Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Estávamos a pensar escrever sobre a cruzada do putativocandidato presidencial contra os fundos de investimento e a isenção de IMI. Noentanto, atendendo ao que já escrevemos sobre o assunto (p.e. ODr. Paulo Morais deveria saber?!) e ao ridículo que as suas afirmaçõespassaram a constituir, preferimos abordar a temática das varandas, emitindo anossa opinião sobre uma questão colocada por um leitor:
“Pode-se considerar ovalor m2 da área acessória (varadas e arrecadação) de 30% do valor m2 da áreaprincipal?”.
O leitor esclareceu ainda que se tratava da avaliação de umapartamento num processo de partilha.
Temos sido críticos da opção, nomeadamente tomada pelasentidades bancárias, de valorizar, no método comparativo de mercado, varandas earrumos.
O método comparativo de mercado, enquanto ferramenta para aavaliação de património imobiliário, enquadra-se nos designados métodosdiretos, que, por comparação com imóveis idênticos existentes no mercado,estimam o valor de um bem.
Deste modo, torna-se necessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e que possam ser comparados, após pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a aplicação deste método implicam que tenha existido um elevado número de vendas no mercado que estamos a analisar, que os imóveis sejam equiparáveis, com condições de venda idênticas, com informação atualizada sobre as transações ocorridas e, finalmente, que não tenham existido fatores exógenos a condicionar as transações.
Entendemos que no método comparativo devemos avaliar oimóvel ou fração como um todo, usando fatores de homogeneização que tornemcomparáveis os elementos da amostra com o imóvel em avaliação. Ahomogeneização incide sobre as características intrínsecas dos imóveis, comosejam, por exemplo, varandas e arrecadações.
Não se pode autonomizar o valor de varandas e arrecadações,como pretende o leitor.
O "post" de hoje é a transcrição de um artigo publicado na no jornal online "Diário Imobiliário" e no semanário "Sol", para o qual foi pedida a nossa opinião:
A nova lei que regula o acesso e o exercício daactividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidadesdo sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradorae dos fundos de pensões, entrou em vigor no passado dia 13 de Novembro.
Entre as principais alterações da nova leiencontra-se o facto, da actividade de perito avaliador de imóveis passar aestar limitada a quem esteja registado junto da CMVM - Comissão do Mercado deValores Mobiliários.
O Diário Imobiliário foi perceber de que forma anova lei traz consequências ao mercado imobiliário. Segundo o advogado Nuno SáCarvalho, responsável pela área de Imobiliário e Construção da Cuatrecasas,Gonçalves Pereira, RL, com a aprovação do novo regime, os peritos avaliadoresde imóveis passaram a estar sujeitos a um procedimento de controlorelativamente ao acesso e ao exercício da sua actividade. No âmbito destecontrolo foram estabelecidos diversos critérios e mecanismos que certamenteterão benefícios para todos os consumidores e intervenientes do sector.
Responsabilidade dos peritos por erros ouomissões dos relatórios de avaliação
O responsável adianta que além das medidasrelativas à independência, qualificação e experiência dos peritos, destaca-seainda a responsabilidade dos peritos por erros ou omissões dos relatórios deavaliação e a responsabilidade solidária e independente de culpa das entidadescontratantes.
Por outro lado, Nuno Sá Carvalho salientaque foram ainda estabelecidos requisitos que conferem maior segurança aosintervenientes do mercado, como é o caso do seguro de responsabilidade civilprofissional contratado a favor de terceiros lesados, ou o facto de aremuneração não poder depender directa ou indirectamente do valor de avaliaçãoou valor do imóvel.
“Finalmente registe-se que a nova lei vemestabelecer um regime sancionatório contra-ordenacional por violação dosdeveres previstos na lei, com coimas até 300 mil euros, que se nos afiguradissuasor de eventuais actos lesivos dos consumidores”, admite.
