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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Continuando a refletir sobre o “justo valor” e o “valor de mercado”.


Prometemos, no último artigo, continuara refletir sobre o “justo valor” e o “valor de mercado”, o que faremos numaabordagem materializada num exemplo prático, que, em nossa opinião, melhoresclarece a nossa opinião. 
Antes de concretizarmos gostaríamos ainda de recordar duasfrases da norma (NCRF 7) que consideramos determinantes:

-        “… determinado a partir de provas com base no mercado”

-        “… natureza especializada do item do ativo fixo tangível ou se o item for raramente vendido, exceto como parte de um negócio emcontinuação…”

Exemplo:
Asinstalações de uma empresa (ativo fixo tangível) estão preparadas para aindustria de curtumes e são causadoras de um impacto ambiental negativo na sua envolvente.No entanto, tem todas as licenças e autorizações devidas para o seufuncionamento, pelo que se encontra absolutamente legal. A administração daempresa já sabe que, caso termine a sua atividade, o local onde está instaladadeve reconvertido para zona verde, de acordo com o Plano Diretor Municipal, comuma densidade de construção quase residual. O valor estimado para este usoalternativo é de 200.000€ (valor realizável liquido).

É este ovalor pelo que deverão ser registadas, na contabilidade, as instalações daempresa (terreno e imóvel)?

Pelaanálise de revista  TOC 111 de Junho 2009, sim, poiseste seria o valor realizável liquido. A nossa posição é discordante.

Teoricamentenão poderíamos utilizar a noção de “justo valor”, pois tal não é permitido paraativos especializados ou raramente vendidos, o que é o caso. Só que olegislador abre uma exceção para negócios em continuação. E a partir daqui sóexige que seja determinado a partir de provas com base no mercado. Assim sendo,o “justo valor” é estimado tendo em conta a noção de “valor de mercado em usocontinuado”.

O valor do ativo fixo tangível será então estimado como ovalor que teria se fosse construído de novo, com os mesmos materiais e sujeitoaos efeitos de vetustez visíveis à data de avaliação, que depreciará o seuvalor (método do custo depreciado). Ao valor agregado dos custos de construçãoe do terreno (obtido no mercado), adicionando a margem de lucro do promotor (demercado) obtemos o “valor de mercado em uso continuado”.

Destaforma, a norma é integralmente cumprida. Em termos abstratos, o “valor demercado” pode ser 200.000€ e o “valor de mercado em uso continuado” (que vaiser registado na contabilidade) de 1.000.000€.

Estaambiguidade pode ser penalizadora para a Banca, quando obtém garantias reais sobreeste tipo de imóveis. De facto, o perito avaliador deve avaliar em “usocontinuado”, induzindo a Banca para valores que nunca realizará se, porventura,o negócio for liquidado.

Poderá seresta a razão por que a Banca, salvo uma ou duas raras e honrosas exceções, étão pouco transparente na hora de divulgar as avaliações que realiza. É que ocliente bancário, pagando as avaliações, raramente as vê!

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