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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Não se esqueçam que as propriedades de investimento têm que ser avaliadas ...

(é mesmo obrigatório avaliar …)

As propriedades de investimento terão uma importânciavital nos contas que as empresas apresentarão no relato financeiro em preparação.

É um facto a tendência em não se atualizarem devidamenteos valores dos imóveis, qualquer que seja a classe contabilística onde estãoinseridos. No caso das propriedades de investimento é tanto mais grave porquese prejudica o resultado do exercício.



Alguns tipos de imóveis, lembramos, tiveram valorizaçõesno ano transato.

Os ganhos pelo justo valor, nas propriedades deinvestimento, quando não revertem perdas anteriores, vão diretamente aresultados do exercício, o que pode ser uma mais valia para as empresas que seencontrem em dificuldades, apesar de não esconder os resultados operacionaisnegativos, quando eles existem.

A Norma Contabilística e de Relato Financeiro 11, quetrata estas matérias tem por base a Norma Internacional de Contabilidade IAS 40— Propriedades de Investimento. Relembramos aqui algumas definiçõesque vêm plasmadas na norma:

“Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode sertrocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso,numa transação em que não exista relacionamento entre elas.
Propriedade de investimento: é a propriedade (terreno ouum edifício — ou parte de um edifício — ou ambos) detida (pelo dono ou pelolocatário numa locação financeira) para obter rendas ou para valorização docapital ou para ambas as finalidades, …”

Define ainda algunsexemplos de propriedades de investimento:

“(a) Terrenos detidos para valorização do capital a longo prazo e não paravenda a curto prazo no curso ordinário de negócios;

(b) Terrenos detidos para uso futuro ainda não determinado (se uma entidadenão tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo dono oupara venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é consideradocomo detido para valorização do capital);

(c) Um edifício que seja propriedade da entidade (ou detido pela entidadenuma locação financeira) e que seja locado segundo uma ou mais locaçõesoperacionais;
(d) Um edifício que esteja desocupado mas detido para ser locado segundouma ou mais locações operacionais.”

É muito importante ser recordado que deve ser sempredeterminado o justo valor das propriedades de investimento quer seja ”para afinalidade de mensuração (se a entidade usar o modelo do justo valor) ou dedivulgação (se usar o modelo do custo).”

Por outro lado, apesar de não ser obrigatório, o justovalor das propriedades de investimento deve ser estimado ”por um avaliadorindependente que tenha uma qualificação profissional relevante e reconhecida eque tenha experiência recente na localização e na categoria da propriedade de investimento queesteja a ser valorizada.”

O justo valor da propriedade de investimento“reflete, entre outras coisas, rendimento de rendas provenientes delocações correntes e pressupostos razoáveis e suportáveis que representemaquilo que entidades conhecedoras e dispostas a isso assumiriam acerca derendimentos de rendas de futuras locações à luz de condições correntes.Tambémreflete, numa base semelhante, quaisquer exfluxos de caixa (incluindopagamentos de rendas e outros exfluxos)”. 

Articulando esta noção com o estipulado noartigo 45 “ … O vendedor disposto a isso está motivado a vender apropriedade de investimento nos termos do mercado pelo melhor preçopossível...“, com o estipulado no artigo 47 “A melhor evidência de justo valoré dada por preços correntes num mercado ativo de propriedades semelhantesno mesmo local e condição e sujeitas a locações e outros contratos semelhantes…”e com o estipulado no artigo 48 alínea c) “Projeções de fluxos de caixadescontados com base em estimativas fiáveis de futuros fluxos de caixa,suportadas pelos termos de qualquer locação e de outros contratos existentes e(quando possível) por evidência externa tal como rendas correntes de mercado depropriedades semelhantes no mesmo local e condição, e usando taxas de descontoque reflitam avaliações correntes de mercado quanto à incerteza na quantia etempestividade dos fluxos de caixa. “, uma propriedade de investimento deve seravaliada segundo os seguintes critérios:
- Máxima e melhor utilização para o imóvel,o que na prática aproxima a noção de justo valor ao valor de mercado;
- Aplicação, preferencialmente, do métodocomparativo de mercado;
- Se se revelar impossível a aplicaçãodeste método, aplicar o método do rendimento com a noção de fluxo de caixadescontado.

No entanto, achamos que, prudencialmente,devem ser aplicados estes dois métodos.


Assim sendo, é importante a consulta a umprofissional da avaliação, recordando que quer a Ordem dos Revisores Oficiaisde Contas quer a Ordem dos Técnicos Oficiais de Contas preferem que asestimativas de avaliação de imóveis sejam realizadas por técnicos inscritos na CMVM (Comissãodo Mercado dos Valores Mobiliários).

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