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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Avaliação expedita de terrenos urbanizáveis

(Equação de Oscar Olave)

São terrenos urbanizáveis, desde que os instrumentos legaisem vigor o permitam (nomeadamente os Planos Diretores Municipais), todosaqueles que apresentem características de localização, de áreas, de topografiae de acessibilidades, entre outras, em que o seu máximo e melhor aproveitamentoseja obtido através de um loteamento, onde seja possível a sua divisão pelaimplantação de arruamentos e correspondente subdivisão em lotes.

Na avaliação destes terrenos, o primeiro dos métodos a serutilizado, como em qualquer avaliação, é o método comparativo de mercado. Já emdocumentos anteriores defendemos que as técnicas mais adequadas para umaestimativa rigorosa pelo método comparativo de mercado são a inferênciaestatística e o tratamento por fatores:

A outra ferramenta mais utilizada é o “método involutivo”,tanto na sua versão dinâmica como na versão residual.

A versão dinâmica utiliza técnicas de DCF - “Discount cashflow” – já afloradas também em artigo anterior:

Para a versão residual, uma avaliação mais expedita,apresentamos a Equação de Oscar Olave:

Emque:
X– valor do terreno
S– área total do terreno
K– percentagem do terreno para circulação, espaços verdes e áreas de cedências
q– valor médio por m2 de lotes vizinhos
L – lucro doempreendimento
Dt – Despesastotais de urbanização e implantação do loteamento.

Acrónimos e outros na avaliação de hotéis


Muitas propriedades são compradas e vendidas com base no seu potencial de negócio e não apenas no valor dos seus terrenos ou edifícios. São concebidas, ou adaptadas, para um uso específico.


Estão incluídas neste capítulo unidades hoteleiras, bares, restaurantes, teatros ou cinemas, estações de serviço e lares de terceira idade.

Na avaliação de investimentos hoteleiros os profissionais da avaliação não se devem centrar apenas nos métodos de avaliação, necessitando de complementar a sua informação com características intrínsecas ao negócio.

No artigo de hoje abordamos um conjunto de conceitos importantes para a avaliação de unidades hoteleiras.

Enunciamos uma série de acrónimos comummente utilizados no negócio:



Algumas notas acerca dos acrónimos atrás referidos:

- O RevPAR, talvez o indicador mais conhecido em hotelaria, dá-nos uma ideia da performance de todos os quartos que se encontram disponíveis nas unidades hoteleiras.

O RevPAR articula-se com o ADR e a OCC da seguinte forma:

REVPAR /ADR = OCC %
REVPAR /OCC% = ADR
ADR X OCC (% ) = REVPAR

Como é que estes indicadores se relacionam com os indicadores de mercado? Precisamente através do MPI (mede como um hotel se está a comportar relativamente à concorrência, devendo o seu valor ser sempre superior à unidade), ARI (como é que o nosso ADR se confronta com a concorrência) e RGI (como é que o nosso RevPAR se confronta com a concorrência).

A Portaria n.º 216-B/2008 de 3 de Março e a avaliação de terrenos.


Coloca-se muitas vezes aos peritos avaliadores de imóveis a necessidade de avaliar terrenos, ainda que rústicos, com capacidades construtivas.

Como é prática comum em todas as avaliações, o método comparativo de mercado ganha primazia. São prospecionados terrenos em que seja permitida, nomeadamente, a comparação e consequente homogeneização da área bruta de construção acima do solo.

A segunda metodologia, não menos importante, segue o método do custo (método residual).

Como Amaro Laia, no artigo “Laia, Amaro Neves, Métodos Correntes de Avalíação vs Métodos Avançados de Avaliação de Imóveis, in Revista Imobiliária, Setembro 2000." muito assertivamente explica:


"(…) O método residual é o método mais adequado para estimar a valorização de solos não consolidados por edificações ou escassamente urbanizados ou por urbanizar, onde seja possível planear a construção através dos instrumentos legais em vigor como sejam os Planos Diretores Municipais, os Panos de Urbanização ou os Planos de Pormenor.

