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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Os logradouros, as desvalorizações da parte sobrante e as expropriações por utilidade pública

As opiniões produzidas neste espaço responsabilizam apenas oseu autor e correspondem à livre afirmação de um direito, devidamentelegitimado, que é o direito à livre expressão.

É, então, normal que venham a surgir criticas, por vezes veementes,ao que é escrito. Todas as criticas, todas mesmo, serão bem vindas e publicadasneste espaço.

Este introito surge porque às vezes não conseguimos calar a nossainsatisfação quanto a situações que emergem no nosso exercício profissional deassessorarmos entidades particulares em peritagens de tribunais.

Generalizando, o caso é o seguinte:

“Um estabelecimento comercial (da área da restauração, hotelaria e diversão noturna) está implantado numterreno cujo parque de estacionamento vai ser expropriado em 50% da sua áreapara atravessamento de uma estrada”.

A entidade expropriante e alguns peritos da lista oficial deperitos de Tribunal alegam o que queremos polemizar:

- O valor do terreno é depreciado em 40% porque o que está aser expropriado serve de logradouro e a capacidade edificativa já estaria todaocupada;
- O facto do estacionamento ficar diminuído em 50% nãodeprecia a parte sobrante.

Refutamos:
- Quando adquirimos um terreno, seja até para habitaçãoprópria e permanente, nunca dizemos ao vendedor “Olhe, esta parte do terrenopago a X €/m2 e esta parte, porque vai servir de jardim e vou esgotar acapacidade edificativa na outra parte, pago a X-Y €/m2”.
O valor de um terreno é, simplesmente, Z €, que correspondemX €/m2 x área do terreno m2.
Mesmo a existência de zonas “non aedificandi” em logradourosnão é em si mesmo razão para depreciação de terrenos;

- Não pode ser feita tábua rasa ao artigo 29º do Código dasExpropriações (Cálculo do valor nas expropriações parciais), nomeadamentequando afirma “Quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão doprédio ou desta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuiçãoda área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ouàs subsistentes , especificam-se também, em separado, os montantes dadepreciação e dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parteexpropriada”.
Não é claro que a supressão de cerca de metade dos lugaresde estacionamento disponíveis conduzirá à diminuição do movimento ou afluênciade clientes à discoteca em causa?
Não é claro que os prejuízos causados à parte sobrante devemacrescentar ao valor da parte expropriada?

A nossa preocupação é ainda maior porque achamos que existe uma inércia muito grande dos intervenientes dos processos de expropriação em pensar de uma forma não formatada e pouco flexível.

Não podemos deixar de trazer estes assuntos à discussão porque é o interesse de muita gente semrecursos que é prejudicado.



  


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