Para João Fonseca, perito avaliador de imóveis,esta medida uniformiza a legislação, que antes se encontrava dispersa porvários documentos. “Não formalmente, regula, afinal, toda a actividade dosperitos avaliadores de imóveis. Recordo que existem outras entidades que exigemque os avaliadores estejam inscritos na CMVM. São exemplo, a Ordem dosRevisores Oficiais de Contas e a Ordem dos Contabilistas Certificados”,explica.
Maior transparência ao mercado
João Fonseca, afirma que a nova lei vem aportaruma maior transparência ao mercado e também mais qualidade e responsabilização.O responsável garante que o legislador teve coragem ao separar de uma formamuito clara a avaliação e a mediação de imóveis. “Por exemplo, a partir deagora não vai ser permitido que as empresas avaliadoras de imóveis para asentidades do sistema financeiro também possam mediar a venda de quaisquerimóveis destas entidades. Neste aspeto, a legislação nacional é mais exigenteque algumas instituições internacionais ligadas à avaliação de imóveis”,salienta.
Por outro lado, também exigirá que todos aoavaliadores que estejam inscritos na CMVM e que tenham um vinculo à entidadecontratante. Foi interditada a subcontratação.
O perito assegura que ao definir regras muitoprecisas e muito transversais de conhecimento, com um nível mínimo de créditospara o acesso à profissão, claramente trará mais rigor e mais competência.
“Há, contudo, um aspecto em que a legislaçãopoderia ir mais longe, que era na obrigatoriedade de um número mínimo de horasde formação acreditada, anual e também na obrigatoriedade de que todos osperitos tenham os 45 créditos pedidos na legislação”, salienta.
João Fonseca assegura que as novas exigências,como a obrigatoriedade da existência de um seguro de actividade profissionalpara cada avaliador e de formação mínima, afastará alguns técnicos do mercado.
Pela sua atualidade, republicamos hoje o nosso artigo de 18 de dezembro de 2012 para o nosso colega "out-of-the-boxthinking". </div>
O blogue avaliarpatrimonio.blogspot.com tem como objetivo a partilha de informação, a afirmação da interdisciplinaridade de conhecimentos e de áreas de formação e, por último, dar a conhecer o campo de aplicação muito alargado da gestão e avaliação de património. No entanto, tudo de uma forma pretensiosamente muito simples, que permita ao leitor não familiarizado com a gestão e avaliação de património perceber a importância desta área de conhecimento. A partilha de informação é uma característica intrínseca do mundo globalizado de hoje à qual não podemos fugir. Os profissionais da gestão e avaliação não devem estar fechados no seu mundo, com a convicção que se dividirem os seus conhecimentos ficam com um mercado mais restrito, mais pobres, e mais vulneráveis numa sociedade eminentemente concorrencial. A perspetiva deve ser precisamente a oposta, devem porfiar na partilha de conhecimento como forma de ficarem mais fortes e tornarem-se mais competitivos. Vincar a interdisciplinaridade de conhecimentos e áreas de formação é um modesto contributo para que a classe não seja reservada a esta ou àquela disciplina técnica, mas a uma complementaridade de áreas que contribuem para um fim comum, que é realizar um trabalho com zelo e competência. De facto, torna-se penoso assistir a guerras entre associações de classe ou ordens profissionais, tentando circunscrever a gestão e avaliação de património a uma só área de saber. A gestão e avaliação de património é pertença de engenheiros, arquitetos, economistas e tantas outras áreas do saber cujos únicos critérios para exercer a profissão devem ser a competência e o rigor. É inegável que a avaliação de património está muito ligada ao crédito bancário, quer a empresas quer a particulares, na estimativa do valor das cauções. Se fosse realizada uma qualquer sondagem para questionar a utilidade da avaliação de património, a resposta da quase maioria dos inquiridos seria esta. Queremos afirmar com muita convicção que é muito mais do que