Neste método, o produto imobiliário é concebido como se tratasse de um qualquer projeto de investimento empresarial, com um fator de risco, levando-se a cabo num horizonte temporal em que a partir de um investimento inicial, se geram fluxos monetários, recebimentos e gastos (…).
Mas o que acontece quando, por exemplo, os instrumentos legais são omissos?

Aparece então a Portaria n.º 216-B/2008 de 3 de Março, que é uma ferramenta decisiva que nos permite planear a construção:

“(…)1.º Os parâmetros para o dimensionamento das áreas destinadas a espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de utilização colectiva são os constantes dos quadros I e II anexos à presente portaria, que dela fazem parte integrante.

2.º Os valores constantes dos quadros I e II são os mínimos a considerar, atendendo aos tipos de ocupação do espaço.





3.º O dimensionamento do número de lugares de estacionamento necessários ao uso habitacional deve ser determinado em função da tipologia dos fogos e, na ausência desta indicação, deve ser considerado o valor da área média do fogo.

4.º Nos conjuntos comerciais e estabelecimentos comerciais com área de construção total superior a 2500 m2, armazéns, estabelecimentos industriais integrados em áreas de localização empresarial, estabelecimentos de indústria pesada ou plataformas logísticas poderão ser apresentados valores distintos dos fixados, desde que devidamente fundamentados em estudos de tráfego.(…).

A Portaria pode ser descarregada [aqui].

Aswath Damodaram

Aswath Damodaram é professor na Stern School of Business, New York University.  
Aswath Damodaram
 
Fazendo também da “partilha” a sua missão, disponibiliza gratuitamente informação económica e financeira de excelência muito relevante para a avaliação patrimonial, nomeadamente no apoio que fornece às avaliações pelo método do rendimento.

O site é http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/ .

Aproveitamos para sublinhar a importância do método do rendimento como uma metodologia essencial para se estimar o valor de um imóvel, apesar do método comparativo de mercado ser sempre a primeira opção.

Será que os avaliadores também devem fazer mediação imobiliária?

No últimoartigo mostramos a nossa visão do que deve ser uma relação de partilhaentre mediadores imobiliários e avaliadores imobiliários.

Para que esta relação seja justa deve existir uma separaçãoclara entre as duas atividades, sem cruzamento de competências, o que nemsempre acontece.

Formatos, Formadores e Consultores Associados, Lda
Vêm estas palavras a propósito de uma publicação promovidapela Century21 no Facebook, que depois confirmamos no sítio da internet daempresa, com o seguinte texto (o sublinhado é nosso):

“Quer esteja ou não interessado em vender o seu imóvel, sótem a ganhar em saber qual o seu valor de mercado.
É tão simples recorrer aos Profissionais do ImobiliárioCENTURY 21®, que lhe farão uma Estimativa de Valor Gratuita sem qualquercompromisso ou custo! Para tal realizam uma análise de mercado na zona,comparando preços e analisando a oferta e a procura, para uma apreciaçãoprecisa e detalhada do valor do seu imóvel. Não fique sem saber quanto vale oseu património!
Vamos entrar em contacto consigo!”

Passamos a explicar porque discordamos de uma forma muitoclara desta sugestão:

-A estimativa do valor de mercado de imóveis é competênciados Peritos Avaliadores de Imóveis, classe profissional representada por duas associações,a Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários e a Associação Portuguesa deAvaliadores de Engenharia.

A profissão tem uma grande relevância e exigência, sendo queem algumas avaliações é também regulada pela Comissão do Mercado de ValoresMobiliários (CMVM). Neste caso, é exigido um número mínimo de créditos deformação, experiência profissional e um seguro de responsabilidade civil, comum capital mínimo garantido de 250.000€.

Cada vez mais é exigido aos Peritos Avaliadores de Imóveiscredenciados o registo na CMVM. Por exemplo, além de todo o setor financeiro,também a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas e a Ordem dos ContabilistasCertificados exigem aquele registo.

