Sr. Manuel, talhante numa freguesia do concelho de Matosinhos, que iam abrir uma média superfície a escassas centenas de metros do seu estabelecimento.
(Os “Sr. Manuel” deste país são uma alternativa que os suinicultores têm para colocar os seus produtos a um preço mais atrativo).
Como o compreendemos.
O concelho de Matosinhos deve ser o concelho do país com o maior número de médias e grandes superfícies por m2. Estes estabelecimentos, alguns estrangeiros, outros de portugueses com sede na Holanda, para não pagarem impostos, e outros mesmo de portugueses, fazem as suas comprar em países vizinhos.
Estas têm ainda a capacidade de fazer uma espécie de “dumping”, que é estarem permanentemente com preços baixos em produtos de suinicultores, sabendo que podem ir buscar a margem que lhes falta noutro qualquer produto, num cosmético qualquer.
Lá está a concorrência desleal aos “Sr. Manuel”, que, inevitavelmente, serão afastados para fora do negócio.
Acaba o negócio do talhante, como acaba o negócio da frutaria, como acabam muitos negócios.
Será por acaso que o Sr. Presidente da Câmara de Matosinhos não consegue revitalizar a rua mais conhecida do concelho, a Rua Brito Capelo?
Será por acaso que existem cada vez mais suiniculturas devolutas, com graves problemas ambientais? O que fazer com elas?
No últimoartigo mostramos a nossa visão do que deve ser uma relação de partilhaentre mediadores imobiliários e avaliadores imobiliários.
Para que esta relação seja justa deve existir uma separaçãoclara entre as duas atividades, sem cruzamento de competências, o que nemsempre acontece.
Vêm estas palavras a propósito de uma publicação promovidapela Century21 no Facebook, que depois confirmamos no sítio da internet daempresa, com o seguinte texto (o sublinhado é nosso):
“Quer esteja ou não interessado em vender o seu imóvel, sótem a ganhar em saber qual o seu valor de mercado.
É tão simples recorrer aos Profissionais do ImobiliárioCENTURY 21®, que lhe farão uma Estimativa de Valor Gratuita sem qualquercompromisso ou custo! Para tal realizam uma análise de mercado na zona,comparando preços e analisando a oferta e a procura, para uma apreciaçãoprecisa e detalhada do valor do seu imóvel. Não fique sem saber quanto vale oseu património!
Vamos entrar em contacto consigo!”
Passamos a explicar porque discordamos de uma forma muitoclara desta sugestão:
-A estimativa do valor de mercado de imóveis é competênciados Peritos Avaliadores de Imóveis, classe profissional representada por duas associações,a Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários e a Associação Portuguesa deAvaliadores de Engenharia.
A profissão tem uma grande relevância e exigência, sendo queem algumas avaliações é também regulada pela Comissão do Mercado de ValoresMobiliários (CMVM). Neste caso, é exigido um número mínimo de créditos deformação, experiência profissional e um seguro de responsabilidade civil, comum capital mínimo garantido de 250.000€.
Cada vez mais é exigido aos Peritos Avaliadores de Imóveiscredenciados o registo na CMVM. Por exemplo, além de todo o setor financeiro,também a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas e a Ordem dos ContabilistasCertificados exigem aquele registo.
-A legislação da mediação imobiliária não permite que asempresas façam mediação de imóveis que tenham avaliado. Também a CMVM é muitoexigente neste aspeto, tendo alterado recentemente a legislação, colocando maisrigor na formulaçãodas incompatibilidades.
O que vai acontecer quando a Century21 avaliar um imóvel queo cliente peça depois para mediar a venda? Vai dizer para este ir à Remax ou àERA, ou a outra qualquer imobiliária, porque legalmente está impedido de ofazer?
Como diz o ditado "À mulher de César não basta ser honesta, deve parecerhonesta".
Deixamos duas questões que gostaríamos de ver respondidaspela empresa:
-Estará a empresa a fazer avaliações imobiliárias, o queestará fora do seu Código de Atividade Empresarial (CAE 68311)?
-Será que aceitam que seja legítimo que os PeritosAvaliadores de Imóveis façam atividades de angariação e mediação, da mesmaforma que exercem competências que não lhes estão atribuidas?