Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
"O Gerador de preços é uma base de dados paramétrica e interactiva que permite ao utilizador obter o preço para o artigo escolhido atendendo aos materiais, equipamentos e processos construtivos seleccionados. O Gerador de preços inclui um novo sistema paramétrico, desenhado para contemplar a grande maioria das opções tipológicas, geográficas e económicas que influenciam o custo final da obra, ao mesmo tempo que integra produtos de fabricantes com todas as suas características. O Gerador de preços da CYPE Ingenieros incorpora ajustes paramétricos que permitem ter em conta:
A zona geográfica do país para o qual se vai executar o projecto e os preços de mercado correspondentes (na secção Países com Geradores de preços de CYPE, pode consultar los países que dispõem de Gerador de preços).
No rendimento da mão de obra e maquinaria:
O volume da obra (superfície construída, etc.).
A tipologia: habitação unifamiliar, edifícios de habitação, vivendas em banda, etc.
A complexidade geométrica da planta tipo.
O número de pisos acima e abaixo do nível do solo.
A superfície média da planta.
O grau de dificuldade nos acessos da obra (centros urbanos pedonais, etc.).
A dificuldade topográfica do lote.
..."
É uma cortesia da empresa CYPE Ingenieros, SA que gostaríamos que continuasse sempre acessível. Ao registarmos-nos no sitio da "internet" da empresa temos acesso a informações adicionais.
O nosso agradecimento às grandes consultoras tem sidorecorrente, porque estas prestam um “serviço público” de informação ao mercadoque é aproveitado por todos. Relembramos, por exemplo, o nosso artigo “Cordeiroscom pele de lobo…”.
Vem então a propósito a excelente publicação da PwC,designada “Roomfor growth”, publicada no passado mês de março (de facto, devemos um pedidode desculpas por só agora a referirmos!).
São apontamentos sobre 20 cidades europeias, com dados,previsões económicas, e rácios de hotelaria.
Antes de iniciarmos a sua leitura pensávamos nas cidades queseriam objeto de referência. Na melhor das hipóteses, apontávamos Lisboa como passívelde ser referida.
A nossa melhor expectativa foi superada: quer Lisboa quer oPorto (a novidade, em parceria com Belfast) são referidas! Demonstra a importância queestas duas cidades têm vindo a revelar, nos últimos anos.
Aconselhamos vivamente a sua leitura.
Levantando um pouco o véu, no artigo de hoje vamos referiruns quantos pormenores sobre o país e sobre as duas cidades:
-A satisfação de ver Portugal com as melhores previsões decrescimento do PIB, com um crescimento previsto de 2,1%, em qualquer um dosanos. Comparando com os treze países referidos, estamos num honroso 4º e 3ºlugar. Lembramos que para o conjunto da Eurozone temos um crescimento previstode 1,1% em 2015 e 1,7% em 2016;
-Uma perspetiva de crescimento do RevPAR de 3,7% e 2,6% parao Porto, 3,1% e 2,6% para Lisboa e 8,8% e 8% para Dublin 8 (1º lugar),respetivamente para 2015 e 2016;
-Uma taxa de ocupação prevista de 67,6% e 68,4% para oPorto, 72,5% e 73,5% para Lisboa e 84,3% e 84,6% para Londres (1º lugar),respetivamente para 2015 e 2016;
-Uma ADR de 65€ e 66€ para o Porto, 86€ e 86€ para Lisboa e257€ e 261 € para Paris (1º lugar), respetivamente para 2015 e 2016;
-Um RevPAR de 44€ e 45€ para o Porto, 62€ e 63€ para Lisboae 206€ e 211€ para Paris (1º lugar), respetivamente para 2015 e 2016;
À semelhança dos outros setores de investimento imobiliário,a cidade do Porto ainda está muito longe do que acontece em Lisboa,afirmando-se como cidade periférica.
No entanto, a distância que separa Porto de Lisboa é menordo que a distância que aproxima Lisboa das grandes cidades europeias.
Periodicamente analisamos a publicação trimestral da consultora CBRE, Snapshot Rendas _ Yields, que acompanha as rendas e “yields” prime do mercado de investimento imobiliário de Lisboa e Porto.
É, sem dúvida, uma publicação muito interessante, que constitui um apoio muito importante para a atividade de avaliação de imóveis.
Não podemos deixar de partilhar com os nossos leitores algumas curiosidades que vamos registando, da sua leitura, hoje com destaque para o setor do comércio de rua (dimensão "standard" de 100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista, no Porto e Avenida da Liberdade e Chiado em Lisboa).