-A legislação da mediação imobiliária não permite que asempresas façam mediação de imóveis que tenham avaliado. Também a CMVM é muitoexigente neste aspeto, tendo alterado recentemente a legislação, colocando maisrigor na formulaçãodas incompatibilidades.

O que vai acontecer quando a Century21 avaliar um imóvel queo cliente peça depois para mediar a venda? Vai dizer para este ir à Remax ou àERA, ou a outra qualquer imobiliária, porque legalmente está impedido de ofazer?

Como diz o ditado "À mulher de César não basta ser honesta, deve parecerhonesta".

Deixamos duas questões que gostaríamos de ver respondidaspela empresa:

-Estará a empresa a fazer avaliações imobiliárias, o queestará fora do seu Código de Atividade Empresarial (CAE 68311)?

-Será que aceitam que seja legítimo que os PeritosAvaliadores de Imóveis façam atividades de angariação e mediação, da mesmaforma que exercem competências que não lhes estão atribuidas?

Avaliar e Mediar lado a lado para servir o imobiliário.

O tema partilha tem sido recorrentemente referido, e bem, na atividade de mediação imobiliária. 

Temos observado uma mudança de mentalidade dos intervenientes neste segmento do imobiliário, o que é positivo. No entanto, tem-se resumido a uma atitude “interpares”, o que se revela insuficiente para a satisfação das necessidades dos clientes. 

Por este motivo, achamos importante, pela sua atualidade, partilhar o artigo que escrevemos há alguns meses para massimoforte.com

“A atividade de um avaliador imobiliário consiste em estimar o valor de ativos imobiliários. Estes ativos podem revestir-se de diversas formas, passando por apartamentos, moradias, terrenos, armazéns, indo até ativos mais específicos, como é o caso, por exemplo, de uma unidade hoteleira. Tradicionalmente, são três os métodos adotados para a estimativa, cada um deles com variantes e especificidades próprias. Esses métodos, de todos conhecidos, são o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método do custo. 

Em qualquer um deles existe uma palavra que é comum a outra atividade nobre do mercado imobiliário, a atividade de angariação. A palavra é prospeção! 

A prospeção consiste em verificar na envolvente de um determinado ativo imobiliário outros ativos que possam ser comparados com o ativo em avaliação. Talvez com um pequeno exemplo possamos explicar melhor. Se estivermos a avaliar um apartamento poderemos procurar na sua envolvente valores de venda e de arrendamento de apartamentos com tipologias e características semelhantes. 

Os valores obtidos são normalmente os designados “asking price”, preços pedidos, que revelam sempre um desajustamento com o preço efetivamente pago. Bem, e a quem recorremos, com frequência, para nos ajudar nesta tarefa? Às empresas e aos colaboradores das empresas de angariação e mediação imobiliária. 

São uma fonte excelente de informação e são imprescindíveis ao nosso trabalho. 

No entanto, trabalhar com “asking prices” é pouco rigoroso e pode prejudicar fortemente o trabalho de avaliação. E nesta matéria a angariação e mediação imobiliária pode ser uma ajuda estruturante para os avaliadores de imóveis, nomeadamente com a informação dos verdadeiros valores de transação. 

Mas será somente uma relação com um sentido? Achamos que não. 

A nossa prática diária demonstra que algumas vezes, mais vezes que o desejável, a informação prestada pelos angariadores e mediadores imobiliários ao mercado é imperfeita, com algumas deficiências que podem desvirtuar fortemente uma análise do mercado imobiliário. 

As lacunas normalmente encontradas são ao nível das definições de áreas e de rentabilidades oferecidas. 

Saliente-se a este nível, o papel da International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC), grupo internacional de organizações profissionais e sem fins lucrativos que trabalham em conjunto para desenvolver e incorporar um único padrão de medição propriedade. Já foi publicado o código de medição de propriedade para escritórios e está para consulta o código de medição para o mercado residencial. 

Neste aspeto, os avaliadores imobiliários poderão ser uma grande ajuda. 

Resumindo, os avaliadores imobiliários precisam dos angariadores imobiliários para obterem informação; os angariadores imobiliários precisam dos avaliadores para poderem fornecer ao mercado uma informação mais fiável. É uma relação claramente biunívoca. 

