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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Resiliência psicológica

(Artigo publicado no blogue http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/)

Todo o ser humano tem uma maior ou menor capacidade para conseguir superar obstáculos e resistir a pressões. Assim, esta capacidade - resiliência psicológica - tem que estar muito apurada nos Peritos Avaliadores de Imóveis, pelas inúmeras situações de tensão que têm de vivenciar.

Uma dessas situações acontece nos processos de insolvência.

Explicando a metodologia, uma primeira nota de preocupação. Por culpa de uma legislação que deveria defender melhor os contribuintes, nomeadamente os que se encontram mais debilitados, não é obrigatória a presença de Peritos Avaliadores! É também curioso verificar que ainda subsiste a figura do “louvado”!

Código das Insolvências:
Artigo 150.º
Entrega dos bens apreendidos
e) Quer no arrolamento, quer na entrega por balanço, é lavrado pelo administrador da insolvência, ou por seu auxiliar, o auto no qual se descrevam os bens, em verbas numeradas, como em inventário, se declare, sempre que conveniente, o valor fixado por louvado, se destaque a entrega ao administrador da insolvência ou a depositário especial e se faça menção de todas as ocorrências relevantes com interesse para o processo; 

Artigo 153.º
Inventário
1 - O administrador da insolvência elabora um inventário dos bens e direitos integrados na massa insolvente na data anterior à do relatório, com indicação do seu valor, natureza, características, lugar em que se encontram, direitos que os onerem, e dados de identificação registral, se for o caso. 
… 
3 - Sendo particularmente difícil, a avaliação de bens ou direitos pode ser confiada a peritos. 

Quando a Administração de Insolvência toma conta da massa insolvente, trata de inventariar e avaliar os bens móveis. Este trabalho é realizado por recursos internos da Administração de Insolvência ou contratando uma empresa externa, normalmente a leiloeira que vai vender os bens. Em qualquer das situações, é um manifesto conflito de interesses que deveria ser acautelado.

No caso dos bens imóveis, é recorrente a chamada dos Peritos Avaliadores, apesar de, conforme já foi referido, não ser obrigatório. No entanto, como os bens imobiliários das massas insolventes podem atingir um elevado valor, seria exigível um maior escrutínio. Por que não, também aqui, a exigência da presença de Peritos Avaliadores certificados pela CMVM, seguindo as regras de avaliação do Decreto-Lei 153/15 de 14 de setembro?

Posteriormente, a venda da massa insolvente pode ter as modalidades normais em processos executivos: venda mediante proposta em carta fechada, venda por negociação particular e venda em leilão público e leilão “online”. As leiloeiras, normalmente, são encarregadas de a promover. Os valores finais podem ser substancialmente inferiores aos valores de avaliação.

Com frequência é exigido ao avaliador, além do valor de mercado, o chamado valor de venda imediata.

Este conceito só serve para penalizar o valor atribuído aos imóveis em processos de insolvência ou em processos de carácter similar (dações em pagamento, no caso da Banca). Na prática, se o valor de mercado for 100 unidades monetárias, o valor de venda imediata é de 70 unidades monetárias e o valor efetivo de venda 59,5 unidades monetárias.

Este resultado deriva do n.º 2 do art.º 816.º do CPC (“valor a anunciar para a venda é igual a 85 % do valor base dos bens.”). Existirá alguma perversidade? Sim, o valor de venda imediata substitui, muitas vezes, o valor de mercado como valor base dos bens.

Voltando ao assunto inicial, os avaliadores têm que lidar com processos psicológicos muito exigentes. Desde logo porque a realização de uma avaliação processualmente correta e impoluta colide, com frequência, com a devastação psicológica e com a carência económica em que caíram os insolventes e também muitos trabalhadores das empresas que insolveram. Com efeito, veem muitas vezes o valor de avaliação como a sua tábua de salvação, como a última hipótese de ficar com algum bem.

Talvez um pequeno exemplo real possa explicar melhor o que temos tentado traduzir por palavras: a avaliação de um pequeno apartamento numa cidade do país, em que o único rendimento do agregado familiar a quem pertencia o imóvel era um ordenado de empregada doméstica, que sustentava um marido transplantado ao coração, uma filha deficiente acamada num quarto sem luz direta e um filho desempregado. 

Haja resiliência psicológica!

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