isso, diríamos mesmo que é muito mais importante do que isso, sem deixar de dar a devida importância ao nosso trabalho em ações de partilhas, expropriações, valor patrimonial tributário ou outras. Mas o mundo mudou e o paradigma da profissão também. Já não faz sentido falar em avaliadores de imóveis mas sim em gestores de património imobiliário. É indispensável enfatizar o contributo decisivo que a gestão de patrimónios imobiliários tem para a economia nacional. Quando é recorrente falar-se em mercado de investimento imobiliário, a avaliação de património é muito mais que estimar o valor de imóveis pelos métodos tradicionais conhecidos, com especial predileção para o método comparativo, de preferência com pouca estatística envolvida, ou o método do custo, estático, para não ter de analisar o valor da moeda no tempo. É também isso mas é, fundamentalmente, analisar um mercado, é dominar técnicas de gestão e análise de investimentos, é saber interpretar normas jurídicas, é ajudar a promover a sustentabilidade e o ordenamento do território, é ajudar na reabilitação e revitalização urbana, é participar no planeamento, no licenciamento, na gestão técnica e comercial de patrimónios, é avaliar o risco, é um somatório de muitas particularidades. Não queremos terminar este pequeno artigo sem referir a importância que a gestão de património pode representar no tecido empresarial português, na conjuntura adversa que o país atravessa. Temos sublinhado muitas vezes, nos artigos que vamos colocando no blogue, a importância da transição do Plano Oficial de Contabilidade (POC) para o Sistema de Normalização Contabilística (SNC) e a obrigatoriedade das empresas espelharem a sua imagem verdadeira e apropriada, prestando informações económicas e financeiras atempadas, relevantes e credíveis. Os empresários não se podem esconder numa lógica ultrapassada, em que as reavaliações de imóveis eram ditadas por decreto ou por pedido especial à administração tributária. Devem, sim, utilizar a gestão patrimonial como um instrumento que lhes pode ser favorável numa altura em que precisam de aumentar os seus rácios de solvabilidade e autonomia financeira, em melhorar os seus capitais próprios sem recurso a injeção de capital, em melhorar o seu “rating” nas instituições bancárias, enfim, fazer tudo por tudo para que a sua empresa tenha crédito. No fundo, o que o blogue avaliarpatrimonio.blogspot.com pretende é “pensar fora da caixa”!
À semelhança de outrosmercados, o mercado de logística já atingiu o seu ponto mais baixo e recuperasustentadamente.
De acordo com ametodologia da consultora Renda Prime “Representa o valor máximo da renda quepode ser esperado no período em análise para um espaço de dimensão standard[adequado à procura nessa localização, de elevada qualidade e situado na melhorlocalização. A Renda Prime não incorpora os incentivos comummente praticados nomercado nesse período.” e Yield Prime “Representa a yield mais baixa que podeser esperada no período em análise para a aquisição de um imóvel de Classe A,situado numa localização privilegiada, totalmente arrendado e com rendas demercado. Considera-se imóvel de Classe A o que tem uma construção recente,equipamento moderno e layout eficiente.”
Atualizamos o nosso artigo de 29 de janeiro de 2012, acerca das diferenças entre taxas de atualização e taxas de capitalização.
O desafio que colocamos é: concordam com a opinião expressa?
“É recorrente na avaliação de património que a taxa de capitalização (yield) tenha um valor inferior à taxa de atualização.
Relembramos que aplicamos o conceito de capitalização quando temos uma renda atual que queremos projetar no futuro, ao contrário do conceito de atualização, quando temos uma renda futura que queremos atualizar para a data de hoje.
Estivemos presentes esta semana num pequeno “workshop”dinamizado por Massimo Forte, no âmbito da apresentação da terceira edição doseu livro (Angariarpara vender).
O tema foi a“Partilha”, neste caso aplicada à angariação imobiliária.