Gostaríamos muito de dizer que a relação entre a classe de avaliadores e angariadores imobiliários é de confiança mutua, transparente e solidária, mas não podemos. 

O objetivo deste artigo não é recriminar qualquer uma das classes mas sim estabelecer pontes para um diálogo franco e assertivo. 

Ambas têm muito a ganhar. 

Deixamos aqui a nossa sugestão: a elaboração de acordos de parceria entre profissionais, o mais descentralizados possível: 

– As empresas de angariação imobiliária comprometer-se-iam a fornecer ao avaliador a informação, de forma clara e transparente, de valores pedidos e de valores efetivos de venda ou arrendamento, contribuindo para a prospeção de forma decisiva; 



– Os avaliadores imobiliários tratariam e homogeneizariam a informação e, com devida salvaguarda do dever de confidencialidade, colocariam ao dispor dos angariadores imobiliários as conclusões da sua prospeção. 

Modestamente, acho que contribuiria para uma melhor clarificação do mercado imobiliário. 

Boas avaliações! Boas angariações!”

Imparidades


Não existirá português que não tenha sido fustigado, nos últimos anos de crise, com a palavra “imparidade”. 

O conceito de “imparidade” (excedente da quantia escriturada de um ativo em relação à sua quantia recuperável) agrega um conjunto de noções que se tornam decisivos para o seu completo esclarecimento. 

As metodologias para a determinação do valor da perda por imparidade demonstram inequivocamente a transversalidade de conhecimentos dos técnicos avaliadores de património, que devem dominar as noções de “quantia recuperável”, “justo valor”, “valor de uso”, “quantia escriturada” e “depreciação”. 

Estas noções encontram-se perfeitamente enquadradas nas normas contabilísticas e de relato financeiro NCRF 7 e NCRF 12: 

“Depreciação (amortização): é a imputação sistemática da quantia depreciável (custo de um ativo, ou outra quantia substituta do custo, menos o seu valor residual) de um ativo durante a sua vida útil. 

Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas. 

Quantia escriturada: é a quantia pela qual um ativo é reconhecido no Balanço, após a dedução de qualquer depreciação/amortização acumulada e de perdas por imparidade acumuladas inerentes. 

Quantia recuperável: é a quantia mais alta de entre o preço de venda líquido de um ativo e o seu valor de uso. 

Valor residual: de um ativo é a quantia estimada que uma entidade obteria correntemente pela alienação de um ativo, após dedução dos custos de alienação estimados, se o ativo já tivesse a idade e as condições esperadas no final da sua vida útil.” 

Já o “valor de uso” é definido como um “valor presente dos fluxos de caixa futuros estimados, que se espere surjam do uso continuado de um ativo e da sua alienação no fim da vida útil” 

Existem ainda dois aspetos importantes a ter em conta quando se realizam testes de imparidade. 

O primeiro aspeto a considerar é a estimativa da taxa de atualização a que devem ser descontados os "cash-flow" quando pretendemos encontrar o valor de uso. Uma alternativa é utilizar o modelo CAPM - Capital Asset Pricing Model, que estima a taxa de retorno mínima por forma a satisfazer as expectativas dos investidores. 

Um segundo aspeto a verificar é se os testes de imparidade podem ser feitos de uma forma isolada ou em conjunto com outros bens. Acontece muitas vezes que só grupos de bens, e não bens de forma isolada, têm capacidade para gerar fluxos de caixa. Estes conjuntos chamam-se unidades geradoras de caixa, e os testes devem ser aplicados a estas unidades. 

Mas, o que são unidades geradoras de caixa? Exemplificando: 

Uma empresa fabrica o produto XPTO, entre outros, que é exclusivamente fabricado pelas máquinas A, B e C (para simplificar, é um pequeno grupo de ativos que geram fluxos de caixa). O que gera fluxos de caixa é a venda do produto XPTO e não cada uma das máquinas por si só. Estamos então na presença de uma unidade geradora de caixa, constituída pelas máquinas A, B e C. 

