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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Não há diferença entra a Maia e a Azambuja!


Continuando a análise da publicação ”Portugal Rendas& Yields |Snapshot,” deautoria da consultora CB Richard Ellis, iniciada no artigo anterior, que, deuma forma muito simples, nos permite concluir não existe diferença no mercadoimobiliário da Logística nas duas principais cidades do país.

A análise centra-se nosvalores das rendas e yields prime de cada uma das cidades. É justo esclarecerque quando falámos em Porto nos referimos à Maia e que quando falamos em Lisboanos referimos ao eixo Azambuja/Carregado. A primeira conclusão a que devemoschegar é na perda de importância das duas capitais neste mercado.


Fonte:CB Richard Ellis
Adaptação: Formatos, L.da

Ainda de acordo com ametodologia da consultora Renda Prime “Representa o valor máximo da renda quepode ser esperado no período em análise para um espaço de dimensão standard(adequado à procura nessa localização), de elevada qualidade e situado namelhor localização. Assume-se que a Renda Prime pressupõe o pacote deincentivos comummente praticado no mercado nesse período.” e Yield Prime“Representa a yield maisbaixa que pode ser esperada no período em análise para a aquisição de um imóvelde Classe A, situado numa localização privilegiada, totalmente arrendado e comrendas de mercado. Considera-se imóvel de Classe A o que tem uma construçãorecente, equipamento moderno e layout eficiente.”

São consideradas lojas de10.000 m2 de área útil, na Azambuja, e de 2.000 m2 de área útil na Maia.

Ao transformarmos osvalores da tabela acima em valores de venda (€/m2) verificamos os valores dográfico seguinte:

Fonte:CB Richard Ellis
Adaptação: Formatos, L.da
  
Concluímos que nas duas localizações opreço por m2 caiu para cerca de metade. Esta conclusão pode ser replicada paraa maioria das zonas industriais do país.

Porquê?
Mais uma vez todosteremos a nossa explicação. No nosso entender devido à crise económica queentão se instalou e também à tendência que os portugueses têm de matar asgalinhas dos ovos de ouro. O mercado era tão apetecível para promotores ouespeculadores (margens acima do valor racional) e para Câmaras Municipais(taxas,  licenças e derramas). A ofertapassou a ser excessiva.
É também consequência dafalta de planeamento e inoperância das CCDR´s e Associações de Municípios. Nãose justificaria uma ação conjunta e concertada? Aliás, não haveria CâmaraMunicipal que não quisesse e não conseguisse ter a sua zona industrial.

O mais grave que adescida dos preços é o facto do mercado não conseguir absorver os imóveis queagora se encontram devolutos.

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