Avaliador de imóveis

A Portaria n.º 216-B/2008 de 3 de Março e a avaliação de terrenos.

"(…) O método residual é o método mais adequado para estimar a valorização de solos não consolidados por edificações ou escassamente urbanizados ou por urbanizar, onde seja possível planear a construção através dos instrumentos legais em vigor como sejam os Planos Diretores Municipais, os Panos de Urbanização ou os Planos de Pormenor.

Neste método, o produto imobiliário é concebido como se tratasse de um qualquer projeto de investimento empresarial, com um fator de risco, levando-se a cabo num horizonte temporal em que a partir de um investimento inicial, se geram fluxos monetários, recebimentos e gastos (…).

“(…)1.º Os parâmetros para o dimensionamento das áreas destinadas a espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de utilização colectiva são os constantes dos quadros I e II anexos à presente portaria, que dela fazem parte integrante.

2.º Os valores constantes dos quadros I e II são os mínimos a considerar, atendendo aos tipos de ocupação do espaço.

3.º O dimensionamento do número de lugares de estacionamento necessários ao uso habitacional deve ser determinado em função da tipologia dos fogos e, na ausência desta indicação, deve ser considerado o valor da área média do fogo.

4.º Nos conjuntos comerciais e estabelecimentos comerciais com área de construção total superior a 2500 m2, armazéns, estabelecimentos industriais integrados em áreas de localização empresarial, estabelecimentos de indústria pesada ou plataformas logísticas poderão ser apresentados valores distintos dos fixados, desde que devidamente fundamentados em estudos de tráfego.(…).

Alerta (para o) Banco de Portugal.

O Banco de Portugal, e bem, em conjunto com a CMVM e o Instituto de Seguros de Portugal, instituiu regras muito apertadas para a avaliação de imóveis que sirvam como caução para atividades bancárias, qualquer que seja a sua forma.

Acontece que nem todas as cauções são constituídas por ativos imobiliários, com valores que suplantam, em muito, o valor de imóveis.

No âmbito da nossa atividade profissional já fomos chamados a avaliar equipamentos industriais de centenas de milhares de euros.

As questões são pertinentes e colocam-se:

-O Banco de Portugal tem-se preocupado com a qualidade destas avaliações?

-Estas avaliações não deveriam ter um grau de exigência, quer técnica quer deontológica, igual às avaliações de imóveis no âmbito da avaliação bancária?

Na esperança que estas palavras cheguem a quem de direito, aproveitamos, mais uma vez, para repetir uma publicação nossa sobre a avaliação de máquinas e equipamentos:

“No artigo de hoje referenciamos algumas metodologias para a avaliação de máquinas e equipamentos, normalmente utilizadas no âmbito da nossa atividade na empresa Formatos, Formadores e Consultores Associados, L.da.

Introduzimos ainda duas noções, que importantes para as metodologias expostas:

Valor de Uso Continuado (VUC) - Valor que assume para a empresa, no pressuposto que contribui para a sua atividade operacional, estando em funcionamento e gerando fluxos de caixa.

Valor de Substituição a Novo (VSN) - Valor determinado na base do que o equipamento custaria para ser substituído por outro igualmente satisfatório, ponderando-se o desenvolvimento tecnológico do mercado.

...

[continua]

Por que se lamenta Abelterium?

Esta não é a primeira vez que escrevemos sobre Abelterium (Alter do Chão).

Num artigo anterior, “E assim definhou Abelterium…”, abordamos algumas aspetos que teriam levado ao declínio desta vila lindíssima no norte alentejano que, como muitas outras localidades, sofre com a sua interioridade.

Como sempre acontece nestas circunstâncias, as culpas são sempre apontadas ao poder central, que cada vez transfere menos verbas para o poder local e que também não constrói as infraestruturas que as populações consideram vitais. No caso de Alter do Chão, a Barragem do Pisão.

No entanto, esta é a maneira mais fácil de ver os problemas, culpar os outros e não olhar para os próprios defeitos.

Embora não sejamos cidadãos de Alter do Chão, acompanhamos de perto a sua vivência há mais de 30 anos, e, com a experiência que vamos conseguindo na nossa área de atividade, permitimo-nos alertar para alguns defeitos estruturais que podem e devem ser corrigidos.

Normalmente são três os eixos que podem desenvolver uma localidade: indústria, agricultura ou turismo, com este último a ajudar o pequeno comércio local.

Decididamente, Alter do Chão não tem vocação industrial, apesar de existir uma Zona Industrial que, inevitavelmente, tem reduzida taxa de ocupação.

Na agricultura tem-se afirmado um polo muito interessante na freguesia de Seda, com extensões francas de olivais, de vinha e também com uma empresa importante do setor leiteiro.

Outro polo, por razões que a razão (des)conhece está a funcionar mal. Referimo-nos, concretamente, que à Coudelaria de Alter.

Resta, finalmente, o setor do turismo.

À mesa do café dizia-nos um alterense: “Estão a ver, o Palácio do Álamo tem duas funcionárias, e vão as duas almoçar ao mesmo tempo. Será que é difícil fazer com que tenham horários desfasados de almoço e o edifício não feche as portas? Completava outro alterense que no Castelo acontecia o mesmo.

Já numa outra visita que fizemos à vila quisemos visitar a Estação Arqueológica de Ferragial D’El Rei. Não foi possível porque preferiram manter aberto o Palácio do Álamo!

Disto, o poder central não tem culpa!

Estarão as potencialidades de Alter do Chão, neste setor, bem aproveitadas? Achamos que não.

Tem uma Coudelaria de reconhecido mérito, tem uma Estação Arqueológica de excelência, que está a afirmar-se no panorama cultural internacional, tem um património arquitetónico renascentista e barroco interessante.

Tem outra característica completamente descurada, que é a sua centralidade. Alter do Chão está no centro de várias cidades com património cultural e de muito interesse: Évora a 90 km, Estremoz a 47 km, Badajoz a 80 km, Marvão a 50 km e Vila Viçosa a 67 km.

Não basta ter as ferramentas, é preciso utilizá-las e isso não estará a ser feito.

Urge um plano estratégico para o turismo concelhio, que, em nossa opinião, deve articular-se em duas vertentes.

Por um lado, promover as mais-valias turísticas intrínsecas do concelho e articulá-las com a sua característica de “hub”. É preciso gizar um plano, sair dos gabinetes e ir ter com quem tem o poder de atrair públicos. É preciso criar projetos “âncora” que levem as pessoas a visitar a vila, é preciso criar factos relevantes.

Chamamos factos relevantes, por exemplo, à I.ª Bienal de Arqueologia e História de Alter do Chão - 1.º Colóquio Internacional. Já um programa “pimba” de televisão…

Por outro lado, combater um problema em Alter do Chão, que se prende com a reduzida oferta de camas.

Não estando a vila na rota das grandes cadeias hoteleiras, devem complementar a oferta com a “prata da casa”.

Sabemos da existência de habitações camarárias e particulares devolutas no núcleo central da vila. Há que apostar na reabilitação e requalificação urbanas deste património característico do Alentejo existente no núcleo central.

Estas habitações poderiam ser postas ao dispor do mercado de alojamento local, potenciando ainda o aparecimento de um empreendedorismo jovem que falta no concelho.

São só algumas ideias, mas que tal fazer algum trabalho de casa?

Método de Monte Carlo