Esta é a situação mais simples, mas pode ocorrer que, por exemplo, a máquina A também faça parte do processo de fabrico de outro produto XPTO1. Como resolver? 

Uma sugestão seria ver qual o peso da máquina A nos ativos afetos a cada uma das unidades geradoras de caixa. 

Se uma perda de imparidade for determinada pelo valor de uso terá que ser feita para um determinado ativo ou para os ativos que constituam uma unidade geradora de caixa. 

Finalmente, a estimativa do justo valor e os testes de imparidade devem ser da responsabilidade de peritos avaliadores credenciados, quer de imóveis quer de máquinas e equipamentos.

Global Property Guide

</style>No artigo de hoje gostaríamos de partilhar um sítio dainternet com informação interessante para o setor imobiliário, nomeadamentepara quem quer investir fora do seu país de origem. </div>
 www.formatos.pt 
Trata-se do Global Property Guide, em http://www.globalpropertyguide.com


O grande interesse está na informação financeira quepartilha, de todos os países, sobre variadas vertentes, bem como também dasoportunidades de negócio que promove.


“A imagem verdadeira e apropriada está para a contabilidade, assim como a justiça está para o direito”.

Estando-se a ultimar as contas de 2015, nunca é de mais relembrar que os Empresários, os Técnicos Oficiais de Contas e, porque não, os Revisores Oficiais de Contas, devem prestar uma especial atenção ao impacto que o imobiliário pode ter nas contas das empresas.

Por isso, as palavras que transcrevemos, de Joaquim Fernando da Cunha Guimarães, na Revista Electrónica n.º 53, de Junho de 2010, são demasiado importantes para serem ignoradas:

“A imagem verdadeira e apropriada está para a contabilidade, assim como a justiça está para o direito”.

Vem a propósito relembrar que as demonstrações financeiras devem mostrar uma imagem verdadeira e apropriada da posição financeira, do desempenho e das alterações na posição financeira de uma entidade, seja ela da economia real ou da economia social.
 
Os Técnicos Oficiais de Contas, ao assinarem as demonstrações financeiras e as declarações fiscais, em conjunto com o Representante Legal da Empresa, assumem vincadamente as suas responsabilidades em prol da “imagem verdadeira e apropriada”.

Por outro lado, nas empresas sujeitas a revisão legal das contas, os Revisores Oficiais de Contas também assumem a sua responsabilidade ao emitirem os seus relatórios de certificação legal das contas fazendo referência explícita à “imagem verdadeira e apropriada”.

É, portanto, de grande relevância que os atores atrás referidos dediquem a sua atenção aos ativos fixos tangíveis, às propriedades de investimento e aos ativos não correntes ou unidades descontinuadas para venda, por forma a espelharem a “imagem verdadeira e apropriada” das demonstrações financeiras e, consequentemente, das respetivas entidades:

- Estão os bens acima mencionados corretamente mensurados por forma tomarem o seu “justo valor”?
- Diverge o “justo valor” significativamente da quantia escriturada?
- Estão os ativos fixos tangíveis corretamente inventariados?


Os técnicos da avaliação de património podem prestar um grande contributo a esta problemática!

Intervalos de Confiança e Critério de Chauvenet

</style>
Num nosso artigo anterior, designado “OCritério de Chauvenet e a distribuição "t" de Student na avaliação depatrimónio”, referimos a importância do Critério de Chauvenet para avalidação de amostras homogeneizadas.

Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente ocálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análisedesses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quociente entre odesvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que o valorcrítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condição confirmadapodemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculoda amplitude do intervalo de confiança recorrendo à Distribuição "t"de Student, obtendo o limite inferior e superior para a confiança pretendida.,tendo ainda abordado a estimativa da amplitude do intervalo de confiançarecorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior esuperior para a confiança pretendida. 

Com o pequeno tutorial que apresentamos, pretendemos mostraros passos necessários para a validação da amostra e para a obtenção dos Intervalosde Confiança.

Estas metodologias deverão ser prática corrente da avaliaçãode imóveis e devem estar ao alcance de cada perito avaliador de imóveis. 


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