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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Valor de sinergia (marriage value)


Fonte: Quino

Valor de sinergia é o valor que resulta da junção de dois oumais ativos imobiliários, para criar um novo ativo, em que este possui um valorsuperior à soma dos valores de cada um, individualmente.

Todos temos um pouco de peritos avaliadores de imóveis e,muitas vezes, investidos nestas “funções”, misturamos conceitos e acreditamosque o valor de mercado de um imóvel deva ser confundido com o valor desinergia.

Este valor de sinergia é muitas vezes aproveitado por proprietáriosde imóveis, principalmente quando sabem que uma qualquer promoção imobiliárianão pode ser efetivada sem a sua concordância. Afinal, pretende-se uma maisjusta repartição das mais-valias proporcionadas.

No artigo de hoje pretendemos mostrar, de uma forma muitosimples, como devemos abordar esta temática, em que um exemplo vale mais quemil palavras!

Suponhamos que existe um terreno, no fundo três imóveiscontíguos de três proprietários distintos, uma habitação com jardim, um armazémdesativado e uma pequena vacaria, valendo cada um dos imóveis (valor demercado), isoladamente, 100.000€, 250.000€ e 15.000€, respetivamente.

No entanto, uma promoção imobiliária, conjunta, dos trêsimóveis, contando com a aquiescência do Plano Diretor Municipal, valoriza oimóvel resultante em 1.250.000€.

Como valorizar cada um dos terrenos, neste cenário, paraequilibrar a mais-valia gerada pela promoção imobiliária?

Pensamos assim:
- O valor total dos três imóveis, isoladamente, é100.000€+250.000€+15.000€=365.000€

- O valor com a promoção imobiliária é de 1.250.000€

- O valor de sinergia é a diferença 1.250.000€-365.000€=885.000€

- O empreendimento só é possível se os três imóveis foremconsiderados, caso contrário, é inexequível. Logo, a mais valia deve serrepartida em partes iguais, 885.000€/3=295.000€

- Concluindo, cada um dos proprietários deveria receber,respetivamente, 395.000€ (habitação com jardim), 545.000€ (armazém desativado)e 310.000 (pequena vacaria).


É um tema sensível, com opiniões diferentes e apaixonadas…

Avaliação expedita de terrenos urbanizáveis

(Equação de Oscar Olave)

São terrenos urbanizáveis, desde que os instrumentos legaisem vigor o permitam (nomeadamente os Planos Diretores Municipais), todosaqueles que apresentem características de localização, de áreas, de topografiae de acessibilidades, entre outras, em que o seu máximo e melhor aproveitamentoseja obtido através de um loteamento, onde seja possível a sua divisão pelaimplantação de arruamentos e correspondente subdivisão em lotes.

Na avaliação destes terrenos, o primeiro dos métodos a serutilizado, como em qualquer avaliação, é o método comparativo de mercado. Já emdocumentos anteriores defendemos que as técnicas mais adequadas para umaestimativa rigorosa pelo método comparativo de mercado são a inferênciaestatística e o tratamento por fatores:

A outra ferramenta mais utilizada é o “método involutivo”,tanto na sua versão dinâmica como na versão residual.

A versão dinâmica utiliza técnicas de DCF - “Discount cashflow” – já afloradas também em artigo anterior:

Para a versão residual, uma avaliação mais expedita,apresentamos a Equação de Oscar Olave:

Emque:
X– valor do terreno
S– área total do terreno
K– percentagem do terreno para circulação, espaços verdes e áreas de cedências
q– valor médio por m2 de lotes vizinhos
L – lucro doempreendimento
Dt – Despesastotais de urbanização e implantação do loteamento.

Resiliência psicológica

(Artigo publicado no blogue http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/)

Todo o ser humano tem uma maior ou menor capacidade para conseguir superar obstáculos e resistir a pressões. Assim, esta capacidade - resiliência psicológica - tem que estar muito apurada nos Peritos Avaliadores de Imóveis, pelas inúmeras situações de tensão que têm de vivenciar.

Uma dessas situações acontece nos processos de insolvência.

Explicando a metodologia, uma primeira nota de preocupação. Por culpa de uma legislação que deveria defender melhor os contribuintes, nomeadamente os que se encontram mais debilitados, não é obrigatória a presença de Peritos Avaliadores! É também curioso verificar que ainda subsiste a figura do “louvado”!

Código das Insolvências:
Artigo 150.º
Entrega dos bens apreendidos
e) Quer no arrolamento, quer na entrega por balanço, é lavrado pelo administrador da insolvência, ou por seu auxiliar, o auto no qual se descrevam os bens, em verbas numeradas, como em inventário, se declare, sempre que conveniente, o valor fixado por louvado, se destaque a entrega ao administrador da insolvência ou a depositário especial e se faça menção de todas as ocorrências relevantes com interesse para o processo; 

Artigo 153.º
Inventário
1 - O administrador da insolvência elabora um inventário dos bens e direitos integrados na massa insolvente na data anterior à do relatório, com indicação do seu valor, natureza, características, lugar em que se encontram, direitos que os onerem, e dados de identificação registral, se for o caso. 
… 
3 - Sendo particularmente difícil, a avaliação de bens ou direitos pode ser confiada a peritos. 

Quando a Administração de Insolvência toma conta da massa insolvente, trata de inventariar e avaliar os bens móveis. Este trabalho é realizado por recursos internos da Administração de Insolvência ou contratando uma empresa externa, normalmente a leiloeira que vai vender os bens. Em qualquer das situações, é um manifesto conflito de interesses que deveria ser acautelado.

