Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
No artigo de hoje publicamos a nossa última participação no blogue nosso colega Out-Of-The-Box:
"Não vão assim tão longe os tempos em que o valor dos imóveis era estimado por louvados, pessoas que, pela sua experiência, credibilidade e aceitação pública, eram escolhidas pela comunidade para exercer essa função.
Nos dias de hoje, a avaliação de imóveis, à semelhança de outras atividades, é regulada por um conjunto de regras emanadas de organismos internacionais. No entanto, podem prevalecer algumas áreas onde os poderes públicos nacionais têm autonomia para criar regras diferentes. É o caso da legislação para expropriações ou da Lei nº 153/2015 de 14 de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestam serviços a entidades do sistema financeiro nacional.
As duas instituições internacionais que definem as regras são o Internacional Valuation Standards Council (IVSC) e o The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA).
A IVSC é uma organização sem fins lucrativos, independente, que define um conjunto de procedimentos e normas que são universalmente aceites na avaliação de ativos. Inclui representantes de um largo espectro de setores, desde organizações profissionais, avaliadores, organismos de regulação a académicos (www.ivsc.org).
Por sua vez, o TEGoVA é uma associação europeia, também sem fins lucrativos, composta, à data, por 61 associações de avaliadores de 33 países, e que representa mais de 70.000 avaliadores na Europa (www.tegova.org). Em Portugal, esta organização é representada pela ASAVAL - Associação Profissional das Sociedades de Avaliação.
A IVSC publica as International Valuation Standards (IVS) e a TEGoVA publica as European Valuation Standards (EVA). Estas últimas normas estão transcritas na publicação Blue Book, de acesso livre no sítio da internet da TEGoVA.
Periodicamente, estas associações fazem uma atualização das suas normas, após intensa discussão pública. Foi assim que neste ano de 2016 a TEGoVA procedeu à revisão das EVA, com a introdução ou melhoria da explicação de conceitos existentes, ou mesmo com a introdução de um conceito novo nesta norma, o conceito da base de valor “Market Rent”.
No caso das IVS, a discussão pública, com várias fases, decorre durante o ano de 2016, prevendo-se a entrada em funcionamento das IVS 2017 em dezembro do corrente ano.
Neste âmbito, tem sido trazido a público uma série de documentos para análise e comentário, introduzindo algumas pistas sobre o que poderá vir a ser alterado.
O propósito maior deste artigo é enumerar algumas questões que podem alterar profundamente o paradigma existente.
Desde logo a possibilidade de não ser obrigatória a emissão dos “Termos de Contratação” por se revelarem desnecessários. Referem-se exemplos em que isso pode acontecer. É o caso das “in-house valuations” ou das avaliações onde alguns dos itens só sejam realizáveis durante o trabalho de avaliação.
Seguramente o capítulo que poderá sofrer alterações mais profundas é o que se refere às “Bases de Valor”.
Manter-se-ão as bases de valor tradicionais, com a mudança de nome de “Fair Value” para “Equitable Value”, para que o conceito seja claramente diferenciado da IFRS 13.
Serão provavelmente introduzidas duas novas “Bases de Valor”, a de Valor de Venda Imediata (Liquidation Value) e a de Custo de Reposição/Valor de Seguro (Replacement Value/Insurance Value).
No Valor de Venda Imediata, serão quebradas algumas regras fundamentais da estimativa do valor de mercado. O tempo em que o ativo está exposto ao mercado será reduzido, refletindo o valor de um bem para uma venda num curto período de tempo e em que, pelo menos, um dos intervenientes não aturá de livre vontade.
Assim sendo, estes valores conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado.
Esta venda compulsória é típica de leilões, insolvências e da avaliação de imóveis que servem de garantia bancária.
A criação desta base de valor vem ajudar muitos peritos avaliadores de imóveis, visto que lhes vai permitir apresentar um valor que lhes estava vedado pelos códigos de boas práticas que seguiam.
Por outro lado, será benéfico que clarifique as metodologias de avaliação para estes casos. É com alguma preocupação que assistimos à completa ausência de um critério coerente para a sua estimativa, que muitas vezes aparece de uma forma arbitrária.
