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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Por favor não subvertam o Acórdão n.º 6/2011 do Supremo Tribunal de Justiça!

(Além de que o Acórdão n.º641/2013 de 11 de novembro do Tribunal Constitucional também é muitoimportante)

As indemnizaçõesde expropriações por utilidade pública são sempre processos complexos. Estacomplexidade acentua-se quando estão envolvidas expropriações de terrenosintegrados em Reserva Agrícola Nacional.



A primeira dificuldade surge com a classificação do tipo desolo. De facto, a  caracterização do solocomo “Solo apto para construção” ou “Solo apto para outros fins” pode ser determinantepara a estimativa do valor da indemnização.

Estão claramente definidos no n.º 2 e n.º 3 do artigo 25º doCódigo das Expropriações os critérios de classificação dos solos:

Artigo 25.º
Classificação dossolos
(…)
2 — Considera -se solo apto para a construção:
a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede deabastecimento de água, de energia elétrica e de saneamento, com característicasadequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir;
b) O que apenas dispõe de parte das infra–estruturas referidasna alínea anterior mas se integra em núcleo urbano existente;
c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestãoterritorial, a adquirir as características descritas na alínea a);
d) O que, não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores,possui, todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor nomomento da declaração de utilidade pública, desde que o processo respetivo se tenhainiciado antes da data da notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º
3 — Considera -se solo para outros fins o que não se encontraem qualquer das situações previstas no número anterior.

Ultrapassada esta questão, presumindo-se o solo inscrito emRAN como solo para construção, coloca-se a questão de determinar se aindemnização deve ser realizada considerando capacidade edificativa. Tambémaqui o Código das Expropriações é muito claro, no seu n.º 12 do artigo 26º:

Artigo 26.º
Cálculo do valor dosolo apto para a construção
(…)
12 — Sendo necessário expropriar solos classificados comozona verde, de lazer ou para instalação de infraestruturas e equipamentospúblicos por plano municipal de ordenamento do território plenamente eficaz,cuja aquisição seja anterior à sua entrada em vigor, o valor de tais solos serácalculado em função do valor médio das construções existentes ou que sejapossível edificar nas parcelas situadas numa área envolvente cujo perímetroexterior se situe a 300 m do limite da parcela expropriada.

A razão do título deste artigo?

Ofacto de muitos peritos das entidades expropriantes (e, também dizê-lo, algunsperitos da lista oficial), só lerem cento e duas palavras de um acórdão comdoze páginas: “Os terrenos integrados, seja em Reserva Agrícola Nacional (RAN),seja em Reserva Ecológica Nacional (REN), por força do regime legal a que estãosujeitos, não podem ser classificados como «solo apto para construção », nostermos do artigo 25.º, n.os 1, alínea a), e 2, do Código das Expropriações,aprovado pelo artigo 1.º da Lei n.º 168/99, de 18 de Setembro, ainda quepreencham os requisitos previstos naquele n.º 2.”.

Recordamosaqui algumas passagens do Acórdão n.º 6/2011 quetêm sido frequentemente negligenciadas, e em claro prejuízo da parteexpropriada:

“Tem,assim, inteira razão a recorrida, quando advoga que «a indemnização porexpropriação só será justa se repuser o princípio de igualdade, através dareconstituição da situação patrimonial que os expropriados detinham. Oraisto significa que, se o terreno à data da DUP era desprovido de capacidade edificativa,não podem os expropriados pretender indemnização correspondente a um solo aptopara construção».
Assimsó não aconteceria se os ora recorrentes/expropriados lograssem demonstrar que haviamadquirido a parcela de que tratam os presentes autos antes de a mesma serintegrada em Reserva Agrícola Nacional e em Reserva Ecológica Nacional, situaçãoessa em que seria de aplicar o disposto no n.º 12 do artigo 26.º do Código dasExpropriações de 1999, exatamente no sentido preconizado pelo Ac. do TCn.º 469/2007, de 25 de Setembro, que julgou inconstitucional, por violação doartigo 13.º da Constituição, a interpretação, feita no Acórdão deste SupremoTribunal de 20 de Março de 2006, dos artigos 23.º, n.º 1, 25.º, n.os 2 e 3,26.º, n.º 12, e 27.º do CE de 1999 e determinou a sua reformulação emconformidade.

(…)

Nocaso em apreço tal situação não ocorre, pois, como refere o Acórdão da Relação,ora em recurso, «na hipótese em apreço nestes autos devemos concluir que nãose verifica esse requisito essencial à aplicação do artigo 26.º, n.º 12, namedida em que sabemos que o PDM de Matosinhos foi publicado em 1992 e o prédioapenas foi registado a favor dos expropriados em Maio de 2002”.

Esclarecedor…

Gostaríamostambém de reforçar a importância do Acórdão n.º 641/2013 de 11 de novembro do TribunalConstitucional quando é pedida “a apreciação e a declaração, com forçaobrigatória geral, da inconstitucionalidade da norma constante do n.º 12 doartigo 26.º do Código das Expropriações, aprovado pela Lei n.º 168/99, de 18 desetembro, alterado e republicado pela última vez pela Lei n.º 56/2008, de 4 desetembro, quando interpretada no sentido de ser indemnizável como solo aptopara construção, terreno integrado na Reserva Agrícola Nacional (RAN) comaptidão edificativa segundo os elementos objetivos definidos no n.º 2 do artigo25.º do mesmo Código” e cuja decisão foi não declarar inconstitucional.


EsteAcórdão é de leitura obrigatória porquanto vinca, na nossa modesta opinião, ascondições em que deve ser considerada a indemnização tendo por base o n.º 12 doartigo 26.º do Código das Expropriações.  

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