Tem sido assinalado a saturação dos centros comerciais e o apontar das novas insígnias para este tipo de comércio de retalho. Por outro lado, o ambiente económico também começa a desanuviar. Era espectável que o valor das rendas começassem a subir e/ou as “yields” a baixar.
Assim aconteceu nas duas cidades mais “importantes” do país, com o aumento das rendas e diminuição da Yield. Deste modo, podemos afirmar que o valor dos imóveis subiu, de forma muito significativa na cidade de Lisboa.
Os sinais de retoma que se têm verificado na economia do país também se fez sentir no setor do retalho, com um aumento sustentado de confiança por parte dos retalhistas, que viram os seus resultados melhorados após anos de estagnação.
A cidade do Porto começa a dar sinais de recuperação, ainda que muito ténues.
Com a expectativa da recuperação do mercado do Bolhão, abre-se uma janela de oportunidade para a Rua Sá da Bandeira.
Oartigo de hoje, versa, mais uma vez, a temática das avaliações imobiliárias e oseu impacto nas demonstrações financeiras.
Continuamos a insistir nesta problemática, porque queremos contribuir, humildemente, para um melhor esclarecimento da classe a que pertencemos, de Avaliadores de Imóveis.
Fazendouso do nome de um blogue que muito apreciamos, os Avaliadores de Imóveisnecessitam de “pensar fora da caixa”, sem dogmas.
Relembramos,a este propósito, o que pensamos sobre a vida útil definida nas NCRF’s e a sua implicação naavaliação de imóveis, que explicamos no nosso artigo Vida útil,e que não foi bem aceite em alguns fóruns.
E vem apropósito a divulgação de um trabalho muito bem estruturado, desenvolvido noâmbito de uma dissertação de mestrado em Finanças, por Mariada Conceição F. L. Carapinha Pereira.
Vale a pena visitar o Repositórioda Universidade Portucalense e descarregar a dissertação.
Reforçamos mais uma vez que as opiniões aqui expressas são única eexclusivamente da nossa responsabilidade e da análise que fazemos dos diversosnormativos. Por isso admitimos, e até desejamos, a polémica e a dialética.
Vem esta pequena introdução a propósito de um conceito aparentementeinofensivo mas que se reveste de uma importância extrema: vida útil, do pontode vista contabilístico.
Vejamos o que diz a norma (NCRF 7 – Ativos fixos tangíveis):
“Vida útil: é:
(a) O período durante o qual uma entidade espera que um ativoesteja disponível para uso; ou
(b) O número de unidades de produção ou similares que uma entidade esperaobter do ativo.”
É legitimo inferir-se que ao afirmar-se que é o período de tempo durante oqual uma entidade espera que um ativo esteja disponível estamos também aconsiderar que a vida útil contabilística pode ser diferente da vida útilfuncional de um ativo.
Talvez com um pequeno exemplo, recorrendo ao absurdo, possamos explicarmelhor:
- Uma empresa adquire um pavilhão industrial, no estado de novo, com umavida útil funcional de 60 anos, mas regista-o na contabilidade com uma vidaútil de 5 anos.
É isto possível?
Achamos que sim. A empresa espera que dali a cinco anos vá mudar de instalações,para outras de maior dimensão, e que vai alienar as que acabou de adquirir. Defacto, o “O período durante o qual uma entidadeespera que um ativo esteja disponível para uso” é de cinco anos!
O impacto da vida útil de um bem poderá ser relevante no trianguloExcedentes de revalorização / Resultados transitados / Valor residual ("éa quantia estimada que uma entidade obteria correntemente pela alienação de umativo, após dedução dos custos de alienação estimados, se o ativo já tivesse aidade e as condições esperadas no final da sua vida útil") e,consequentemente, na apresentação das contas de uma empresa.
Do ponto de vista da avaliação de património levanta-se a questão de sabercomo estimar o valor residual já que a vida útil deve ser determinadapelos órgãos de gestão das empresas.
Tradicionalmente, a avaliação de imóveis resulta da aplicação de um dostrês métodos: método comparativo de mercado, método do rendimento e método docusto. Qualquer um deles permite a estimativa do valor residual?
Estamos em crer que só o método do rendimento está em condições deresponder ao desafio, porquanto é o único que permite estimar o valor residual,corretamente, função da vida útil determinada (medimos bem as palavras) para obem.
(Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador deImóveis, telefone 919375417, endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresade referência é www.formatos.pt ededica-se à avaliação de imóveis)
Pretende ser um pequeno contributo para todos os investidores menosinformados e que estão a ser empurrados pela Banca e por algumas imobiliáriaspara o mercado de arrendamento.
É um ficheiro de distribuição gratuita que queremos muito que sejapartilhado e divulgado. A avaliação de imóveis não é uma disciplina complexa eestá ao alcance de todos.
