Inferência estatística, avaliação de imóveis e mediação imobiliária
Pensamos nãocometer nenhuma inconfidência se partilharmos a conversa de avaliador deimóveis para profissional da mediação imobiliária, que tivemos com MassimoForte, acerca doestudo que foi publicitado no nosso último artigo, que resolvemos publicar agora paraficar ao alcance de todos.
LembravaMassimo Forte que o preço aconselhado, na mediação, resulta, quaseexclusivamente, do método comparativo de mercado. Referia ainda que deveráaconselhar-se um valor mínimo e máximo ao cliente, dando-lhe a liberdade para oescolher.
É certo que advogamosem causa própria, pois defendemos intransigentemente a inferência estatísticano método comparativo de mercado, mas é nossa firme convicção que é umaferramenta muito útil para a mediação imobiliária.
Esta nossaperceção baseia-se principalmente no facto desta metodologia retirar qualquersubjetividade na análise de valor de um imóvel e também permitir sugerir aindicação de um intervalo de valor.
Poderá sercolocada a questão da morosidade ou da complexidade de se obter uma equação eum intervalo de confiança, mas relembramos aqui o nosso artigo “Uma ajuda para avaliadores”, em que apresentamos uma ferramentaque, rapidamente, soluciona o problema.
Por outrolado, obtida uma equação de regressão para uma determinada zona, esta perdurapor muito tempo, não sendo necessário repetir o processo sempre que énecessário avaliar um imóvel. Aliás, é muito mais simples, pois rapidamenteencontramos o valor do imóvel que pretendemos angariar.
Após a análisede regressão e a obtenção da equação, deve ser estimado um intervalo deconfiança, intervalo estimado onde a média de um parâmetro de uma amostra temuma dada probabilidade de ocorrer.
No nossoestudo, por exemplo, um apartamento no Parque das Nações, com uma instalaçãosanitária, classificação energética classe A e um lugar de garagem deverá terum valor de 3.785€/m2.
Contudo, com90% de probabilidade, podemos afirmar que o valor do apartamento situar-se-àentre os valores de 3.587€/m2 e 3.983€/m2 (intervalo de confiança estimado).
O estudoapresentado no artigo da semana passada poderá ser obtido [aqui].
