Pré-estudo de mercado ou avaliação encapotada?
A decisão de escrever este artigo resulta da leitura doartigo do Gonçalo Nascimento Rodrigues “Arrendarum imóvel pode dar no mínimo um retorno de 8%”, como sempre excelente.Acrescentamos ainda que nada nos move contra as empresas demediação imobiliária, bem pelo contrário, pois exercem um mecanismo deregulação no mercado que é muito vantajoso para todos os intervenientes.
Importa-nos aqui é a denuncia das más práticas, quer seja a estimativaincorreta de rentabilidades quer a informação errada de valores de mercado aquem comprar ou vender património imobiliário.
Vem isto a propósito de um documento em nossa posse, de umaimobiliária de referência, intitulado “Pré-estudo demercado”, que aqui reproduzimos na integra (salvaguardando aconfidencialidade da empresa de mediação imobiliária).
Achamos, em primeiro lugar, que é uma forma pouco ortodoxade ultrapassar o impedimento que as empresas de mediação imobiliária têm deproceder a avaliação de imóveis, quedevem ser feitas por um peritoavaliador devidamente credenciado.
Por outro lado é uma estimativa feita sem qualquer rigortécnico que levou, neste exemplo, a uma diferença de 30% relativamente ao presumívelvalor de transação.
Como se avalia um terreno? Amaro Laia, no artigo “ Laia, Amaro Naves, Métodos Correntes deAvaliação vs Métodos Avançados de Avaliação de Imóveis, in Revista Imobiliária,Setembro 2000.” (Amaro Naves Laia é professor no ISEG e avaliador de imóveisacreditado pela Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS)), muitoassertivamente explica:
“Por exemplo, na avaliação de um terreno destinado àconstrução para venda, o valor máximo desse terreno será igual ao VAL desseempreendimento, com a particularidade de o mesmo ter sido calculado sem que, àpartida, se considerasse no respetivo cash-flow o custo do terreno,diferentemente do procedimento adotado para cálculo da rendibilidade doinvestimento.
Aplica-se especialmente a imóveis que não sejam defácil comparação com outros recentemente transacionados no mercado e aos quaisseja possível associar fluxos de caixa futuros.
Este método apresenta normalmente duas variantes:
» VBR (valor baseado no rendimento), muitas vezesdesignado por capitalização, para as situações típicas de arrendamento / rendasconstantes;
» DCF (discountedcash flow) para todas as outras situações.”
