Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
São terrenos urbanizáveis, desde que os instrumentos legaisem vigor o permitam (nomeadamente os Planos Diretores Municipais), todosaqueles que apresentem características de localização, de áreas, de topografiae de acessibilidades, entre outras, em que o seu máximo e melhor aproveitamentoseja obtido através de um loteamento, onde seja possível a sua divisão pelaimplantação de arruamentos e correspondente subdivisão em lotes.
Na avaliação destes terrenos, o primeiro dos métodos a serutilizado, como em qualquer avaliação, é o método comparativo de mercado. Já emdocumentos anteriores defendemos que as técnicas mais adequadas para umaestimativa rigorosa pelo método comparativo de mercado são a inferênciaestatística e o tratamento por fatores:
Muitas propriedades são compradas e vendidas com base no seu potencial de negócio e não apenas no valor dos seus terrenos ou edifícios. São concebidas, ou adaptadas, para um uso específico.
Estão incluídas neste capítulo unidades hoteleiras, bares, restaurantes, teatros ou cinemas, estações de serviço e lares de terceira idade.
Na avaliação de investimentos hoteleiros os profissionais da avaliação não se devem centrar apenas nos métodos de avaliação, necessitando de complementar a sua informação com características intrínsecas ao negócio.
No artigo de hoje abordamos um conjunto de conceitos importantes para a avaliação de unidades hoteleiras.
Enunciamos uma série de acrónimos comummente utilizados no negócio:
Algumas notas acerca dos acrónimos atrás referidos:
- O RevPAR, talvez o indicador mais conhecido em hotelaria, dá-nos uma ideia da performance de todos os quartos que se encontram disponíveis nas unidades hoteleiras.
O RevPAR articula-se com o ADR e a OCC da seguinte forma:
REVPAR /ADR = OCC %
REVPAR /OCC% = ADR
ADR X OCC (% ) = REVPAR
Como é que estes indicadores se relacionam com os indicadores de mercado? Precisamente através do MPI (mede como um hotel se está a comportar relativamente à concorrência, devendo o seu valor ser sempre superior à unidade), ARI (como é que o nosso ADR se confronta com a concorrência) e RGI (como é que o nosso RevPAR se confronta com a concorrência).
Aproveitando a mais recente publicação trimestral da consultora CBRE, Snapshot Rendas_Yields, que acompanha as rendas e “yields” prime do mercado de investimento imobiliário de Lisboa e Porto, não podemos deixar de partilhar com os nossos leitores algumas curiosidades que vamos registando, da sua leitura, hoje com destaque para o setor do comércio de rua (dimensão "standard" de 100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista, no Porto e Avenida da Liberdade e Chiado em Lisboa).
É, sem dúvida, uma publicação muito interessante, que constitui um apoio muito importante para a atividade de avaliação de imóveis.
Ao analisarmos os elementos disponíveis desde que se verificou o início da crise é patente que Lisboa nunca verdadeiramente viu diminuir o valor dos seus imóveis, ao contrário do Porto, que sofreu uma diminuição considerável. Verdadeiramente, o Porto só assumiu valores iguais a 2009 no ano de 2015.
Contudo, os últimos dados têm permitido verificar uma estagnação no preço dos imóveis na cidade de Lisboa, em contraponto com o que sucede na cidade do Porto.
No entanto, podemos é curioso verificar que os preços na cidade do Porto têm disparado desde o fim da crise em 2014, tendo um desempenho equivalente ao da cidade de Lisboa.
Coloca-se muitas vezes aos peritos avaliadores de imóveis a necessidade de avaliar terrenos, ainda que rústicos, com capacidades construtivas. Como é prática comum em todas as avaliações, o método comparativo de mercado ganha primazia. São prospecionados terrenos em que seja permitida, nomeadamente, a comparação e consequente homogeneização da área bruta de construção acima do solo. A segunda metodologia, não menos importante, segue o método do custo (método residual). Como Amaro Laia, no artigo “Laia, Amaro Neves, Métodos Correntes de Avalíação vs Métodos Avançados de Avaliação de Imóveis, in Revista Imobiliária, Setembro 2000." muito assertivamente explica:
"(…) O método residual é o método mais adequado para estimar a valorização de solos não consolidados por edificações ou escassamente urbanizados ou por urbanizar, onde seja possível planear a construção através dos instrumentos legais em vigor como sejam os Planos Diretores Municipais, os Panos de Urbanização ou os Planos de Pormenor. Neste método, o produto imobiliário é concebido como se tratasse de um qualquer projeto de investimento empresarial, com um fator de risco, levando-se a cabo num horizonte temporal em que a partir de um investimento inicial, se geram fluxos monetários, recebimentos e gastos (…).