A discussão pública que está a ocorrer encerra muitas outras alterações importantes, que ocupariam muitos artigos. No entanto, não podemos deixar de salientar a discussão suscitada sobre a “obrigatoriedade” de serem apresentados dois métodos de avaliação, na generalidade dos trabalhos.
Porque terá um avaliador de utilizar mais que um método se tiver a firme convicção e um elevado grau de certeza que o valor de um ativo pode ser obtido por um único método de avaliação?"
Estamos na parte final do tradicional mês de férias e, desta vez, optamos por um artigo leve, de final de verão. Vamos apresentar uma avaliação de um imóvel realizada no ano de 1937, que pode ser obtida seguindo a ligação [aqui].
Existem alguns aspetos curiosos, que queremos relevar:
- Não foi utilizado o método comparativo, provavelmente por ser um imóvel raramente transacionado e por não existir uma amostra sustentada de imóveis em venda ou vendidos. Recordamos que a avaliação foi feita no ano de 1937.
- No método do rendimento, por capitalização direta, foi utilizada uma “yield” de 5% (valor do prédio 20 x 31.235$58). Para melhor entender esta transformação, permitimo-nos convidar a visitar o nosso artigo “Ainda existem louvados?”.
- No método do custo, o valor de construção por m2 do primeiro piso correspondia a 90% do valor de construção por m2 do rés-do-chão, e a cave e as águas furtadas a 20% do valor de construção por m2 do rés-do-chão.
- Assinalamos também a descrição exaustiva e correta do imóvel, o que contrasta com muitas avaliações realizadas hoje em dia.
- Finalmente, apresentamos numa tabela os valores estimados à época pelo avaliador de imóveis e os valores que seriam atualmente. Estes valores foram atualizados pelos coeficientes de desvalorização da moeda aplicáveis aos bens e direitos alienados durante o ano de 2015, de acordo com a Portaria n.º 400/2015, de 6 de novembro:
Claramente desfasados dos valores de mercado atuais!
Durante o mês de agosto o Imposto Municipal sobre Imóveis foi objeto de muitas considerações, por políticos, por jornalistas e até, pasme-se, por um avaliador de imóveis! Nós próprios demos a nossa contribuição do programa da jornalista Fátima Lopes “A Tarde é Sua”, no passado dia 12.
Estando já esvaziada a polémica, é tempo de duas ou três considerações sobre o Decreto-Lei n.º 41/2016 de 1 de Agosto, nomeadamente sobre a justiça fiscal supostamente introduzida pelo documento.
Desde logo é de salientar a entrada em vigor do documento que altera o valor de imposto a liquidar, no início de agosto. Os portugueses andam muito distraídos com férias, rescaldo do campeonato da Europa, Jogos Olímpicos, início da época desportiva, para se preocuparem com uma alteração muito cirúrgica do Código do IMI e que tem repercussões no seu orçamento familiar.
A estimativa do Valor Patrimonial Tributável (não confundir com avaliação de um imóvel, que é muito mais complexa) é realizada através de uma fórmula que representa o produto de vários fatores, onde se inclui o fator Coeficiente de Qualidade e Conforto, de que faz parte o item “Localização e operacionalidade relativa”.
A alteração introduzida faz aumentar o item “Localização e operacionalidade relativa” de “até 0,05” para “até 0,20”. Como consequência, o Valor Patrimonial Tributável poderá aumentar até 14,3%, o que, em abono da verdade, poderá fazer aumentar o valor do IMI a pagar de, caso a autarquia utilize a taxa máxima legalmente permitida, 64,35€ por cada 100.000€ de Valor Patrimonial Tributável.
Concordamos que não será um aumento significativo. No entanto, quem suportará esse aumento, porventura insignificante, é a classe média ou média baixa, contrariamente ao que foi propagandeado.
E porquê?
Porque a legislação, no artigo 43º do CIMI, limita o fator “Coeficiente de Qualidade e Conforto” a 1,7.
