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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Inferência estatística, avaliação de imóveis e mediação imobiliária

Pensamos nãocometer nenhuma inconfidência se partilharmos a conversa de avaliador deimóveis para profissional da mediação imobiliária, que tivemos com MassimoForte, acerca doestudo que foi publicitado no nosso último artigo, que resolvemos publicar agora paraficar ao alcance de todos.
João Fonseca, Perito Avaliador de Imóveis, 919375417

LembravaMassimo Forte que o preço aconselhado, na mediação, resulta, quaseexclusivamente, do método comparativo de mercado. Referia ainda que deveráaconselhar-se um valor mínimo e máximo ao cliente, dando-lhe a liberdade para oescolher.  

É certo que advogamosem causa própria, pois defendemos intransigentemente a inferência estatísticano método comparativo de mercado, mas é nossa firme convicção que é umaferramenta muito útil para a mediação imobiliária.

Esta nossaperceção baseia-se principalmente no facto desta metodologia retirar qualquersubjetividade na análise de valor de um imóvel e também permitir sugerir aindicação de um intervalo de valor.

Poderá sercolocada a questão da morosidade ou da complexidade de se obter uma equação eum intervalo de confiança, mas relembramos aqui o nosso artigo “Uma ajuda para avaliadores”, em que apresentamos uma ferramentaque, rapidamente, soluciona o problema.

Por outrolado, obtida uma equação de regressão para uma determinada zona, esta perdurapor muito tempo, não sendo necessário repetir o processo sempre que énecessário avaliar um imóvel. Aliás, é muito mais simples, pois rapidamenteencontramos o valor do imóvel que pretendemos angariar.

Após a análisede regressão e a obtenção da equação, deve ser estimado um intervalo deconfiança, intervalo estimado onde a média de um parâmetro de uma amostra temuma dada probabilidade de ocorrer.

No nossoestudo, por exemplo, um apartamento no Parque das Nações, com uma instalaçãosanitária, classificação energética classe A e um lugar de garagem deverá terum valor de 3.785€/m2.

Contudo, com90% de probabilidade, podemos afirmar que o valor do apartamento situar-se-àentre os valores de 3.587€/m2 e 3.983€/m2 (intervalo de confiança estimado).


O estudoapresentado no artigo da semana passada poderá ser obtido [aqui].

Quanto vale um apartamento de T1 ou T2 na freguesia do Parque das Nações?

Noartigo de hoje publicamos as conclusões de um trabalho, com base em valores de“asking price” do sítio da internet da mediadora Remax (www.remax.pt) para a freguesia do Parque dasNações, na cidade de Lisboa. Este trabalho pretende encontrar uma equação quepermita estimar o valor de apartamentos de tipologia T1 e T2.


Éuma amostra com uma quantidade suficiente de imóveis, porque obedece à regra emque o número de elementos da amostra deve ser superior a três vezes o número devariáveis independentes mais uma.
Esteestudo assume como verdadeiras todas as informações fornecidas no sítio damediadora e que nenhumas responsabilidades podem ser atribuídas ao autor dopresente estudo pela sua utilização.
Pretendetambém demonstrar como a inferência estatística pode estar não só ao serviço daavaliação de imóveis, em particular da classe profissional de avaliador deimóveis, mas também de toda a fileira, nomeadamente da mediação imobiliária.
Asua principal conclusão, surpreendente, é que a variável independente“Quartos”, nesta amostra de imóveis recolhidos, não é significativa para aexplicação do valor!
Nestaequação existem variáveis qualitativas que foram transformadas em variáveisquantitativas (certificação energética e localização).
Parauma correta aplicação da equação é necessária a obtenção do estudo completo etambém a consciência que este só pode ser aplicado a apartamentos T1 e T2.
Oestudo será disponibilizado por correio eletrónico bastando para isso osinteressados “clickar” Seguir em Google+ de http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt!

Seráainda permitido concluir, com base nos elementos obtidos, que:
-91,3%da variação de valor está explicada pela equação.
-Aequação de regressão consegue explicar 86,7 vezes mais a variação de valor doque quando se utiliza a média aritmética.
-Osresíduos aproximam-se de uma distribuição normal, apesar de a amostra ser curtapara a estimativa da análise da normalidade dos resíduos.

Vocabulário!

Existe um vocabulário específico no mundo do mercado imobiliário que qualquer avaliador de imóveis deverá conhecer.


Por exemplo:
Covenants são itens dos contratos dos empréstimos e financiamentos, criados para proteger o interesse do credor. Estes itens estabelecem condições que não podem ser descumpridas; caso isto ocorra, o credor poderá exigir o vencimento antecipado da dívida. Para quem está emprestando, os covenants reduzem o risco de não pagamento da dívida; para quem está captando o recurso, uma dívida comcovenants geralmente possui uma taxa de juros menor. (...)


Folha de cálculo grátis - Método do custo

No artigo de hoje apresentamos umapequena folha de cálculo.

Pretende ser um pequeno contributopara que todos possam fazer uma estimativa do valor de um imóvel pelo método docusto.

No método do custo, o valor do imóvelserá estimado como o valor que teria se fosse construído de novo, com os mesmosmateriais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à data de avaliação, quedepreciará o seu valor. Ao valor agregado dos custos de construção e doterreno, adicionando a margem de lucro do promotor obtemos o seu valor.