Temos no entanto que ressalvar alguns pormenores importantes, que não devemser esquecidos quando da análise do investimento imobiliário:
- A utilização do ficheiro não dispensa a consulta de um avaliador depatrimónio credenciado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM);
- A taxa de imposto assumida para a realização de qualquer estimativa é de28% (taxa liberatória);
- Na elaboração da folha de cálculo foram unicamente assumidos comoencargos despesas de condomínio, despesas com seguros e Imposto Municipal deImóveis.
Apesar de não ser um estudo exaustivo de análise da rentabilidade de uminvestimento imobiliário, ajuda a perceber se o investidor está a tomar a opçãocorreta.
O "post" de hoje é a transcrição do artigo publicado no dia 6 de abril, na publicação diarioimobiliario.pt:
"Num país devastado pela conjuntura económica, deve haver um respeito acrescido por aqueles que são menos favorecidos e a quem um cêntimo que seja pode fazer a diferença.
De facto, é confrangedor verificar que uma pequena variação do valor patrimonial tributário (VPT), no valor de quinze mil euros, é suficiente para fazer alterar a colecta do Imposto Municipal de Imóveis no valor de setenta e cinco euros. Considerando a falta de rigor colocada na avaliação extraordinária no âmbito da ajuda externa, imaginam-se os danos causados nos mais carenciados e com menos capacidade de fazer valer os seus direitos.
A opinião pública reagiu com veemência à supressão da cláusula de salvaguarda. Mas será que têm todos o direito moral de o fazer?
Começa-se a duvidar quando se repara que, dos trezentos e oito executivos municipais, somente cento e onze são afectos aos partidos que compõem o governo da Nação. Portanto, cerca de 64% estão em condições de corrigir os efeitos da cláusula de salvaguarda.
Por outro lado, mais de 50% dos executivos municipais aplicam uma taxa de IMI superior a 0,3%. Destes, trinta e quatro aplicam a taxa máxima de 0,5%. Curiosamente, deste número, 73,5% pertencem aos partidos da oposição que, obviamente, não aprovaram a supressão desta cláusula.
É com pena que se verifica que se perdeu uma grande oportunidade para amenizar os efeitos da subida da colecta de IMI nos contribuintes. Estava ao alcance de quem não concordava com a medida resolver o problema, com as ferramentas possíveis: colocando a taxa de IMI do valor mínimo de 0,3% do VPT!
Existia ainda uma outra medida capaz de amortizar os efeitos da supressão da cláusula de salvaguarda. No Orçamento de Estado, estava prevista a transferência de 5% da receita de IRS para as autarquias, com a possibilidade de estas o devolverem aos cidadãos. Também é curioso notar que só catorze autarquias devolveram a taxa máxima de 5% e dezassete devolveram entre 2,5 e 4%.
A protecção dos mais desfavorecidos, no âmbito do IMI, poderia ainda ser mais consistente caso fosse reparada uma injustiça que pode causar centenas de euros de prejuízo. É estranho o silêncio quando passa despercebido o aumento, automático, do VPT, não havendo o respeito pelos cidadãos de o fazer diminuir, também automaticamente, quando se altera o Valor de Construção (Vc) ou o Coeficiente de Vetustez (Cv).
Enfim, era muito simples resolver o problema da cláusula de salvaguarda. Assim houvesse vontade!"
(Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone 919375417, endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt)
Nonosso artigo de hoje apresentamos a dissertação de Miguel Viegas à Universidadede Aveiro, intitulada Índicesde preços imobiliários: um exercício na área Aveiro-Ílhavo(seguir o “link”para descarregar),para o cumprimento dos requisitos necessários à obtenção do grau de Mestre emPlaneamento Regional e Urbano.
Foi um trabalho realizado no âmbitodo projeto de investigação “Factores determinantes da procura da habitação emPortugal” – DONUT (PTDC /AURURB / 100592/2008).
Miguel Viegas, além de MédicoVeterinário e Doutorado em Economia, é um dos atuais Deputados no ParlamentoEuropeu pelo Partido Comunista Português (um excelente Deputado, de resto).
Além dos méritos do estudo, gostaríamosde realçar uma preocupação que também partilhamos: a falta de uma compilação deíndices de preços imobiliários. Miguel Viegas conclui, e bem, que esta lacunaprejudica o funcionamento dos mercados de habitação, procurando, com a suatese, dar um contributo nesta área.
