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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

O "justo valor" não é o "valor de mercado"?!

Voltamos à revista TOC111 de Junho 2009, da, na altura, Câmara dos Técnicos Oficiais de Contas,  e ao quadro que a seguir reproduzimos:


Mereceu-nos uma reflexãoo aspeto particular evidenciado de entender o “justo valor” como o “valorrealizável liquido”, que, em tese, corresponderia ao “valor de mercado”.

A nossa opinião,modestamente, é que esta consideração é um pouco redutora do que pode serconsiderado como “justo valor”, sobrepondo este conceito ao conceito de “valorde mercado”.

Tentaremos demonstrar aolongo deste artigo que o “valor de mercado” não corresponde, exatamente, ao“justo valor”.

De acordo com o normativocontabilístico, nomeadamente a NCRF 7, devemos considerar “justo valor: é aquantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entrepartes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não existarelacionamento entre elas”.

Mais adiante, a mesmanorma refere que “O justo valor de terrenos e edifícios deve ser determinado a partir de provas com base nomercado por avaliação que deveráser realizada por avaliadores profissionalmente qualificados e independentes. Ojusto valor de instalações e equipamentos é geralmente o seu valor de mercado determinado dor avaliação” e também que“Se não houver provas com base no mercado do justo valor devido à natureza especializada do item do ativofixo tangível ou se o item forraramente vendido, exceto como parte de um negócio emcontinuação, uma entidade não deve utilizar o método de revalorização”.

Por valor de mercado, naavaliação de património, entendemos como o “valor pelo qual um bem pode sertransacionado, num mercado livre e competitivo e após um determinado período detempo razoável, em que os intervenientes atuem de livre vontade, sem qualquerinteresse particular e conhecedores de toda a informação relevante”.

Talvez com um exemplopossamos explicar melhor a diferença, em nossa opinião, entre “justo valor” e “valorde mercado”:

Exemplo:
As instalações de umaempresa (ativo fixo tangível) estão preparadas para a industria de curtumes esão causadoras de um impacto ambiental negativo na sua envolvente. No entanto,tem todas as licenças e autorizações devidas para o seu funcionamento, pelo quese encontra absolutamente legal. A administração da empresa já sabe que, casotermine a sua atividade, o local onde está instalada deve reconvertido parazona verde, de acordo com o Plano Diretor Municipal, com uma densidade deconstrução quase residual. O valor estimado para este uso alternativo é de200.000€ (valor realizável liquido).

É este o valor peloque deverão ser registadas, na contabilidade, as instalações da empresa(terreno e imóvel)?

Pela análise derevista  TOC 111 de Junho2009,sim, pois este seria o valor realizável liquido. A nossa posição é discordante.

Teoricamente nãopoderíamos utilizar a noção de “justo valor”, pois tal não é permitido paraativos especializados ou raramente vendidos, o que é o caso. Só que olegislador abre uma exceção para negócios em continuação. E a partir daqui sóexige que seja determinado a partir de provas com base no mercado. Assim sendo,o “justo valor” é estimado tendo em conta a noção de “valor de mercado em usocontinuado”.

O valor do ativo fixotangível será então estimado como o valor que teria se fosse construído denovo, com os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à datade avaliação, que depreciará o seu valor (método do custo depreciado). Ao valoragregado dos custos de construção e do terreno (obtido no mercado), adicionandoa margem de lucro do promotor (de mercado) obtemos o “valor de mercado em usocontinuado”.

Desta forma, a norma éintegralmente cumprida. Em termos abstratos, o “valor de mercado” pode ser200.000€ e o “valor de mercado em uso continuado” (que vai ser registado nacontabilidade) de 1.000.000€.

Esta ambiguidade podeser penalizadora para a Banca, quando obtém garantias reais sobre este tipo deimóveis. De facto, o perito avaliador deve avaliar em “uso continuado”,induzindo a Banca para valores que nunca realizará se, porventura, o negóciofor liquidado.


Poderá ser esta arazão por que a Banca, salvo uma ou duas raras e honrosas exceções, é tão poucotransparente na hora de divulgar as avaliações que realiza. É que o clientebancário, pagando as avaliações, raramente as vê!

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