Avaliação expedita de terrenos urbanizáveis
(Equação de Oscar Olave)
São terrenos urbanizáveis, desde que os instrumentos legaisem vigor o permitam (nomeadamente os Planos Diretores Municipais), todosaqueles que apresentem características de localização, de áreas, de topografiae de acessibilidades, entre outras, em que o seu máximo e melhor aproveitamentoseja obtido através de um loteamento, onde seja possível a sua divisão pelaimplantação de arruamentos e correspondente subdivisão em lotes.
Na avaliação destes terrenos, o primeiro dos métodos a serutilizado, como em qualquer avaliação, é o método comparativo de mercado. Já emdocumentos anteriores defendemos que as técnicas mais adequadas para umaestimativa rigorosa pelo método comparativo de mercado são a inferênciaestatística e o tratamento por fatores:
A outra ferramenta mais utilizada é o “método involutivo”,tanto na sua versão dinâmica como na versão residual.
A versão dinâmica utiliza técnicas de DCF - “Discount cashflow” – já afloradas também em artigo anterior:
Para a versão residual, uma avaliação mais expedita,apresentamos a Equação de Oscar Olave:
Emque:
X– valor do terreno
S– área total do terreno
K– percentagem do terreno para circulação, espaços verdes e áreas de cedências
q– valor médio por m2 de lotes vizinhos
L – lucro doempreendimento
Dt – Despesastotais de urbanização e implantação do loteamento.