Mas o que acontece quando, por exemplo, os instrumentos legais são omissos? Aparece então a Portaria n.º 216-B/2008 de 3 de Março, que é uma ferramenta decisiva que nos permite planear a construção:
“(…)1.º Os parâmetros para o dimensionamento das áreas destinadas a espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de utilização colectiva são os constantes dos quadros I e II anexos à presente portaria, que dela fazem parte integrante. 2.º Os valores constantes dos quadros I e II são os mínimos a considerar, atendendo aos tipos de ocupação do espaço.
3.º O dimensionamento do número de lugares de estacionamento necessários ao uso habitacional deve ser determinado em função da tipologia dos fogos e, na ausência desta indicação, deve ser considerado o valor da área média do fogo. 4.º Nos conjuntos comerciais e estabelecimentos comerciais com área de construção total superior a 2500 m2, armazéns, estabelecimentos industriais integrados em áreas de localização empresarial, estabelecimentos de indústria pesada ou plataformas logísticas poderão ser apresentados valores distintos dos fixados, desde que devidamente fundamentados em estudos de tráfego.(…).
Esta não é a primeira vez que escrevemos sobre Abelterium (Alter do Chão).
Num artigo anterior, “E assim definhou Abelterium…”, abordamos algumas aspetos que teriam levado ao declínio desta vila lindíssima no norte alentejano que, como muitas outras localidades, sofre com a sua interioridade.
Como sempre acontece nestas circunstâncias, as culpas são sempre apontadas ao poder central, que cada vez transfere menos verbas para o poder local e que também não constrói as infraestruturas que as populações consideram vitais. No caso de Alter do Chão, a Barragem do Pisão.
No entanto, esta é a maneira mais fácil de ver os problemas, culpar os outros e não olhar para os próprios defeitos.
Embora não sejamos cidadãos de Alter do Chão, acompanhamos de perto a sua vivência há mais de 30 anos, e, com a experiência que vamos conseguindo na nossa área de atividade, permitimo-nos alertar para alguns defeitos estruturais que podem e devem ser corrigidos.
Normalmente são três os eixos que podem desenvolver uma localidade: indústria, agricultura ou turismo, com este último a ajudar o pequeno comércio local.
Decididamente, Alter do Chão não tem vocação industrial, apesar de existir uma Zona Industrial que, inevitavelmente, tem reduzida taxa de ocupação.
Na agricultura tem-se afirmado um polo muito interessante na freguesia de Seda, com extensões francas de olivais, de vinha e também com uma empresa importante do setor leiteiro.
Outro polo, por razões que a razão (des)conhece está a funcionar mal. Referimo-nos, concretamente, que à Coudelaria de Alter.
Resta, finalmente, o setor do turismo.
À mesa do café dizia-nos um alterense: “Estão a ver, o Palácio do Álamo tem duas funcionárias, e vão as duas almoçar ao mesmo tempo. Será que é difícil fazer com que tenham horários desfasados de almoço e o edifício não feche as portas? Completava outro alterense que no Castelo acontecia o mesmo.
Já numa outra visita que fizemos à vila quisemos visitar a Estação Arqueológica de Ferragial D’El Rei. Não foi possível porque preferiram manter aberto o Palácio do Álamo!
Disto, o poder central não tem culpa!
Estarão as potencialidades de Alter do Chão, neste setor, bem aproveitadas? Achamos que não.
Tem uma Coudelaria de reconhecido mérito, tem uma Estação Arqueológica de excelência, que está a afirmar-se no panorama cultural internacional, tem um património arquitetónico renascentista e barroco interessante.