João Fonseca, avaliador de imóveis, 919375417

Na avaliação imobiliária podemos terdois níveis distintos de depreciação. A depreciação física, decorrente dodesgaste das várias partes que constituem a edificação e que pode ser devida aouso normal, à falta de manutenção ou emprego de materiais de baixa qualidade, ea depreciação funcional, por inadequação – devido a falha de projeto ou naexecução que resultam em inadequação à finalidade para a qual foi concebido,por superação – devido ao surgimento de novos métodos construtivos ou materiaise por anulação – inaptidão a fins diferentes para os quais foi concebido.

O método mais utilizado na avaliaçãoimobiliária para estimar a depreciação de um imóvel é o método de Ross-Heidecke,que combina a idade e o estado de conservação

Para ser descarregada basta seguir a ligação:

É um ficheiro de distribuiçãogratuita que queremos muito que seja partilhado e divulgado. A avaliação deimóveis não é uma disciplina complexa e está ao alcance de todos. Todos temosum pouco de avaliador de imóveis.

Queremos no entanto ressalvar algunspormenores importantes, que não devem ser esquecidos: 

- A utilização do ficheiro nãodispensa a consulta de um avaliador de património credenciado pela Comissão doMercado de Valores Mobiliários (CMVM); 

- Não pode ser imputada qualquerresponsabilidade ao autor desta folha de cálculo pela sua utilização.

Avaliação de um Motel!

(fazemos um parêntesis para informar que não é esta a metodologia que adotamos na avaliação de unidades hoteleiras!)

Esses mesmo que estão a pensar!

No artigo de hoje vamos escrever sobre uma forma expedita deavaliar um motel, aqueles imóveis que vemos nas entradas das cidades e quenos suscitam alguma curiosidade.

Vamos fazê-lo a partir de um modelo idealizado peloEngenheiro brasileiro Celso Aprígio Guimarães Neto. De facto, se tivéssemos deeleger o país em que a temática das avaliações está tecnicamente mais avançada,esse país seria, sem qualquer dúvida, o Brasil.

O modelo de Celso Aprígio Guimarães Neto desenvolve-sesegundo a seguinte fórmula:
A = N x P x F x d x rx T x R

Em que:
A- Renda mensal do imóvel
N- Número de quartos do motel
P- Valor médio gerado pelo quarto, mensalmente
F- Quociente entre a área efetivamente utilizada pelohóspede e a área total construída. São excluídas as áreas não utilizadas peloshóspedes, como sejam as áreas da receção onde estão os colaboradores, cozinha,vestiários dos colaboradores, corredores, vãos de elevadores e outros. Estecoeficiente é superior aos estimados para hotéis de quatro e cinco estrelas,atendendo a que as garagens de cada quarto são consideradas como área efetivade ocupação pelo hóspede.
d- número de dias de utilização mensal
r- rotatividade média de cada quarto, que corresponde aonúmero de entradas no quarto, por dia
T- Taxa média de ocupação. No caso dos motéis, a taxa deocupação é igual à unidade
R- Remuneração do investidor (%).

É claro que a fórmula atrás mencionada é perfeitamenteaplicável a qualquer unidade hoteleira

Assim sendo, o valor final do motel será determinado pela jánossa conhecida fórmula da capitalização direta:

Valor do motel = A x 12 / taxa de capitalização (%)

Aparece cada trabalho ao avaliador de imóveis!




Algumas dicas para o avaliador de imóveis (e não só)!

http://www.formatos.ptExistem um conjunto de regras queorientam a nossa conduta, enquanto entidade que exerce a profissão de avaliadorde imóveis. Exercemos a nossa atividade com rigor, transparência ecompetitividade. Fazemos também questão de partilhar os nossos conhecimentos e denão nos abstermos de estar continuamente em formação.

Foi neste últimoâmbito que voltamos a folhear o livro "Avaliação de activos imobiliáriosde rendimento em Portugal", editado pela Vida Económica, ISBN978-989-95250-9-2.  Já tivemos a oportunidade de aconselhar a sua leitura nonosso artigo em http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2011/09/o-livro-avaliacao-de-activos.html.

É um livro muitointeressante, uma edição da VidaImobiliária para uma ação conjuntaIPD/Imométrica, que se mantém atual em aspetos que consideramos relevantes.

Tomamos aqui ainiciativa, e a liberdade, de revelar alguns desses aspetos, que são muitoúteis na avaliação de imóveis. Por exemplo:

- na estimativa dovalor de mercado, os impostos incidem diretamente sobre os imóveis,independentemente do regime fiscal da entidade que o detém. Por exemplo, seavaliarmos um imóvel de uma Misericórdia, que está isenta de IMI, devemos considerareste valor na estimativa do valor de mercado;

- o avaliador nãodeve ignorar a existência de riscos ambientais, sugerindo, se necessário,auditorias ambientais;

- na avaliação deescritórios com estacionamento, se utilizarmos o método comparativo de mercado,deve ser sempre considerado um valor para a área de escritórios e outro paracada lugar de estacionamento;

- ainda no métodocomparativo de mercado, os critérios de comparabilidade são os negócioscomparáveis com identificação das partes, negócios comparáveis mas confidenciais,“asking prices” e índices de referência do mercado;

- o período mínimo deanálise num Discount Cash Flow/Fluxo de Caixa Descontado (DCF) é de cinco anos,salvo se existirem contratos de arrendamento por períodos superiores a cincoanos ou se estiverem previstos investimentos ou alterações com impacto para alémde cinco anos.

- a classificaçãodos centros comerciais:

João Fonseca / Avaliador de imóveis

São apenas umapequena parte do que pode ser lido!

Esperamos, destaforma, suscitar a curiosidade dos nossos leitores para a releitura obrigatóriade uma publicação, apesar de já ter sido apresentada há alguns anos!

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