Critério da média saneada
Em complemento do nosso artigo de 8 de fevereiro “Validaçãode amostras no método comparativo de mercado”, acrescentamos mais umametodologia possível para a validação de amostras.
Trata-se de uma metodologia explicada num livro que também já foi objeto deum artigo,de resto um livro excelente, “Avaliação de Bens, Princípios Básicos eAplicações”, de Radegaz Nasser Júnior.
Consiste em definir valores inferiores e superiores para a variação dosdados da amostra, não se considerando os valores que estão fora do intervalo[Limite inferior; Limite superior]
Este limites são encontrados com as seguinte expressões:
Limite inferior = (Média aritmética simples – 30% x Média aritméticasimples)
Limite superior = (Média aritmética simples + 30% x Média aritméticasimples)
Deixamos aqui também as metodologias já explicadas em artigos anteriores:
- A aplicação do Critério de Chauvenet, complementado com o estudo daDistribuição “t” de Student.
Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente o cálculo da médiae do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análise desses valores peloCritério de Chauvenet, verificando o quociente entre o desvio de cada amostra eo desvio padrão, que deve ser menor que o valor crítico, fornecido pela tabelade Chauvenet (estando esta condição confirmada podemos afirmar que o imóvel éadequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculo da amplitude do intervalode confiança recorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo olimite inferior e superior para a confiança pretendida.
Se existir uma grande amplitude do intervalo de confiança, o valor aescolher deve situar-se em mais ou menos 10% relativamente à média, devendo operito escolher um valor que se encontre neste intervalo.
- Estatística descritiva: amplitude inter-quartis (AIQ), quartis e“outliers”.
São considerados “outliers” severos e devem ser banidos, os elementos daamostra que se situem para lá de Q3 + 3 x AIQ ou Q1 – 3 x AIQ.
São considerados “outliers” moderados e a amostra deve ser estudada com esem a sua presença, os elementos que estejam depois de Q3 + 1,5 x AIQ ou Q1 –1,5 x AIQ.
Este estudo só deve ser feito após a homogeneização da amostra, por forma aque todos os elementos possam ser comparáveis.
(Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone 919375417 endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresa de referência é www.formatos.pt e dedica-se à avaliação de imóveis)
