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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

DCF

Apesar de na avaliação de imóveis serem utilizadas três metodologias,continuamos a privilegiar o método do rendimento, nomeadamente com a aplicaçãode fluxos de caixa descontados (Discount Cash Flow - DCF).

Desde logo, porque consideramos que o mercado imobiliário é investimento,à semelhança do mercado acionista ou obrigacionista. Logo é rendimento.

 João Fonseca / Avaliação de imóveis / 919375417
Depois, porque para se aplicar o método comparativo de mercado comconfiança, este deve ser homogéneo e ativo, com dados suficientes de vendasrecentes. Não acontece sempre e, no mercado português, existe uma dificuldadeacrescida, que é a quase inexistência de bases de dados de transações que sejamfidedignas.

O propósito do artigo de hoje é mostrar alguns cuidados que temos emconta na elaboração de “Discount Cash Flow´s”.

Um dos erros que procuramos evitar é o “descasamento” de fluxos decaixa e taxas de desconto. De facto, quando estamos  a estimar o “Free Cash Flow to the Firm” descontamosos fluxos de caixa utilizando a “wacc” (Weighted Average Cost Of Capital /CustoMédio Ponderado de Capital).

Quando estamos a estimar o “Free Cash Flow to the Equity” encontramosa taxa de desconto através do CAPM (Capital Asset Price Model) .

Outro erro que procuramos evitar é a confusão entre taxas de descontoem termos nominais ou em termos reais. Assim, se o “DCF” for a preços correntesa taxa de desconto deve ser nominal. Ao contrário, se o “DCF” for a preçosconstantes é apropriada a taxa de desconto real.

Como não podemos estimar os fluxos de caixa para sempre, estimamosfluxos de caixa para um determinado período. Este período pode ser igual aoperíodo do investimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então,se o investimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nosfluxos de caixa.

Em qualquer dos casos é sempre necessário encontrar o valor terminal.No primeiro caso, se o ativo tiver mercado e for separável, é o seu previsível valorde liquidação. Caso contrário, quando o “cash flow” cresce a uma taxaconstante, tendendo para a perpetuidade, o valor terminal pode ser obtidoatravés da seguinte expressão:

Valorterminal = Cahs flow estimado para o período seguinte / (Taxa de desconto –crescimento previsto)


Aconselhamos a também a leitura do  documento do International Valuation StandardsCouncil, The Discounted Cash Flow (DCF)Method – Real Property and Business Valuations.

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