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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

A importância da correta avaliação das propriedades de investimento em tempos de crise (conclusão).


No artigo anterior (http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2012/12/a-importancia-da-correta-avaliacao-das.html)procuramos alertar para a importância das propriedades de investimento nadeterminação dos resultados de uma empresa.

De facto, como afirmamos, os ganhos pelo justo valor, naspropriedades de investimento, quando não revertem perdas anteriores, vãodiretamente a resultados do exercício, o que pode ser muito relevantepara a imagem de uma empresa perante terceiros.

Hoje vamos dar a nossa opinião quanto às metodologias para aestimativa do “justo valor”, de acordo com a Norma Contabilística e de RelatoFinanceiro 11.

O justo valor da propriedade de investimento “reflete, entre outrascoisas, rendimento de rendas provenientes de locações correntes epressupostos razoáveis e suportáveis que representem aquilo que entidadesconhecedoras e dispostas a isso assumiriam acerca de rendimentos de rendas defuturas locações à luz de condições correntes. Também reflete, numa basesemelhante, quaisquer exfluxos de caixa (incluindo pagamentos de rendas eoutros exfluxos)”. 
Articulando esta noção com oestipulado no artigo 45 “ … O vendedor disposto a isso está motivado avender a propriedade de investimento nos termos do mercado pelo melhor preçopossível...“, com o estipulado no artigo 47 “A melhor evidência de justovalor é dada por preços correntes num mercado ativo de propriedadessemelhantes no mesmo local e condição e sujeitas a locações e outros contratossemelhantes…” e com o estipulado no artigo 48 alínea c) “Projeções defluxos de caixa descontados com base em estimativas fiáveis de futuros fluxosde caixa, suportadas pelos termos de qualquer locação e de outros contratosexistentes e (quando possível) por evidência externa tal como rendas correntesde mercado de propriedades semelhantes no mesmo local e condição, e usandotaxas de desconto que reflitam avaliações correntes de mercado quanto àincerteza na quantia e tempestividade dos fluxos decaixa. “, uma propriedade de investimento deve ser avaliada segundo osseguintes critérios:
- Máxima e melhorutilização para o imóvel, o que na prática aproxima a noção de justo valor aovalor de mercado;
- Aplicação,preferencialmente, do método comparativo de mercado;
- Se se revelarimpossível a aplicação deste método, aplicar o método do rendimento com a noçãode fluxo de caixa descontado.
No entanto, achamos que, prudencialmente, devem ser aplicados estesdois métodos.
Assim sendo, é importante a consulta a um profissional da avaliação,recordando que quer a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas quer a Ordem dosTécnicos Oficiais de Contas preferem que as estimativas de avaliação de imóveissejam realizadas por técnicos inscritos na CMVM (Comissão do Mercado dosValores Mobiliários).

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