Tem outra característica completamente descurada, que é a sua centralidade. Alter do Chão está no centro de várias cidades com património cultural e de muito interesse: Évora a 90 km, Estremoz a 47 km, Badajoz a 80 km, Marvão a 50 km e Vila Viçosa a 67 km.
Não basta ter as ferramentas, é preciso utilizá-las e isso não estará a ser feito.
Urge um plano estratégico para o turismo concelhio, que, em nossa opinião, deve articular-se em duas vertentes.
Por um lado, promover as mais-valias turísticas intrínsecas do concelho e articulá-las com a sua característica de “hub”. É preciso gizar um plano, sair dos gabinetes e ir ter com quem tem o poder de atrair públicos. É preciso criar projetos “âncora” que levem as pessoas a visitar a vila, é preciso criar factos relevantes.
Chamamos factos relevantes, por exemplo, à I.ª Bienal de Arqueologia e História de Alter do Chão - 1.º Colóquio Internacional. Já um programa “pimba” de televisão…
Por outro lado, combater um problema em Alter do Chão, que se prende com a reduzida oferta de camas.
Não estando a vila na rota das grandes cadeias hoteleiras, devem complementar a oferta com a “prata da casa”.
Sabemos da existência de habitações camarárias e particulares devolutas no núcleo central da vila. Há que apostar na reabilitação e requalificação urbanas deste património característico do Alentejo existente no núcleo central.
Estas habitações poderiam ser postas ao dispor do mercado de alojamento local, potenciando ainda o aparecimento de um empreendedorismo jovem que falta no concelho.
São só algumas ideias, mas que tal fazer algum trabalho de casa?
No imobiliário, uma análise de sensibilidade é recomendada quando o valor de um ativo pode variar em função do comportamento de várias variáveis independentes, que comportam alguns fatores de risco.
Estamos a falar, por exemplo, em variações da taxa de juro, da taxa de inflação ou da atividade económica, que podem ter influência decisiva no VAL ou na TIR de um investimento.
Assim, justifica-se a atenção dos avaliadores a esta problemática.
O Microsoft Excel apresenta-nos algumas ferramentas que nos podem ser muito úteis, permitindo-nos, por exemplo, estudar a variação do VAL da TIR em função da wacc (Tabela de Dados) ou, de uma forma mais simples, qual o valor da wacc de torna o VAL nulo (Atingir objetivo).
Para uma melhor compreensão desta ferramenta aconselhamos a leitura do artigo
Para os avaliadores mais exigentes é aconselhável a análise de risco recorrendo à Simulação de Monte Carlo, através de um addin para o Excel, de propriedade da Oracle, chamado Crystal Ball.
Permite estudar qual o impacto que tem na variável que estamos a estudar, seja ela, o VAL, TIR ou outra, os milhares de combinações possíveis existentes nas variáveis independentes do nosso estudo. Este addin pode ser instalado, gratuitamente, por um período de 30 dias, podendo ser feito o “download” em
Aswath Damodaram é professor na Stern School of Business, New York University.
Fazendo também da “partilha” a sua missão, disponibiliza gratuitamente informação económica e financeira de excelência muito relevante para a avaliação patrimonial, nomeadamente no apoio que fornece às avaliações pelo método do rendimento.
Aproveitamos para sublinhar a importância do método do rendimento como uma metodologia essencial para se estimar o valor de um imóvel, apesar do método comparativo de mercado ser sempre a primeira opção.
Os problemas dos suinicultores começaram há muitos anos. São do tempo de um certo primeiro-ministro que permitiu abater barcos a troco de dinheiro, que não se cultivasse terras a troco de dinheiro (“set aside”) e também que se abrissem as fronteiras do setor da suinicultura antes do tempo. Tudo por sermos uns bons alunos!
Pode parecer, à partida, que o imobiliário passa ao lado desta crise. Devemos ser cautelosos, pois em qualquer setor que nos encontremos, o imobiliário ou a sua fiscalidade acompanhar-nos-ão sempre.
Os suinicultores começam logo a ser prejudicados pela fiscalidade no imobiliário.
Em termos de Imposto Municipal de Imóveis (IMI), uma instalação suinícola está equiparada a uma indústria ou armazenagem, o que não é correto.