Significa que uma casa de luxo, num condomínio fechado, primeira linha de mar, piscina, campo de ténis, …., já está no patamar máximo. Podem aumentar-lhe o item “Localização e operacionalidade relativa” 500% que o proprietário pouco se importa.
Mas, no mesmo local, uma habitação sem grandes luxos, pode ser afetada, com consequências importantes para o orçamento familiar de quem lá habita.
Na verdade, a alteração legislativa coloca mais contribuintes a pagar este item “Localização e operacionalidade relativa”. De facto, quem antes teria uma incidência de zero, num intervalo que poderia ir até 0,05, poderá agora ser contemplado com 0,03 ou 0,04, ou mais, num intervalo que pode ir até 0,2.
A consequência é que ao alargar o intervalo, a Autoridade Tributária coloca mais pessoas a pagar este item, não as que podem mais, que é subjetivo e pode introduzir diferenças em situações idênticas.
Por último, existe ainda um efeito psicológico nesta questão que favorece a máquina fiscal.
Foi instalado algum alarmismo social, pelo empolamento da polémica, que poderá afastar os contribuintes do pedido de reavaliação do Valor Patrimonial Tributário quando é devida a atualização do Coeficiente de Vetustez (Cv) e do Vc (Valor de Construção que ainda se encontra incorreto em muitas matrizes).
O receio de que as vistas e a orientação solar possam onerar o seu IMI pode inibi-los de o fazer.
Nunca é de mais lembrar que a Autoridade Tributária, de três em três anos, atualiza em alta, administrativamente e automaticamente, o Valor Patrimonial sobre o qual se paga a taxa de IMI. O mesmo não acontece quando é devida uma atualização em baixa a favor dos contribuintes, tendo de ser estes a pedir a atualização.
Concluímos afirmando que além das questões de justiça social, aqui tratadas, existem outras que têm a ver com transparência fiscal e que, provavelmente, são mais graves.
É que o contribuinte não é informado qual o valor das suas vistas ou orientação solar!
No método comparativo de mercado torna-se necessário,a dado momento, fazer a homogeneização e validação das amostras de forma aproceder à estimativa do valor do imóvel avaliado.
Usualmente, são utilizadas duas metodologias para avalidação das amostras:
- A aplicação do Critério de Chauvenet, complementadocom o estudo da Distribuição “t” de Student.
Esta metodologia compreende vários passos,nomeadamente o cálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados,a análise desses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quocienteentre o desvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que ovalor crítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condiçãoconfirmada podemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído naamostra) e o cálculo da amplitude do intervalo de confiança recorrendo àDistribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior e superiorpara a confiança pretendida.
Se existir uma grande amplitude do intervalo deconfiança, o valor a escolher deve situar-se em mais ou menos 10% relativamenteà média, devendo o perito escolher um valor que se encontre neste intervalo.
Apresentamos, de seguida, um pequeno vídeo que mostraa aplicação do método:
(daqui a 20 anos ... ou noutra data qualquer) Estamos no verão e os artigos do nosso blogue devem adaptar-se à época em que vivemos.
Por isso, proporcionamos aos nossos leitores duas pequenas folhas de cálculo, que permitirão, em férias, ter uma perspetiva do valor do seu imóvel numa qualquer data futura. Conforme já foi explicado no nosso artigo "O valor residual e o avaliador de imóveis", este valor pode ser obtido a partir do valor de aquisição do imóvel e imputando-lhe uma atualização anual, que poderá ser positiva ou negativa, ou pela capacidade de gerar rendimento, materializada no método da capitalização direta. [A partir do valor de aquisição do imóvel] [A partir da capacidade de gerar rendimento] Informamos mais uma vez que não nos responsabilizamos pela utilização inadequada destas folhas de cálculo e que os trabalhos de avaliação de imóveis devem ser realizados por profissionais (avaliadores de imóveis) devidamente credenciados pela CMVM- Comissão do Mercado de Valores Mobiliários.
