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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Avaliação de Práticas Médicas


(Agradecemos a Paulo Pires, Associate da Frederico Mendes e Associados, o artigo de hoje)
A avaliação de uma prática médica é um processodesafiante e alvo de elevado debate e discussão. À semelhança de outros setoresintensivos em conhecimento, não existe uma fórmula ótima que se possa aplicar atodas as atividades médicas com vista à obtenção do valor da entidade.
Embora agrupadas no mesmo setor, cada prática médicaapresenta características que limitam a comparação entre entidades.
Frederico Mendes & Associados
Os investimentos em equipamentos diferem bastante entreatividades – desde máquinas de quimioterapia para tratamento do cancro a bolassuíças para tratamentos fisiátricos. O grau de estandardização é tambémbastante relevante na medida em que a substituição de profissionais não tem omesmo efeito entre especialidades.
Por outro lado, a visão do mesmo negócio por parte dovendedor e comprador assume contornos bastante distintos. A experiência ededicação do responsável médico são dois dos fatores mais difíceis de majorar.Todo o responsável tem orgulho no negócio que construiu e dedicou o seu tempo,a par com a reputação que ganhou no mercado como especialista numa dada especialidademédica. Uma parte do sucesso do negócio reside neste “amor à camisola”demonstrado ao longo do tempo.
Frederico Mendes & AssociadosDo lado do comprador, aspetos como a localização,concorrência atual, facilidade de instalação, patenteamento de dado produto ouprocesso e carteira recente de clientes, são fatores que pesam na definição dovalor justo do negócio.
Por todos estes aspetos, o processo de escolha do métodode avaliação mais adequado deve suceder a uma análise criteriosa de cada método.
Métodos deAvaliação
Existem diversas metodologias aplicáveis na avaliação deempresas e negócios, as quais, ao propor enfoques distintos, devem serselecionadas tendo em atenção as condições, especificidade e objetivos aatingir com a avaliação.
As metodologias de avaliação são passíveis deenquadramento em três (3) óticas principais:
Valor Patrimonial –Análise da posição financeira da entidade. O valor da entidade é obtido atravésda diferença entre a soma de todos os ativos e a soma dos passivos existentes.
Este é claramenteo método mais simples de ser aplicado, uma vez que a análise da situação económico-financeiraatual é suficiente para se obter o valor da empresa. No entanto, não é tido emconta qualquer capacidade de geração de valor futuro. Assim, o métodopatrimonial só deve ser aplicado quando se tem planeado o encerramento da atividade.
Mercado –Análise do valor da entidade tendo em conta anteriores transações de empresascomparáveis.
Este métodofornece a melhor aproximação do valor que o mercado está disposto a pagar pornegócios equiparáveis. O múltiplo a utilizar em cada avaliação é escolhidomediante o estabelecimento de relações entre os indicadores de performanceeconómica das empresas selecionadas e o seu valor de transação.
Esta óticapermite contornar a definição de pressupostos de atividade futuros que, numprocesso de compra e venda, devem sempre ser bem fundamentados e discutidosentre ambas as partes.
Por outro ladouma recolha errada da informação a comparar pode levar a desfasamentosconsideráveis no valor da avaliação. Os fatores distintos de cada práticamédica (c.f. brevemente descrito na secção inicial) tornam desaconselhável acomparação entre empresas de áreas distintas, regiões com caraterísticas singularesou transacionadas em momentos temporais distantes entre si.
Um bom exemplodisso são os efeitos da transposição da diretiva europeia de livre circulaçãode doentes para a legislação nacional, aprovada em outubro de 2013 pelo governoportuguês, que indica que, uma vez ultrapassado período normal de espera paradeterminado cuidado de saúde, o estado deve comparticipar o tratamento feitonoutro estado membro. Não querendo discutir o enorme desafio que estaorientação representa para ao Sistema Nacional de Saúde português, estamosclaramente perante uma oportunidade para clínicas especializadas e hospitaisprivados com capacidade financeira promoverem os seus serviços junto demercados até agora não prioritários. Esta alteração de mercado deve ser tida emconta uma vez que múltiplos históricos não refletem a liberalização do mercadode doentes.
