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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

A importância do documento de consulta pública da CMVM n.º 3/2010


Este documento, que esteve em consulta pública e do qualaguardamos as respetivas conclusões com alguma ansiedade, foca uma série deaspetos muito relevantes para a avaliação imobiliária. Mesmo que não resulte naesperada alteração do Regulamento 8/2002 da CMVM.

Um dos temas neles abordados diz respeito à estrutura dos relatóriosde avaliação. São aconselhadas uma série de “guidelines” que os avaliadoresdeveriam seguir. Achamos que deve existir uma uniformização da estrutura dosrelatórios, que permita uma leitura clara e fácil a todos os intervenientes numprocesso de avaliação de imóveis.

Não resistimos, pois, a transcrever o essencial da estruturadivulgada no documento de consulta pública da CMVM n.º 3/2010:

1 – ELEMENTOS  DE IDENTIFICAÇÃO
a) Identificação do nome dos peritos avaliadores de imóveisque elaboram o Relatório de Avaliação, bem como do correspondente número deidentificação atribuído pela CMVM.
Quando aplicável, identificação da denominação social dapessoa coletiva por conta de quem os peritos avaliadores de imóveis acuam e donúmero de identificação atribuído pela CMVM.
b) Identificação completa e rigorosa do imóvel objeto daavaliação, designadamente se é um prédio urbano, rústico ou misto;
c) Identificação do fundo de investimento e da entidadegestora;
d) Identificação das datas:
i) Do contrato de prestação deserviços à entidade gestora para elaboração do Relatório de Avaliação, nostermos do disposto no n.º 2 do artigo 15.º do presente Regulamento;
ii) Da solicitação inicial pelaentidade gestora para avaliação do imóvel;
iii) Do término do trabalho decampo de avaliação do imóvel;
iv) Da conclusão da avaliação doimóvel e do relatório de avaliação.
e) Identificação do último perito avaliador do imóvel e da respetivadata de avaliação do imóvel, no âmbito do fundo de investimento.

2 ‐ ELEMENTOS DE AVALIAÇÃO
a) Descrição pormenorizada das características do imóvel,designadamente quanto à sua localização, estado de conservação, tipo deutilização e fim a que se destina.
b) Análise da envolvente de mercado do imóvel,designadamente em termos de inserção geográfica e da existência de infraestruturascircundantes que possam influenciar o seu valor.
c) Descrição das diligências efetuadas, de estudos e dadossectoriais utilizados e de outras informações relevantes para a determinação dovalor do imóvel.
d) Fundamentação do método de avaliação utilizado naavaliação do imóvel e descrição detalhada da sua aplicação.
e)     Identificação e justificaçãode todas as variáveis utilizadas no método de avaliação e que contribuem para oseu resultado, nomeadamente, quando aplicável:
i) O valor da renda à data daavaliação, se o imóvel se encontrar arrendado, ou, caso contrário, umaestimativa das rendas que previsivelmente possa gerar;
ii) Os custos de conservação,manutenção e outros indispensáveis à adequada exploração económica do imóvel;
iii) As taxas de atualização,remuneração, capitalização, depreciação;
iv) Análise das condições demercado do imóvel, com indicação concreta de eventuais transações ou propostas efetivasde aquisição, relativas a imóveis com idênticas características.
f) Indicação clara do valor atribuído ao imóvel.

3 – ELEMENTOS DE RESPONSABILIZAÇÃO
a) Indicação de eventuais reservas ao valor proposto para oimóvel.
b) Declaração do perito avaliador de imóveis em como efetuoua avaliação de acordo com as exigências do presente regulamento;
c) Número de avaliações de imóveis efetuadas nos 4 anosanteriores, face à data de solicitação inicial pela entidade gestora para aavaliação do imóvel;
d) Indicação da apólice de seguro obrigatório deresponsabilidade civil em vigor, bem como da respetiva companhia de seguros eprazo de validade do seguro;
e) Indicação em como o perito avaliador de imóveis não seencontra abrangido por nenhuma das situações referidas no artigo 21.º dopresente Regulamento.
f)  Assinatura do perito avaliador de imóveis edata de entrega do relatório de avaliação à entidade gestora.

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