No caso dos bens imóveis, é recorrente a chamada dos Peritos Avaliadores, apesar de, conforme já foi referido, não ser obrigatório. No entanto, como os bens imobiliários das massas insolventes podem atingir um elevado valor, seria exigível um maior escrutínio. Por que não, também aqui, a exigência da presença de Peritos Avaliadores certificados pela CMVM, seguindo as regras de avaliação do Decreto-Lei 153/15 de 14 de setembro?

Posteriormente, a venda da massa insolvente pode ter as modalidades normais em processos executivos: venda mediante proposta em carta fechada, venda por negociação particular e venda em leilão público e leilão “online”. As leiloeiras, normalmente, são encarregadas de a promover. Os valores finais podem ser substancialmente inferiores aos valores de avaliação.

Com frequência é exigido ao avaliador, além do valor de mercado, o chamado valor de venda imediata.

Este conceito só serve para penalizar o valor atribuído aos imóveis em processos de insolvência ou em processos de carácter similar (dações em pagamento, no caso da Banca). Na prática, se o valor de mercado for 100 unidades monetárias, o valor de venda imediata é de 70 unidades monetárias e o valor efetivo de venda 59,5 unidades monetárias.

Este resultado deriva do n.º 2 do art.º 816.º do CPC (“valor a anunciar para a venda é igual a 85 % do valor base dos bens.”). Existirá alguma perversidade? Sim, o valor de venda imediata substitui, muitas vezes, o valor de mercado como valor base dos bens.

Voltando ao assunto inicial, os avaliadores têm que lidar com processos psicológicos muito exigentes. Desde logo porque a realização de uma avaliação processualmente correta e impoluta colide, com frequência, com a devastação psicológica e com a carência económica em que caíram os insolventes e também muitos trabalhadores das empresas que insolveram. Com efeito, veem muitas vezes o valor de avaliação como a sua tábua de salvação, como a última hipótese de ficar com algum bem.

Talvez um pequeno exemplo real possa explicar melhor o que temos tentado traduzir por palavras: a avaliação de um pequeno apartamento numa cidade do país, em que o único rendimento do agregado familiar a quem pertencia o imóvel era um ordenado de empregada doméstica, que sustentava um marido transplantado ao coração, uma filha deficiente acamada num quarto sem luz direta e um filho desempregado. 

Haja resiliência psicológica!

Acrónimos e outros na avaliação de hotéis


Muitas propriedades são compradas e vendidas com base no seu potencial de negócio e não apenas no valor dos seus terrenos ou edifícios. São concebidas, ou adaptadas, para um uso específico.


Estão incluídas neste capítulo unidades hoteleiras, bares, restaurantes, teatros ou cinemas, estações de serviço e lares de terceira idade.

Na avaliação de investimentos hoteleiros os profissionais da avaliação não se devem centrar apenas nos métodos de avaliação, necessitando de complementar a sua informação com características intrínsecas ao negócio.

No artigo de hoje abordamos um conjunto de conceitos importantes para a avaliação de unidades hoteleiras.

Enunciamos uma série de acrónimos comummente utilizados no negócio:



Algumas notas acerca dos acrónimos atrás referidos:

- O RevPAR, talvez o indicador mais conhecido em hotelaria, dá-nos uma ideia da performance de todos os quartos que se encontram disponíveis nas unidades hoteleiras.

O RevPAR articula-se com o ADR e a OCC da seguinte forma:

REVPAR /ADR = OCC %
REVPAR /OCC% = ADR
ADR X OCC (% ) = REVPAR

Como é que estes indicadores se relacionam com os indicadores de mercado? Precisamente através do MPI (mede como um hotel se está a comportar relativamente à concorrência, devendo o seu valor ser sempre superior à unidade), ARI (como é que o nosso ADR se confronta com a concorrência) e RGI (como é que o nosso RevPAR se confronta com a concorrência).

Comércio de rua com o Porto a recuperar terreno...


Aproveitando a mais recente publicação trimestral da consultora CBRE, Snapshot Rendas_Yields, que acompanha as rendas e “yields” prime do mercado de investimento imobiliário de Lisboa e Porto, não podemos deixar de partilhar com os nossos leitores algumas curiosidades que vamos registando, da sua leitura, hoje com destaque para o setor do comércio de rua (dimensão "standard" de 100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista, no Porto e Avenida da Liberdade e Chiado em Lisboa). 

(adaptado por Formatos, L.da

É, sem dúvida, uma publicação muito interessante, que constitui um apoio muito importante para a atividade de avaliação de imóveis.

Ao analisarmos os elementos disponíveis desde que se verificou o início da crise é patente que Lisboa nunca verdadeiramente viu diminuir o valor dos seus imóveis, ao contrário do Porto, que sofreu uma diminuição considerável. Verdadeiramente, o Porto só assumiu valores iguais a 2009 no ano de 2015.

(adaptado por Formatos, L.da

Contudo, os últimos dados têm permitido verificar uma estagnação no preço dos imóveis na cidade de Lisboa, em contraponto com o que sucede na cidade do Porto.

No entanto, podemos é curioso verificar que os preços na cidade do Porto têm disparado desde o fim da crise em 2014, tendo um desempenho equivalente ao da cidade de Lisboa.

(adaptado por Formatos, L.da

O que permanecerá uma incógnita é o que acontecerá se for por diante a limitação ao aumento das rendas das “lojas históricas”.

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