Pensamos nãocometer nenhuma inconfidência se partilharmos a conversa de avaliador deimóveis para profissional da mediação imobiliária, que tivemos com MassimoForte, acerca doestudo que foi publicitado no nosso último artigo, que resolvemos publicar agora paraficar ao alcance de todos.
LembravaMassimo Forte que o preço aconselhado, na mediação, resulta, quaseexclusivamente, do método comparativo de mercado. Referia ainda que deveráaconselhar-se um valor mínimo e máximo ao cliente, dando-lhe a liberdade para oescolher.
É certo que advogamosem causa própria, pois defendemos intransigentemente a inferência estatísticano método comparativo de mercado, mas é nossa firme convicção que é umaferramenta muito útil para a mediação imobiliária.
Esta nossaperceção baseia-se principalmente no facto desta metodologia retirar qualquersubjetividade na análise de valor de um imóvel e também permitir sugerir aindicação de um intervalo de valor.
Poderá sercolocada a questão da morosidade ou da complexidade de se obter uma equação eum intervalo de confiança, mas relembramos aqui o nosso artigo “Uma ajuda para avaliadores”, em que apresentamos uma ferramentaque, rapidamente, soluciona o problema.
Por outrolado, obtida uma equação de regressão para uma determinada zona, esta perdurapor muito tempo, não sendo necessário repetir o processo sempre que énecessário avaliar um imóvel. Aliás, é muito mais simples, pois rapidamenteencontramos o valor do imóvel que pretendemos angariar.
Após a análisede regressão e a obtenção da equação, deve ser estimado um intervalo deconfiança, intervalo estimado onde a média de um parâmetro de uma amostra temuma dada probabilidade de ocorrer.
No nossoestudo, por exemplo, um apartamento no Parque das Nações, com uma instalaçãosanitária, classificação energética classe A e um lugar de garagem deverá terum valor de 3.785€/m2.
Contudo, com90% de probabilidade, podemos afirmar que o valor do apartamento situar-se-àentre os valores de 3.587€/m2 e 3.983€/m2 (intervalo de confiança estimado).
O estudoapresentado no artigo da semana passada poderá ser obtido [aqui].
Noartigo de hoje publicamos as conclusões de um trabalho, com base em valores de“asking price” do sítio da internet da mediadora Remax (www.remax.pt) para a freguesia do Parque dasNações, na cidade de Lisboa. Este trabalho pretende encontrar uma equação quepermita estimar o valor de apartamentos de tipologia T1 e T2.
Éuma amostra com uma quantidade suficiente de imóveis, porque obedece à regra emque o número de elementos da amostra deve ser superior a três vezes o número devariáveis independentes mais uma.
Esteestudo assume como verdadeiras todas as informações fornecidas no sítio damediadora e que nenhumas responsabilidades podem ser atribuídas ao autor dopresente estudo pela sua utilização.
Pretendetambém demonstrar como a inferência estatística pode estar não só ao serviço daavaliação de imóveis, em particular da classe profissional de avaliador deimóveis, mas também de toda a fileira, nomeadamente da mediação imobiliária.
Asua principal conclusão, surpreendente, é que a variável independente“Quartos”, nesta amostra de imóveis recolhidos, não é significativa para aexplicação do valor!
Nestaequação existem variáveis qualitativas que foram transformadas em variáveisquantitativas (certificação energética e localização).
Parauma correta aplicação da equação é necessária a obtenção do estudo completo etambém a consciência que este só pode ser aplicado a apartamentos T1 e T2.
Oestudo será disponibilizado por correio eletrónico bastando para isso osinteressados “clickar” Seguir em Google+ de http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt!
Seráainda permitido concluir, com base nos elementos obtidos, que:
-91,3%da variação de valor está explicada pela equação.
-Aequação de regressão consegue explicar 86,7 vezes mais a variação de valor doque quando se utiliza a média aritmética.
-Osresíduos aproximam-se de uma distribuição normal, apesar de a amostra ser curtapara a estimativa da análise da normalidade dos resíduos.
Existe um vocabulário específico no mundo do mercado imobiliário que qualquer avaliador de imóveis deverá conhecer.
