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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Avaliação de imóveis em expropriações (i)

Aindemnização por expropriação pretende compensar o dano causado à entidadeexpropriada pelo facto de ficar sem um bem imóvel.

Devemosrelevar que o valor da indemnização reporta-se à data da declaração deutilidade pública. Este valor será atualizado à data da decisão final doprocesso, recorrendo-se à evolução do índice de preços do consumidor, excluindoa habitação.

Apesarda legislação apontar para critérios de avaliação, não deixa também de referir,no seu artigo 23º, parágrafo 5, que “o valor dos bens… deve corresponder aovalor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo aentidade expropriante e o expropriado, quando tal não se verifique requerer, ouo tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outroscritérios para alcançar aquele valor”.

OCódigo das Expropriações sugere, a título meramente indicativo, a utilização demontantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes dehabitação a custos controlados ou de renda condicionada.

Estranhamente,o titulo meramente indicativo transformou-se em lei de aplicação cega!

Apesarde já ser considerado por tribunais superiores que a utilização destescritérios despreza o principio da justa indemnização com base em critérios demercado, já que valores de mercado são estimados por portaria, muitos peritosavaliadores continuam a ser coniventes no prejuízo causado aos contribuintes emprocessos expropriativos. A começar logo pelos peritos avaliadores das CâmarasMunicipais …

Porexemplo o Acórdão do TRL 381 de 7 de Outubro de 1997 diz “O valor da coisaexpropriada para efeitos de indemnização é o seu valor comum ou de mercado …este valor é um conceito de facto e não normativo, determinando-se segundocritérios económicos e não segundo regras fixadas por lei”.

Jáo Acórdão do  TRL 98562 de 16 de janeiro de 1997 diz “… os valoresestabelecidos anualmente, em Portaria, para efeitos de renda condicionada nãopodem servir de bitola no custo de construção possível para efeitos deexpropriação”.

Relevaaqui que o valor, ou custo, da construção deverá ser o valor pelo qual o imóvelpode ser vendido, num mercado livre e competitivo e após um determinado períodode tempo razoável, em que os intervenientes atuem de livre vontade, semqualquer interesse particular e conhecedores de toda a informação relevante (valor de mercado) e nãooutro qualquer valor fixado administrativamente. É por isso que em qualqueravaliação se exigem e fazem as respetivas prospeções locais.

Ocusto da construção deve incluir  projetos, licenças, juros de capital,terreno e lucro. Deve refletir o preço de venda,  o único que étransparente e que condiz com os diferentes códigos que foram publicados.

Parauma indemnização ser justa o valor (custo) por metro quadrado de área útiladotado deve ser aquele que é indicado pelo Instituto Nacional de Estatística (http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2013/03/as-estatisticas-do-ine-sobre-avaliacao.html)quando divulga os valores da avaliação bancária, à data da Declaração deUtilidade Pública (DUP).


Não nos parece que a banca,nas suas avaliações, sobrevalorize as avaliações.

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