Optando por estemétodo, ainda é necessário escolher o múltiplo mais adequado à prática que sequer avaliar. Dois dos múltiplos mais utilizados são os que relacionam o EBIT eo EBITDA com o valor da empresa. O que distingue os dois é a inclusão dasamortizações como um gasto operacional no caso do EBIT logo, a importânciadesta rubrica deve ser medida caso a caso. Sem quer entrar em grandes detalhes,a inclusão das amortizações pode fazer sentido em práticas que necessitem deinvestimentos contantes em ativos fixos e assim, as amortizações são vistascomo uma aproximação (ainda que desfasada no tempo) destes investimentos.
Rendimento –Análise da capacidade de geração de valor futuro.
Este métodofornece uma avaliação baseada em projeções económico-financeiras para um futuroa médio prazo. A relação rendibilidade/risco da atividade é utilizada comofator de atualização dos cash-flow futuros.
O exemplo daadoção da livre circulação de doentes por parte de Portugal pode ser aqui novamenteutilizada, embora com alguma cautela, uma vez que a capacidade para alocarrecursos a este novo desafio pode significar efeitos diferentes a cadaentidade. Assim, empresas com melhor solidez financeira devem beneficiar destaliberalização enquanto outras podem indiretamente ser afetadas por campanhasprotagonizadas por empresas que ambicionam o mercado europeu.
Por outro lado, autilização desta ótica obriga à definição de uma estratégia de negócio quesuporte os pressupostos assumidos. Este exercício pode-se revelar como um pontoessencial do processo de avaliação, quer do ponto de vista do novo gestor querde quem vende, uma vez que o sucesso da empresa é normalmente um objetivo quese procura assegurar num processo de compra e venda. Da mesma forma, tendo sidoapontadas dificuldades na seleção de empresas comparáveis, este método, ao nãorecolher desta análise de mercado, permite avaliar negócios menos suscetíveisde ser comparados.
Por último, éimportante referir que este método é algo sensível ao fator de atualizaçãoescolhido. Existem fórmulas testadas e aceites pela comunidade académica mas asua utilização deve ter em conta o tipo de empresa, o mercado em que atua e asua exposição a fatores externos.  
Aspetos chave
Antes de pormenorizar outros fatores relevantes, convémmencionar a importância da análise de cenários. Definir o valor de uma empresacomo sendo um número com duas casas decimais não pode ser um objetivo. Osprincipais pressupostos devem ser alvo de análise individual, o que levará, emúltima instância, à obtenção de um intervalo de valores.
No que diz respeito à avaliação depráticas de saúde médica aconselhamos ainda que se tenha em conta as seguintesrecomendações:
A importância deum bom benchmark
É impossívelagregar todas as práticas médicas como um todo e usá-las como regra de ouro paratodas as avaliações, uma vez que os pressupostos operacionais e dadoseconómico-financeiros são bastante díspares entre si. A definição incorreta ouinsuficiente do benchmark da empresaresultará em desfasamentos consideráveis no valor final.
Da mesma forma, arecolha de dados desatualizados, muitas vezes mais fáceis de encontrargratuitamente, é um erro que vai querer evitar.
A correta escolhade empresas comparáveis e dados atualizados é fundamental para desenvolver umprocesso de avaliação criterioso em vez de uma questão de sorte.
O goodwill tambémconta
Avaliar o goodwill e ativos intangíveis de umaentidade é seguramente uma das tarefas mais complicadas de uma avaliação. Aindaassim, se o valor final não considerar estes dois fatores então a avaliaçãocertamente pecará por falta de rigor.
O “bom nome” daentidade e dos seus responsáveis médicos deve ser tido em conta no valor daempresa. A existência de patenteamentos e a localização da atividade são outrosexemplos de ativos que dificilmente aparecerão nos registos contabilísticos daentidade.
O valor do goodwill está geralmente dependente da habilidadedos intervenientes serem capazes de gerar retornos superiores aos normalmenteconseguidos por médicos da mesma especialidade.
Ter noção darealidade
Independentementeda avaliação que possa ser feita e dos números que estejam em cima da mesa,nenhum comprador ou investidor vai pagar mais por um negócio que o que lhecuste abrir o mesmo negócio do outro lado da rua.
Outras dascomparações que um possível comprador deve fazer tem a ver com a capacidade deobter ganhos superiores aos aferidos como trabalhador de uma entidade terceira.
Em suma, uma boadose de razoabilidade deve acompanhar todas as avaliações.
A compra ou venda de uma atividade médica é seguramente otransação mais valiosa que um médico pode efetuar em toda a sua carreira. Éessencial garantir que a avaliação do negócio transmite adequadamente o que foiou será o trabalho da sua vida.


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