Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Num país devastado pela conjuntura económica, deve haver umrespeito acrescido por aqueles que são menos favorecidos e a quem um cêntimoque seja pode fazer a diferença.
De facto, é confrangedor verificar que uma pequena variaçãodo valor patrimonial tributário (VPT), no valor de quinze mil euros, ésuficiente para fazer alterar a coleta do Imposto Municipal de Imóveis no valorde setenta e cinco euros. Considerando a falta de rigor colocada na avaliaçãoextraordinária no âmbito da ajuda externa, imaginam-se os danos causados nosmais carenciados e com menos capacidade de fazer valer os seus direitos.
A opinião pública reagiu com veemência à supressão dacláusula de salvaguarda. Mas será que têm todos o direito moral de o fazer?
Começa-se a duvidar quando se repara que, dos trezentos eoito executivos municipais, somente cento e onze são afetos aos partidos quecompõem o governo da Nação. Portanto, cerca de 64% estão em condições decorrigir os efeitos da cláusula de salvaguarda.
Por outro lado, mais de 50% dos executivos municipaisaplicam uma taxa de IMI superior a 0,3%. Destes,
trinta e quatro aplicam a taxa máxima de 0,5%. Curiosamente,deste número, 73,5% pertencem aos partidos da oposição que, obviamente, nãoaprovaram a supressão desta cláusula.
É com pena que se verifica que se perdeu uma grandeoportunidade para amenizar os efeitos da subida da coleta de IMI noscontribuintes. Estava ao alcance de quem não concordava com a medida resolver oproblema, com as ferramentas possíveis: colocando a taxa de IMI do valor mínimode 0,3% do VPT!
Existia ainda uma outra medida capaz de amortizar os efeitosda supressão da cláusula de salvaguarda. No Orçamento de Estado, estavaprevista a transferência de 5% da receita de IRS para as autarquias, com apossibilidade de estas o devolverem aos cidadãos. Também é curioso notar que sócatorze autarquias devolveram a taxa máxima de 5% e dezassete devolveram entre2,5 e 4%.
A proteção dos mais desfavorecidos, no âmbito do IMI,poderia ainda ser mais consistente caso fosse reparada uma injustiça que podecausar centenas de euros de prejuízo. É estranho o silêncio quando passadespercebido o aumento, automático, do VPT, não havendo o respeito peloscidadãos de o fazer diminuir, também automaticamente, quando se altera o Valorde Construção (Vc) ou o Coeficiente de Vetustez (Cv).
Enfim, era muito simples resolver o problema da cláusula desalvaguarda. Assim houvesse vontade!
O artigo de hoje, muito sucinto, não seria possível se não déssemos muita importância ao tema da Partilha. Ultimamente tem sido muitoutilizado na Mediação Imobiliária, uma luta liderada por Massimo Forte que está a ter muito sucesso.
Também achamos que contribuímos, até porque “Somos um espaçoaberto a todos quantos pretendam suscitar e esclarecer questões sobre aavaliação de imóveis, máquinas ou equipamentos…”.
Felizmente não somos os únicos e o “add-in” que hoje partilhamosfoi-nos referenciado por um colega de profissão, profissional de excelência, denome Francisco Espregueira, MRICS.
E o que partilhamos?
O “add-in” PHStat2, que é uma preciosa ajuda a quem, comonós, considera a Inferência Estatística como uma ferramenta fundamental para aavaliação de imóveis.
Chamamos a atenção que ao descarregarem esta ferramentadevem verificar eventuais constrangimentos de licenças, “royalties” ou quaisqueroutros ónus ou encargos.
À semelhança de outrosmercados, o mercado de logística já atingiu o seu ponto mais baixo e recuperasustentadamente.
De acordo com ametodologia da consultora Renda Prime “Representa o valor máximo da renda quepode ser esperado no período em análise para um espaço de dimensão standard[adequado à procura nessa localização, de elevada qualidade e situado na melhorlocalização. A Renda Prime não incorpora os incentivos comummente praticados nomercado nesse período.” e Yield Prime “Representa a yield mais baixa que podeser esperada no período em análise para a aquisição de um imóvel de Classe A,situado numa localização privilegiada, totalmente arrendado e com rendas demercado. Considera-se imóvel de Classe A o que tem uma construção recente,equipamento moderno e layout eficiente.”
Esta semana ocorreu a hasta pública de venda dos terrenos da antiga Feira Popular de Lisboa.
Um acontecimento que estaria votado ao sucesso, a acreditar nas notícias da imprensa e também da própria Câmara Municipal de Lisboa.