Salientamos ainda uma passagem doestudo, pela sua importância, nomeadamente porque poderá servir de inspiração paraa criação de legislação que possa ajudar a regular um mercado que bem necessitade regulação:
“… We mention here only two examples. The first exampleconcerns the index "Notaires-INSEE," published in France since 2002,from an agreement betweenthe INSEE ("Institut National de Statistique et des EtudesEconomique") and the superior council of notaries ("Conseil Supérieurdu Notariat "). During the sales registration, all the descriptiveinformation of the property is loaded into a database (BIEN, Based'Informations Economique Notary) feeding later the construction of the priceindex. …”
Esta dissertação também é muito importante porque realça ainterdisciplinaridade, quando falamos de avaliação de património!
O IASB (International Accounting Standards Board) emitiu, em 12 de Maio de 2011, a IFRS 13, que estabeleceu as orientações para a estimativa do justo valor (preço que deveria ser recebido na venda de um ativo ou que deveria ser pago pela transferência de um passivo numa transação corrente entre os participantes no mercado na data da mensuração) quando este é exigido por outras IFRS.
As IFRS's estão vertidas para o normativo nacional por intermédio das Normas Contabilísticas e de Relato Financeiro (NCRF). Relevam para a avaliação de património as NCRF 7 (Ativos Fixos Tangíveis), a NCRF 8 (Ativos não correntes detidos para venda e unidades operacionais descontinuadas) e a NCRF 11 (Propriedades de Investimento).
A IFRS 13 é de aplicação obrigatória para os exercícios iniciados 1 de janeiro de 2013.
No que diz respeito à avaliação de ativos não financeiros, área onde nos incluímos, este novo normativo tem implicações relevantes nos procedimentos que têm vindo a ser adotados.
Permitimo-nos, então, chamar a atenção para os seguintes aspetos:
- A estimativa do justo valor deve classificar os elementos utilizados na avaliação em três hierarquias, as chamadas hierarquias do justo valor, dando-se a máxima prioridade aos preços cotados em mercados ativos;
- A utilização da máxima e melhor utilização para a estimativa do justo valor dos ativos não financeiros;
- A mensuração do justo valor deve levar em conta as características do ativo e não as características de uma entidade.
As técnicas para a avaliação dos ativos são conhecidas dos profissionais da avaliação, que podemos resumir da seguinte forma:
Método comparativo de mercado – consiste na estimativa do valor de um bem imóvel, expressa em unidades monetárias, realizada através da comparação dos valores de transação de imóveis semelhantes e que sejam comparáveis, obtido através de prospeção efetuada e de conhecimento do mercado local, numa determinada data.
Método do rendimento - consiste na estimativa do valor de um bem imóvel, expressa em unidades monetárias, obtida a partir dos rendimentos que ele produz ou possa vir a produzir, e de uma taxa que traduza a rentabilidade esperada do capital investido
Método do custo – consiste na estimativa do valor de um bem imóvel, expressa em unidades monetárias, no pressuposto de uma construção nova, no mesmo local, com os mesmos materiais, submetidos ao danos de antiguidade percetíveis à data da avaliação.
É curioso verificar que a IFRS não obriga a aplicar dois dos três métodos de avaliação, somente quando for justificável. Esta também é a nossa opinião e achamos que deveria ser transposta para qualquer necessidade de avaliação.
Aconselhamos a leitura desta norma a todos os intervenientes na avaliação patrimonial, desde os peritos avaliadores até às administrações das empresas, porque um desconhecimento desta nova realidade pode colocar em risco as demonstrações financeiras das entidades.
O nosso blogue sempre teve como objetivo a partilha de informação, aafirmação da interdisciplinaridade de conhecimentos e de áreas de formação e,por último, dar a conhecer tudo o que seja conexo com a atividade da avaliaçãode património. Sempre de uma forma muito simples.
É neste sentido que costumamos partilhar a informação de qualidade a quevamos tendo acesso.
Hoje, sentimo-nos na obrigação de divulgar mais um site da internet degrande qualidade, que justamente se intitula como a “Engenharia Civil nainternet”. Referimo-nos ao site http://www.engenhariacivil.com/.
Permitimo-nos reproduzir o que consta na página e que ilustra muito bem os seusobjetivos:
“Criado no início de 2001, com o objectivo de listar os recursos de Engenharia Civil existentes no espaço da Internet Nacional, o site EngenhariaCivil.com (também conhecido na altura por “CivilNet”) rapidamente se transformou numa enorme comunidade on-line, devido ao esforço da sua extensa rede de colaboradores.
Actualmente é, de longe, o maior portal de Engenharia Civil em língua Portuguesa, caminhando a passos largos para se tornar o número 1 a nível global.
O portal organiza-se em torno de 6 eixos principais, que constituem as áreas fundamentais da Engenharia Civil: Construções, Estruturas, Geotecnia e Fundações, Hidráulica, Vias de Comunicação e Urbanismo e Transportes.”