É um tema que nos é muito caro, e que nóspraticamos religiosamente. E foi através da partilha do “Out of the Box - Real Estate& Finance” que tivemos conhecimento da notícia do “Fundspeople.pt” sobre arentabilidade dos fundos de investimento imobiliários abertos.
Estavaencontrado o mote para o nosso artigo de hoje.
O artigo temdois propósitos: criticar a falta de transparência na informação prestada aosinvestidores (pequenos aforradores) e também…partilhar informação!
O Sistema de Informação e Difusão da CMVM publica a carteiradiscriminada dos imóveis que compõem os fundos, que deveria ser um bom auxiliarpara a decisão de investimento. Com transparência, os aforradores teriamhipótese de verificar a carteira de imóveis e assim fundamentar o seuinvestimento.
Ora, na maioria dos casos, é completamente impossívelidentificar o património dos fundos. Curiosamente, os três fundos com melhorrendimento são os que têm menor transparência na informação prestada!
Exemplo:
E o que vamos partilhar?
Um ficheiro com as carteiras dos imóveis dos fundos deinvestimento imobiliários abertos. Pode ser descarregado [aqui].
Mesmo com as deficiências que já mencionamos, encontramosinformação que nos pode ser muito útil.
Quanto mais não seja paracomparamos os preços de venda de imóveis de fundos de investimento com osvalores registados!
Numa das três vias que ligavam Olisipo (Lisboa) a AugustaEmerita (Mérida), situa-se Abelterium (Alter do Chão), edificada pelos romanos.
Os seus ex-libris são o Castelo, mandado erigir por D. PedroI, os exemplares arquitetónicos do renascimento, as casas apalaçadas e edifícios doestilo barroco, a Coudelaria de Alter, fundada por D. João V e dinamizada porD. José I. Aliás, era daqui o cavalo “Gentil” que serviu demodelo à estátua no Terreiro do Paço. Mais recentemente, a Estação Arqueológicade Ferragial D’El Rei.
E o seu imobiliário?
São casas abandonadas, de traça característica do Alentejo, comportas e janelas tapadas com tijolo, e uma zona industrial desocupada!
Como foi possível chegar a este ponto? Por razões que nãoestão diretamente ligadas ao imobiliário:
- Politicas públicas enganosas que levaram à destruição da Coudelariade Alter;
- Promessas nunca cumpridas de construção da barragem doPisão, que só é assunto do poder central em vésperas de eleições;
- Falta de concertação entre as obras do Estado e as obrasMunicipais, aliada ao acesso fácil dos fundos comunitários. Exemplo elucidativofoi a construção da Zona Industrial. Para a Zona Industrial funcionar, oIC 13 deveria ter estado pronto na mesma altura e não dez anos depois.
Ou seja, quando existia investimento privado mas não haviaIC13, para facilitar o acesso e aumentar a sua atratividade. Quando apareceu aIC13, muitos anos depois, já não existia investimento privado.
- Aposta dos sucessivos executivos camarários na execução dehabitação nova, ao longo dos anos 90 e início do novo século, só tardiamenteinvertida. É certo que as questões da reabilitação urbana só nos últimos anos forammoda.
- Estratégia inexistente de promoção turística do concelho
Como inverter a situação?
- Despolitização das questões que gravitam à volta da Coudelariade Alter e investimento na sua reorganização e gestão. Investir na CoudelariaNacional não é um investimento keynesiano. Representa vendas, representainternacionalização, representa turismo. Porque não a sua concessão a privados,por um período de tempo que assegure a sua rentabilidade, com um caderno deencargos exaustivo e exigente?;
- Construção da barragem do Pisão e irrigação das terras donorte alentejano. A freguesia de Seda, no concelho de Alter do Chão, é umexemplo de que a água é um fator de promoção da agricultura. Existem extensõesimensas de olivais e de vinhas, também acompanhadas de uma unidade produtora deleite de nível internacional;
- Promoção de uma verdadeira estratégia para o turismo, conceçãode eventos culturais que possam ter um efeito “âncora” e acabar com asfestinhas de artistas de gosto duvidoso. É preciso procurar os turistas, chamá-los,e não esperar que estes se lembrem que Alter do Chão existe;
- Reabilitação do património imobiliário virada para oalojamento local.