Eram chineses, era a Fidelidade, era o Ikea, enfim, como alguém dizia com alguma piada, eram “resmas de candidatos”.
Pelos vistos era toda a gente, menos o moderador deste blogue!
A este respeito, vale a pena relembrar o nosso último artigo de opinião para a “Vida Imobiliária”, entretanto publicado. O seu título era “Os terrenos da antiga Feira Popular e as bases de valor.”:
Entretanto chamou-nosainda a atenção o facto de a Portaria remeter para o Decreto-Lei 60/2002 de 20de março, que seria revogado cerca de oito dias depois!
Quanto às promessasfeitas, elas foram:
“O diretor- geral doTesouro e Finanças define o modo de adaptação dos critérios e das normastécnicas a que se refere o artigo anterior às avaliações promovidas pela DGTF,através de instruções a publicitar no Diário da República e no sítio da DGTF nainternet no prazo de 90 dias contados da publicação da presente portaria.”-Artigo 2º
“Fica autorizado odiretor -geral do Tesouro e Finanças a rever as tabelas em vigor relativas aospagamentos a cargo das entidades interessadas devidos aos peritos avaliadoresde imóveis, bem como das demais despesas resultantes das avaliações, a aprovarnos termos do artigo 111.º do Decreto -Lei n.º 280/2007, de 7 de agosto.”-Artigo 8º (O disposto no artigo 8.º produziria efeitos no prazo de 180 diascontados da publicação da portaria).
Nenhuma destaspromessas foi cumprida nos prazos estipulados.
Nas nossas deslocações semanais de trabalho a Lisboa privilegiamosa passagem pela A29/A17/A8.
Na zona de Aveiro deparamo-nos com um estádio de futebol quenão é ocupado por eventos desportivos. Na página de apresentação, na internet, estádemonstrada a sua verdadeira vocação: congressos e conferências, reuniõesempresariais, exposições e “workshops” e, também, casamentos e batizados!
Tanto quanto julgamos saber, pertence a uma empresamunicipal.
Como será avaliado, nas contas da empresa?
Em nossa opinião, como é um ativo especializado e raramentetransacionado (não temos memória de transações de estádios de futebol), aabordagem deve seguir o Deprediated Replacement Cost (método do custo desubstituição depreciado).
Terá de ser estimado o custo de construção de um estádio defutebol atual, equivalente ao existente, adicionado ao custo de aquisição de um terreno com as mesmascaracterísticas, em termos de valorização.
A questão que poderá ser polémica é o conceito de “estádiode futebol equivalente”. É que este campo foi construído para que o clube dacidade (Beira-Mar) lá jogasse, na primeira divisão. Assim justificava-se a existênciaum com trinta mil utentes.
Só que o Beira-Mar (infelizmente, porque é um clubehistórico) foi relegado para os campeonatos distritais. Assim sendo, não sejustifica um estádio com trinta mil utentes, e também não temos memória, emPortugal, de um casamento com trinta mil convidados.
Cinco mil lugares já chegarão (aliás, o clube já nem jogalá!).
O custo do “estádio de futebol equivalente” ésubstancialmente mais baixo.
Já aqui apresentamos a organização InternationalProperty Measurement Standards Coalition(http://ipmsc.org/), e também já abordamos a sua a importância para oimobiliário.
Relembrando, a IPMSC é a “group of70 professional and not-for-profit organisations from around theworld, working together to develop and implement internationalstandards for measuring property”.
Aproveitamos esta oportunidadepara lançar o desafio às empresas de mediação imobiliária que operam em Portugalpara adotarem estas normas, numa época em que o paradigma da mediaçãoimobiliária está a mudar.
As empresas de mediaçãoimobiliária, com o pretexto de servirem melhor os seus clientes, cada vez mais apostamna exclusividade na promoção da venda dos imóveis.
Esta opção requer umatransparência sem limites, que só se poderá afirmar na sua plenitude quandopermitirem que se compare com rigor as diversas opções disponíveis no mercado.
É do conhecimento geral a pesquisa feita pela empresa JLL (Jones Lang LaSalle) mostrando que,dependendo do método utilizado, a área útil de um imóvel pode desviar-seaté 24%!
Estivemos presentes esta semana num pequeno “workshop”dinamizado por Massimo Forte, no âmbito da apresentação da terceira edição doseu livro (Angariarpara vender).
O tema foi a“Partilha”, neste caso aplicada à angariação imobiliária.
