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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Quem investir para arrendar tem que respirar fundo ...


...antes de o fazer (parar para pensar melhor)!

Alguns dias atrás, segundo o “ionline”,a DECO (Associação para a Defesa do Consumidor) publicou um documento que afirmava mais ou menos o seguinte: “Mas vamosa contas. Um T2 em Telheiras com cem metros quadrados que apresente um preço devenda de 161.600 euros, exija mais de mil euros de despesas anuais fixas –entre despesas com IMI, condomínio, seguro e taxa de esgotos – e cujoproprietário cobre uma renda mensal de 880 euros de renda, só consegue obter umretorno na ordem dos 3,3%. Para atingir os tais 5% de rentabilidade (valorconsiderado mínimo para que o mesmo consiga lucrar com o negócio), o senhorioou teria de ter comprado o apartamento por 98 mil euros ou teria de subir arenda para cerca de 1.300 euros.

Segundo as nossas contas,para o imóvel e arrendamentos em questão, e com os pressupostos do quadro seguinte, daria um retorno de 4,28%.


Mas se o retorno é maior queo estimado pela DECO porque é que estamos mais pessimistas? É que faltaaprofundar o ponto de vista do pequeno investidor:

- A compra de um imóvel de161.600€ acarretará despesas legais e outras, adicionais, de cerca de 12.500€,o que implicará um investimento total de aproximadamente 174.000€;

- Com o retorno acimamencionado obterá um “net operating income” (ganhos operacionais líquidos) decerca 4.600€ anuais, o que fará um “return on investement” (retorno doinvestimento) de 2,7%. Muito pouco, não?;

- Suponhamos que faz umaalavancagem (pedido de capitais alheios) de 20%, com pagamento de capitais ejuros anuais constantes ao longo de 25 anos (vulgar crédito à habitação). O queresulta? Um “return on equity” (rentabilidade dos capitais próprios) deaproximadamente 2,8%.

- E no fim de tudo o que nossobra? Uma TIR (taxa interna de rentabilidade) de 1,8%.

Este tem sido, infelizmente,o paradigma da venda de imóveis da Banca a pequenos investidores.

Tem sido amplamente divulgadopela Banca e também por empresas de promoção imobiliária as virtudes doinvestimento imobiliário para arrendamento, arrastando para este mercadopequenos investidores que buscam investimentos alternativos aos tradicionaisdepósitos bancários.

O escoamento destes imóveis, aserem feitos desta forma, atraindo os clientes com “spread´s” (margensbancárias) baixos e com alavancagem a 100% podem tornar-se desastrosos parapequenos aforradores. É uma espécie de um logro, de “empurrar com a barrigapara a frente”, que trará, daqui a alguns anos, impactos semelhantes aos que seestão a viver agora.


Será que não se está acorrigir uma asneira com outra asneira, empurrando outra vez os clientes para oincumprimento?

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