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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Novamente as propriedades de investimento!

Aspropriedades de investimento terão uma importância vital nos contas que asempresas apresentarão no próximo relato financeiro.

É umfacto a tendência em não se atualizarem devidamente os valores dos imóveis,qualquer que seja a classe contabilística onde estão inseridos. No caso daspropriedades de investimento é tanto mais grave quanto mais se prejudica oresultado do exercício.

Osganhos pelo justo valor, nas propriedades de investimento, quando não revertemperdas anteriores, vão diretamente a resultados do exercício, o que pode seruma mais valia para as empresas que se encontrem em dificuldades, apesar de nãoesconder os resultados operacionais negativos, quando eles existem.

A NormaContabilística e de Relato Financeiro 11, que trata estas matérias tem por basea Norma Internacional de Contabilidade IAS 40 — Propriedades de Investimento. Relembramos aquialgumas definições que vêm plasmadas na norma:

“Justovalor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado,entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não existarelacionamento entre elas.

Propriedadede investimento: é a propriedade (terreno ou um edifício — ou parte de umedifício — ou ambos) detida (pelo dono ou pelo locatário numa locaçãofinanceira) para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas asfinalidades, …”

É muitoimportante ser recordado que deve ser sempre determinado o justo valor daspropriedades de investimento quer seja ”para a finalidade de mensuração (se aentidade usar o modelo do justo valor) ou de divulgação (se usar o modelo docusto).”

Poroutro lado, apesar de não ser obrigatório, o justo valor das propriedadesde investimento deve ser estimado ”por um avaliador independente que tenha umaqualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência recente na localização ena categoria da propriedade de investimento que esteja a ser valorizada.”

Normalmente,quer a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas quer a Ordem dos TécnicosOficiais de Contas reconhecem como qualificação profissional a inscrição dostécnicos na CMVM (Comissão do Mercado dos Valores Mobiliários). 

O justo valor dapropriedade de investimento “reflete, entre outras coisas, rendimento derendas provenientes de locaçõescorrentes e pressupostos razoáveis e suportáveis que representem aquilo queentidades conhecedoras e dispostas a isso assumiriam acerca de rendimentos derendas de futuras locações à luz de condições correntes. Também reflete, numa base semelhante,quaisquer exfluxos de caixa (incluindo pagamentos de rendas e outros exfluxos)”. 

Articulando esta noçãocom o estipulado no artigo 45 “ … O vendedor disposto a isso está motivadoa vender a propriedade de investimento nos termos do mercado pelo melhorpreço possível...“, com o estipulado no artigo 47 “A melhor evidência dejusto valor é dada por preços correntes num mercado ativo de propriedades semelhantes no mesmolocal e condição e sujeitas a locações e outros contratos semelhantes…” e com o estipulado noartigo 48 alínea c) “Projeções de fluxos de caixa descontados com base emestimativas fiáveis de futuros fluxos de caixa, suportadas pelos termos dequalquer locação e de outros contratos existentes e (quando possível) porevidência externa tal como rendas correntes de mercado de propriedadessemelhantes no mesmo local e condição, e usando taxas de desconto que reflitamavaliações correntes de mercado quanto à incerteza na quantia e tempestividadedos fluxos de caixa. “, uma propriedade de investimento deve ser avaliadasegundo os seguintes critérios:

- Máxima e melhorutilização para o imóvel, o que na prática aproxima a noção de justo valor aovalor de mercado;

- Aplicação,preferencialmente, do método comparativo de mercado;

- Se se revelarimpossível a aplicação deste método, aplicar o método do rendimento com a noçãode fluxo de caixa descontado.


Estamos a chegar ao fim do exercício de pelo que é necessário comerçarmos já a pensar no fecho do ano!

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