É um tema que nos é muito caro, e que nóspraticamos religiosamente. E foi através da partilha do “Out of the Box - Real Estate& Finance” que tivemos conhecimento da notícia do “Fundspeople.pt” sobre arentabilidade dos fundos de investimento imobiliários abertos.
Estavaencontrado o mote para o nosso artigo de hoje.
O artigo temdois propósitos: criticar a falta de transparência na informação prestada aosinvestidores (pequenos aforradores) e também…partilhar informação!
O Sistema de Informação e Difusão da CMVM publica a carteiradiscriminada dos imóveis que compõem os fundos, que deveria ser um bom auxiliarpara a decisão de investimento. Com transparência, os aforradores teriamhipótese de verificar a carteira de imóveis e assim fundamentar o seuinvestimento.
Ora, na maioria dos casos, é completamente impossívelidentificar o património dos fundos. Curiosamente, os três fundos com melhorrendimento são os que têm menor transparência na informação prestada!
Exemplo:
E o que vamos partilhar?
Um ficheiro com as carteiras dos imóveis dos fundos deinvestimento imobiliários abertos. Pode ser descarregado [aqui].
Mesmo com as deficiências que já mencionamos, encontramosinformação que nos pode ser muito útil.
Quanto mais não seja paracomparamos os preços de venda de imóveis de fundos de investimento com osvalores registados!
O artigo de hoje não é mais que uma atualização do artigo que publicamos em 25 de novembro de 2012, e que reflete as diferenças entre as cidades de Porto e Lisboa.
É realizado a partir da publicação ”Portugal Rendas & Yields |Snapshot,” de autoria da consultora CBRE, que, de uma forma muito simples, nos permite concluir a diferença que existe no mercado imobiliário do Comércio de Rua nas duas principais cidades do país.
A análise centra-se nos valores das rendas e yields prime de cada uma das cidades.
De acordo com a metodologia da consultora Renda Prime “Representa o valor máximo da renda que pode ser esperado no período em analise para um espaço de dimensão standard [adequado à procura nessa localização, de elevada qualidade e situado na melhor localização. A Renda Prime não incorpora os incentivos comummente praticados no mercado nesse período.” e Yield Prime “Representa a yield mais baixa que pode ser esperada no período em análise para a aquisição de um imóvel de Classe A, situado numa localização privilegiada, totalmente arrendado e com rendas de mercado. Considera-se imóvel de Classe A o que tem uma construção recente, equipamento moderno e layout eficiente.”
São consideradas lojas de 100 m2 de área útil, na Avenida da Liberdade e Chiado, em Lisboa, e Rua de Santa Catarina e Boavista, no Porto.
Registamos no gráfico seguinte a evolução dos preços nas duas cidades, considerando o 3ºT de 2009 como Base 100:
No cenário de crise que o país atravessou, em Lisboa o mercado manteve-se estável aos longos quatro anos de crise (2009-2013), com tendência acentuada de subida nos últimos dois anos. Contrariamente, o mercado do Porto teve uma descida abrupta, começando no último ano a subir, mas ainda abaixo dos valores de 2009.
Admitindo que “não há mal que sempre dure nem bem que nunca acabe”, será que as atenções dos investidores vão ser orientadas mais para norte?
As férias de verão começaram e, à semelhança de anos anteriores, divulgamos alguma leitura que consideramos interessante e que poderemos ler em qualquer ambiente relaxado.
No artigo de hoje apresentamos a dissertação de mestrado "Plano de negócio urban living para exploração de um conceito de arrendamento de residências In-house studio", da autoria de Dora Maria Condeça Sampaio e orientado por Rui Alpalhão. Pode ser obtida em https://repositorio.iscte-iul.pt/handle/10071/6811 .
Para aumentar a curiosidade, apresentamos um pequeno excerto do resumo publicado no site:
"Neste estudo pretendeu-se avaliar a viabilidade económica do lançamento de um produto inovador ao nível do serviço de arrendamento, denominado pelo autor como Residência “In-House Studio”, que será implementado pela empresa Urban Living num prédio no centro de Lisboa. Este produto segue uma estratégia de diferenciação, respondendo às necessidades de um segmento de mercado de nicho: jovens trabalhadores ou estudantes universitários mais exigentes ao nível da qualidade e do conforto, e com maiores rendimentos disponíveis para pagar por um produto diferenciador. Pretende-se vender um serviço de alojamento local de qualidade, distinto do tradicional arrendamento predial de “paredes nuas”...."
Num país devastado pela conjuntura económica, deve haver umrespeito acrescido por aqueles que são menos favorecidos e a quem um cêntimoque seja pode fazer a diferença. 