A Câmara Municipal de Lisboa mandou estimar o valor de mercado dos terrenos da antiga Feira Popular. Para obter um valor sustentado pediu a colaboração de cinco empresas de avaliação de imóveis.
Depois de analisar os respetivos relatórios concluiu que “Verificou-se ainda um razoável grau de convergência entre as cinco propostas entre os valores emitidos pelas 5 (cinco) diferentes entidades, …”
A convergência encontrada revela uma diferença de 56.000.000€ (cinquenta e seis milhões de euros) entre a proposta mais alta e a proposta mais baixa! Só representa uma diferença de 55%!
Ficou satisfeita porque “É possível ter como referência que o valor base agora estabelecido (€ 944,24/m2) é superior em 4% ao valor base efetivo da hasta pública n.º 4/HP/DMSC-DA/2005, que foi de €906,00/m2…”. Esqueceu-se que em 2005 ainda estávamos longe da crise. Preços de hoje na linha de preços de 2005?
Ficou satisfeita também porque “A razão entre o valor atual atribuído ao terreno e o valor do empreendimento como concluídos varia entre 21% a 35%, o que são parâmetros aceitáveis.”. De facto, uma diferença de 67% é absolutamente normal!
Conclui que, fazendo a média dos três valores de mercado estimados mais elevados, o valor da hasta pública adequado seria de 135.700.000€ (cento e trinta e cinco milhões e setecentos mil euros).
Nós não concordamos com este valor porque:
Neste cenário, este valor deveria estar entre 117.000.000€ e 123.000.000€.
Mas também afirmamos que a metodologia de venda mais correta seria o ajuste direto.
O Decreto Regulamentar n.º 15/2015, de 19 deAgosto, vem complementar a Lei n.º 31/2014, de 30 de junho, que estabeleceu asbases gerais da política pública de solos, do ordenamento do território e doUrbanismo e arevisão do regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial (RJIGT).
Relembramosque, de acordo com esta legislação, “Agora o solo urbano corresponde ao queestá total ou parcialmente urbanizado ou edificado e, como tal, afeto em planoterritorial à urbanização ou edificação. Por sua vez, o solo rústicocorresponde àquele que, pela sua reconhecida aptidão, se destine, nomeadamenteao aproveitamento agrícola, pecuário, florestal, à conservação e valorização de recursosnaturais, à exploração de recursos geológicos ou de recursos energéticos, assimcomo o que se destina a espaços naturais, culturais, de turismo e recreio, eaquele que não seja classificado como urbano.”
Estedecreto regulamentar “cumpre o objetivo de estabelecer os critérios a observarpelos municípios, comunidades intermunicipais e associações de municípios noâmbito dos procedimentos de elaboração, alteração e revisão dos planosterritoriais de âmbito intermunicipal e municipal, assim se permitindo que, numdomínio de elevada complexidade técnica, possam aqueles planos dispor de umabase harmonizada de critérios.”
A avaliação de um hotelé um caso particular da avaliação de um imóvel e a “prova mais provada” quecusto não é valor e que a avaliação imobiliária não é “contar tijolos”,implicando toda uma transversalidade de conhecimentos.
Propomos para a leiturade férias desta semana dois relatórios de avaliação de unidades hoteleiras etambém um artigo sobre as metodologias a aplicar (seguir as ligações) :
As avaliações dos hotéisforam realizadas pela CBRE e o artigo sobre avaliação de hotéis por Ana CamposBlanco e Sophie Perret, da HVS. Os documentos encontram-se disponíveis "online".
Os documentos quedisponibilizamos têm ainda a vantagem de permitir treinar a língua inglesa!