A atividade suinícola por norma é intensiva e em ciclo fechado, o que implica uma área enorme de implantação de edificado. No entanto, é edificado de valor económico reduzido, atendendo aos seus aspetos construtivos e também ao desgaste que sofre pelo tipo de atividade exercida.
Talvez um pequeno exemplo possa ilustrar o que pretendemos afirmar. Um bom armazém ou unidade industrial terá, seguramente 9 ou 12 metros de pé direito. Uma suinicultura com um pé direito dessa ordem de grandeza não é viável. Terá no máximo 6 metros. No entanto, para a mesma área de implantação tem o mesmo valor patrimonial, logo o mesmo valor de imposto.
Não nos parece que a resolução deste problema requeira autorização dos nossos parceiros europeus.
Um valor patrimonial desajustado, para mais, prejudica o mercado de compra e venda de instalações pecuárias, pois onera o valor do Imposto sobre Transações de Imóveis (IMT). As empresas suinícolas portuguesas, pela sua dimensão, são de responsabilidade limitada, o que no caso de venda de mais de 75% do seu capital social, dá lugar a pagamento deste imposto.
Será que o Governo não quer dar uma ajuda às reestruturações empresariais, potenciando as economias de escala, prescindindo de IMT? Vamos agora outra forma de arrasar a suinicultura (e muitos outros setores) e o imobiliário urbano. Queixava-se o Sr. Manuel, talhante numa freguesia do concelho de Matosinhos, que iam abrir uma média superfície a escassas centenas de metros do seu estabelecimento.
(Os “Sr. Manuel” deste país são uma alternativa que os suinicultores têm para colocar os seus produtos a um preço mais atrativo).
Como o compreendemos.
O concelho de Matosinhos deve ser o concelho do país com o maior número de médias e grandes superfícies por m2. Estes estabelecimentos, alguns estrangeiros, outros de portugueses com sede na Holanda, para não pagarem impostos, e outros mesmo de portugueses, fazem as suas comprar em países vizinhos.
Estas têm ainda a capacidade de fazer uma espécie de “dumping”, que é estarem permanentemente com preços baixos em produtos de suinicultores, sabendo que podem ir buscar a margem que lhes falta noutro qualquer produto, num cosmético qualquer.
Lá está a concorrência desleal aos “Sr. Manuel”, que, inevitavelmente, serão afastados para fora do negócio.
Acaba o negócio do talhante, como acaba o negócio da frutaria, como acabam muitos negócios.
Será por acaso que o Sr. Presidente da Câmara de Matosinhos não consegue revitalizar a rua mais conhecida do concelho, a Rua Brito Capelo?
Será por acaso que existem cada vez mais suiniculturas devolutas, com graves problemas ambientais? O que fazer com elas?
No últimoartigo mostramos a nossa visão do que deve ser uma relação de partilhaentre mediadores imobiliários e avaliadores imobiliários.
Para que esta relação seja justa deve existir uma separaçãoclara entre as duas atividades, sem cruzamento de competências, o que nemsempre acontece.
Vêm estas palavras a propósito de uma publicação promovidapela Century21 no Facebook, que depois confirmamos no sítio da internet daempresa, com o seguinte texto (o sublinhado é nosso):
“Quer esteja ou não interessado em vender o seu imóvel, sótem a ganhar em saber qual o seu valor de mercado.
É tão simples recorrer aos Profissionais do ImobiliárioCENTURY 21®, que lhe farão uma Estimativa de Valor Gratuita sem qualquercompromisso ou custo! Para tal realizam uma análise de mercado na zona,comparando preços e analisando a oferta e a procura, para uma apreciaçãoprecisa e detalhada do valor do seu imóvel. Não fique sem saber quanto vale oseu património!
Vamos entrar em contacto consigo!”
Passamos a explicar porque discordamos de uma forma muitoclara desta sugestão:
-A estimativa do valor de mercado de imóveis é competênciados Peritos Avaliadores de Imóveis, classe profissional representada por duas associações,a Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários e a Associação Portuguesa deAvaliadores de Engenharia.
A profissão tem uma grande relevância e exigência, sendo queem algumas avaliações é também regulada pela Comissão do Mercado de ValoresMobiliários (CMVM). Neste caso, é exigido um número mínimo de créditos deformação, experiência profissional e um seguro de responsabilidade civil, comum capital mínimo garantido de 250.000€.