Por exemplo:
Covenants são itens dos contratos dos empréstimos e financiamentos, criados para proteger o interesse do credor. Estes itens estabelecem condições que não podem ser descumpridas; caso isto ocorra, o credor poderá exigir o vencimento antecipado da dívida. Para quem está emprestando, os covenants reduzem o risco de não pagamento da dívida; para quem está captando o recurso, uma dívida comcovenants geralmente possui uma taxa de juros menor. (...)
No artigo de hoje apresentamos umapequena folha de cálculo.
Pretende ser um pequeno contributopara que todos possam fazer uma estimativa do valor de um imóvel pelo método docusto.
No método do custo, o valor do imóvelserá estimado como o valor que teria se fosse construído de novo, com os mesmosmateriais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à data de avaliação, quedepreciará o seu valor. Ao valor agregado dos custos de construção e doterreno, adicionando a margem de lucro do promotor obtemos o seu valor.
Na avaliação imobiliária podemos terdois níveis distintos de depreciação. A depreciação física, decorrente dodesgaste das várias partes que constituem a edificação e que pode ser devida aouso normal, à falta de manutenção ou emprego de materiais de baixa qualidade, ea depreciação funcional, por inadequação – devido a falha de projeto ou naexecução que resultam em inadequação à finalidade para a qual foi concebido,por superação – devido ao surgimento de novos métodos construtivos ou materiaise por anulação – inaptidão a fins diferentes para os quais foi concebido.
O método mais utilizado na avaliaçãoimobiliária para estimar a depreciação de um imóvel é ométodo de Ross-Heidecke,que combina a idade e o estado de conservação
É um ficheiro de distribuiçãogratuita que queremos muito que seja partilhado e divulgado. A avaliação deimóveis não é uma disciplina complexa e está ao alcance de todos. Todos temosum pouco de avaliador de imóveis.
Queremos no entanto ressalvar algunspormenores importantes, que não devem ser esquecidos:
- A utilização do ficheiro nãodispensa a consulta de um avaliador de património credenciado pela Comissão doMercado de Valores Mobiliários (CMVM);
- Não pode ser imputada qualquerresponsabilidade ao autor desta folha de cálculo pela sua utilização.
(fazemos um parêntesis para informar que não é esta a metodologia que adotamos na avaliação de unidades hoteleiras!) Esses mesmo que estão a pensar!
No artigo de hoje vamos escrever sobre uma forma expedita deavaliar um motel, aqueles imóveis que vemos nas entradas das cidades e quenos suscitam alguma curiosidade.
Vamos fazê-lo a partir de um modelo idealizado peloEngenheiro brasileiro Celso Aprígio Guimarães Neto. De facto, se tivéssemos deeleger o país em que a temática das avaliações está tecnicamente mais avançada,esse país seria, sem qualquer dúvida, o Brasil.
O modelo de Celso Aprígio Guimarães Neto desenvolve-sesegundo a seguinte fórmula:
A = N x P x F x d x rx T x R
Em que:
A- Renda mensal do imóvel
N- Número de quartos do motel
P- Valor médio gerado pelo quarto, mensalmente
F- Quociente entre a área efetivamente utilizada pelohóspede e a área total construída. São excluídas as áreas não utilizadas peloshóspedes, como sejam as áreas da receção onde estão os colaboradores, cozinha,vestiários dos colaboradores, corredores, vãos de elevadores e outros. Estecoeficiente é superior aos estimados para hotéis de quatro e cinco estrelas,atendendo a que as garagens de cada quarto são consideradas como área efetivade ocupação pelo hóspede.
d- número de dias de utilização mensal
r- rotatividade média de cada quarto, que corresponde aonúmero de entradas no quarto, por dia
T- Taxa média de ocupação. No caso dos motéis, a taxa deocupação é igual à unidade
R- Remuneração do investidor (%).
É claro que a fórmula atrás mencionada é perfeitamenteaplicável a qualquer unidade hoteleira
Assim sendo, o valor final do motel será determinado pela jánossa conhecida fórmula da capitalização direta:
Valor do motel = A x 12 / taxa de capitalização (%)
