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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Campos de futebol…

Nas nossas deslocações semanais de trabalho a Lisboa privilegiamosa passagem pela A29/A17/A8.

Na zona de Aveiro deparamo-nos com um estádio de futebol quenão é ocupado por eventos desportivos. Na página de apresentação, na internet, estádemonstrada a sua verdadeira vocação: congressos e conferências, reuniõesempresariais, exposições e “workshops” e, também, casamentos e batizados!

Tanto quanto julgamos saber, pertence a uma empresamunicipal.

Como será avaliado, nas contas da empresa?

Em nossa opinião, como é um ativo especializado e raramentetransacionado (não temos memória de transações de estádios de futebol), aabordagem deve seguir o Deprediated Replacement Cost (método do custo desubstituição depreciado).

Terá de ser estimado o custo de construção de um estádio defutebol atual, equivalente ao existente, adicionado ao custo de aquisição de um terreno com as mesmascaracterísticas, em termos de valorização.

O custo de construção deverá ser depreciado, por exemploaplicando a metodologia de Ross-Heidecke (http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2011/10/depreciacao-de-bens-imoveis.html).

A questão que poderá ser polémica é o conceito de “estádiode futebol equivalente”. É que este campo foi construído para que o clube dacidade (Beira-Mar) lá jogasse, na primeira divisão. Assim justificava-se a existênciaum com trinta mil utentes.

Só que o Beira-Mar (infelizmente, porque é um clubehistórico) foi relegado para os campeonatos distritais. Assim sendo, não sejustifica um estádio com trinta mil utentes, e também não temos memória, emPortugal, de um casamento com trinta mil convidados.

Cinco mil lugares já chegarão (aliás, o clube já nem jogalá!).

O custo do “estádio de futebol equivalente” ésubstancialmente mais baixo.

E assim está desvalorizada a peça!

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