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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

O valor residual e o avaliador de imóveis

O método do rendimento éutilizado na avaliação de imóveis para estimar o valor de mercado de um imóvel.Assenta na capacidade que um bem possui para gerar rendimentos durante umdeterminado período, tendo por base as condições normais do mercado, e naconversão desses rendimentos, numa valorização atual.
Nesta metodologia, o avaliador de imóveis recorre frequentemente àaplicação do “Free Cash Flow to the Firm”, descontando os fluxos de caixautilizando a “wacc” (Weighted Average Cost Of Capital /Custo Médio Ponderado deCapital).

Esta matéria já foi abordada no nosso artigo:


O cash flow deve ser estudado para um período igual ao período doinvestimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então, se oinvestimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nosfluxos de caixa. Para facilitar, vamos considerar este ano, fim do período de investimentoou ano de estabilidade dos fluxos de caixa, como ano n

Em qualquer dos casos é sempre necessário encontrar o valor residual.

Um avaliador de imóveis pode estimar o valor residual deduas formas distintas:

- Ou a partir do valor de aquisição do imóvel eimputando-lhe uma atualização anual, que poderá ser positiva ou negativa.
  
 - Ou pela capacidade de gerar rendimento, materializada nométodo da capitalização direta



Nesta metodologia, os avaliadores de imóveis dividem-se umpouco. Alguns, para não onerar o valor residual do imóvel, não contemplam umataxa de crescimento dos fluxos de caixa para depois de n. Outros consideram o rendimento anual no ano n.


De qualquer das formas, esta última metodologia é a maisaplicada.

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