Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Estamos na parte final do tradicional mês de férias e, desta vez, optamos por um artigo leve, de final de verão. Vamos apresentar uma avaliação de um imóvel realizada no ano de 1937, que pode ser obtida seguindo a ligação [aqui].
Existem alguns aspetos curiosos, que queremos relevar:
- Não foi utilizado o método comparativo, provavelmente por ser um imóvel raramente transacionado e por não existir uma amostra sustentada de imóveis em venda ou vendidos. Recordamos que a avaliação foi feita no ano de 1937.
- No método do rendimento, por capitalização direta, foi utilizada uma “yield” de 5% (valor do prédio 20 x 31.235$58). Para melhor entender esta transformação, permitimo-nos convidar a visitar o nosso artigo “Ainda existem louvados?”.
- No método do custo, o valor de construção por m2 do primeiro piso correspondia a 90% do valor de construção por m2 do rés-do-chão, e a cave e as águas furtadas a 20% do valor de construção por m2 do rés-do-chão.
- Assinalamos também a descrição exaustiva e correta do imóvel, o que contrasta com muitas avaliações realizadas hoje em dia.
- Finalmente, apresentamos numa tabela os valores estimados à época pelo avaliador de imóveis e os valores que seriam atualmente. Estes valores foram atualizados pelos coeficientes de desvalorização da moeda aplicáveis aos bens e direitos alienados durante o ano de 2015, de acordo com a Portaria n.º 400/2015, de 6 de novembro:
Claramente desfasados dos valores de mercado atuais!
Durante o mês de agosto o Imposto Municipal sobre Imóveis foi objeto de muitas considerações, por políticos, por jornalistas e até, pasme-se, por um avaliador de imóveis! Nós próprios demos a nossa contribuição do programa da jornalista Fátima Lopes “A Tarde é Sua”, no passado dia 12.
Estando já esvaziada a polémica, é tempo de duas ou três considerações sobre o Decreto-Lei n.º 41/2016 de 1 de Agosto, nomeadamente sobre a justiça fiscal supostamente introduzida pelo documento.
Desde logo é de salientar a entrada em vigor do documento que altera o valor de imposto a liquidar, no início de agosto. Os portugueses andam muito distraídos com férias, rescaldo do campeonato da Europa, Jogos Olímpicos, início da época desportiva, para se preocuparem com uma alteração muito cirúrgica do Código do IMI e que tem repercussões no seu orçamento familiar.
A estimativa do Valor Patrimonial Tributável (não confundir com avaliação de um imóvel, que é muito mais complexa) é realizada através de uma fórmula que representa o produto de vários fatores, onde se inclui o fator Coeficiente de Qualidade e Conforto, de que faz parte o item “Localização e operacionalidade relativa”.
A alteração introduzida faz aumentar o item “Localização e operacionalidade relativa” de “até 0,05” para “até 0,20”. Como consequência, o Valor Patrimonial Tributável poderá aumentar até 14,3%, o que, em abono da verdade, poderá fazer aumentar o valor do IMI a pagar de, caso a autarquia utilize a taxa máxima legalmente permitida, 64,35€ por cada 100.000€ de Valor Patrimonial Tributável.
Concordamos que não será um aumento significativo. No entanto, quem suportará esse aumento, porventura insignificante, é a classe média ou média baixa, contrariamente ao que foi propagandeado.
E porquê?
Porque a legislação, no artigo 43º do CIMI, limita o fator “Coeficiente de Qualidade e Conforto” a 1,7.
Significa que uma casa de luxo, num condomínio fechado, primeira linha de mar, piscina, campo de ténis, …., já está no patamar máximo. Podem aumentar-lhe o item “Localização e operacionalidade relativa” 500% que o proprietário pouco se importa.
Mas, no mesmo local, uma habitação sem grandes luxos, pode ser afetada, com consequências importantes para o orçamento familiar de quem lá habita.
Na verdade, a alteração legislativa coloca mais contribuintes a pagar este item “Localização e operacionalidade relativa”. De facto, quem antes teria uma incidência de zero, num intervalo que poderia ir até 0,05, poderá agora ser contemplado com 0,03 ou 0,04, ou mais, num intervalo que pode ir até 0,2.
A consequência é que ao alargar o intervalo, a Autoridade Tributária coloca mais pessoas a pagar este item, não as que podem mais, que é subjetivo e pode introduzir diferenças em situações idênticas.
Por último, existe ainda um efeito psicológico nesta questão que favorece a máquina fiscal.
Foi instalado algum alarmismo social, pelo empolamento da polémica, que poderá afastar os contribuintes do pedido de reavaliação do Valor Patrimonial Tributário quando é devida a atualização do Coeficiente de Vetustez (Cv) e do Vc (Valor de Construção que ainda se encontra incorreto em muitas matrizes).
O receio de que as vistas e a orientação solar possam onerar o seu IMI pode inibi-los de o fazer.
Nunca é de mais lembrar que a Autoridade Tributária, de três em três anos, atualiza em alta, administrativamente e automaticamente, o Valor Patrimonial sobre o qual se paga a taxa de IMI. O mesmo não acontece quando é devida uma atualização em baixa a favor dos contribuintes, tendo de ser estes a pedir a atualização.
Concluímos afirmando que além das questões de justiça social, aqui tratadas, existem outras que têm a ver com transparência fiscal e que, provavelmente, são mais graves.
É que o contribuinte não é informado qual o valor das suas vistas ou orientação solar!
No método comparativo de mercado torna-se necessário,a dado momento, fazer a homogeneização e validação das amostras de forma aproceder à estimativa do valor do imóvel avaliado.
Usualmente, são utilizadas duas metodologias para avalidação das amostras:
- A aplicação do Critério de Chauvenet, complementadocom o estudo da Distribuição “t” de Student.
Esta metodologia compreende vários passos,nomeadamente o cálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados,a análise desses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quocienteentre o desvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que ovalor crítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condiçãoconfirmada podemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído naamostra) e o cálculo da amplitude do intervalo de confiança recorrendo àDistribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior e superiorpara a confiança pretendida.
Se existir uma grande amplitude do intervalo deconfiança, o valor a escolher deve situar-se em mais ou menos 10% relativamenteà média, devendo o perito escolher um valor que se encontre neste intervalo.
Apresentamos, de seguida, um pequeno vídeo que mostraa aplicação do método:
(daqui a 20 anos ... ou noutra data qualquer) Estamos no verão e os artigos do nosso blogue devem adaptar-se à época em que vivemos.
Por isso, proporcionamos aos nossos leitores duas pequenas folhas de cálculo, que permitirão, em férias, ter uma perspetiva do valor do seu imóvel numa qualquer data futura. Conforme já foi explicado no nosso artigo "O valor residual e o avaliador de imóveis", este valor pode ser obtido a partir do valor de aquisição do imóvel e imputando-lhe uma atualização anual, que poderá ser positiva ou negativa, ou pela capacidade de gerar rendimento, materializada no método da capitalização direta. [A partir do valor de aquisição do imóvel] [A partir da capacidade de gerar rendimento] Informamos mais uma vez que não nos responsabilizamos pela utilização inadequada destas folhas de cálculo e que os trabalhos de avaliação de imóveis devem ser realizados por profissionais (avaliadores de imóveis) devidamente credenciados pela CMVM- Comissão do Mercado de Valores Mobiliários.