Cada vez mais é exigido aos Peritos Avaliadores de Imóveiscredenciados o registo na CMVM. Por exemplo, além de todo o setor financeiro,também a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas e a Ordem dos ContabilistasCertificados exigem aquele registo.
-A legislação da mediação imobiliária não permite que asempresas façam mediação de imóveis que tenham avaliado. Também a CMVM é muitoexigente neste aspeto, tendo alterado recentemente a legislação, colocando maisrigor na formulaçãodas incompatibilidades.
O que vai acontecer quando a Century21 avaliar um imóvel queo cliente peça depois para mediar a venda? Vai dizer para este ir à Remax ou àERA, ou a outra qualquer imobiliária, porque legalmente está impedido de ofazer?
Como diz o ditado "À mulher de César não basta ser honesta, deve parecerhonesta".
Deixamos duas questões que gostaríamos de ver respondidaspela empresa:
-Estará a empresa a fazer avaliações imobiliárias, o queestará fora do seu Código de Atividade Empresarial (CAE 68311)?
-Será que aceitam que seja legítimo que os PeritosAvaliadores de Imóveis façam atividades de angariação e mediação, da mesmaforma que exercem competências que não lhes estão atribuidas?
O tema partilha tem sido recorrentemente referido, e bem, na atividade de mediação imobiliária.
Temos observado uma mudança de mentalidade dos intervenientes neste segmento do imobiliário, o que é positivo. No entanto, tem-se resumido a uma atitude “interpares”, o que se revela insuficiente para a satisfação das necessidades dos clientes.
Por este motivo, achamos importante, pela sua atualidade, partilhar o artigo que escrevemos há alguns meses para massimoforte.com:
“A atividade de um avaliador imobiliário consiste em estimar o valor de ativos imobiliários. Estes ativos podem revestir-se de diversas formas, passando por apartamentos, moradias, terrenos, armazéns, indo até ativos mais específicos, como é o caso, por exemplo, de uma unidade hoteleira. Tradicionalmente, são três os métodos adotados para a estimativa, cada um deles com variantes e especificidades próprias. Esses métodos, de todos conhecidos, são o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método do custo.
Em qualquer um deles existe uma palavra que é comum a outra atividade nobre do mercado imobiliário, a atividade de angariação. A palavra é prospeção!
A prospeção consiste em verificar na envolvente de um determinado ativo imobiliário outros ativos que possam ser comparados com o ativo em avaliação. Talvez com um pequeno exemplo possamos explicar melhor. Se estivermos a avaliar um apartamento poderemos procurar na sua envolvente valores de venda e de arrendamento de apartamentos com tipologias e características semelhantes.
Os valores obtidos são normalmente os designados “asking price”, preços pedidos, que revelam sempre um desajustamento com o preço efetivamente pago. Bem, e a quem recorremos, com frequência, para nos ajudar nesta tarefa? Às empresas e aos colaboradores das empresas de angariação e mediação imobiliária.
São uma fonte excelente de informação e são imprescindíveis ao nosso trabalho.
No entanto, trabalhar com “asking prices” é pouco rigoroso e pode prejudicar fortemente o trabalho de avaliação. E nesta matéria a angariação e mediação imobiliária pode ser uma ajuda estruturante para os avaliadores de imóveis, nomeadamente com a informação dos verdadeiros valores de transação.
Mas será somente uma relação com um sentido? Achamos que não.
A nossa prática diária demonstra que algumas vezes, mais vezes que o desejável, a informação prestada pelos angariadores e mediadores imobiliários ao mercado é imperfeita, com algumas deficiências que podem desvirtuar fortemente uma análise do mercado imobiliário.
As lacunas normalmente encontradas são ao nível das definições de áreas e de rentabilidades oferecidas.
Saliente-se a este nível, o papel da International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC), grupo internacional de organizações profissionais e sem fins lucrativos que trabalham em conjunto para desenvolver e incorporar um único padrão de medição propriedade. Já foi publicado o código de medição de propriedade para escritórios e está para consulta o código de medição para o mercado residencial.
Neste aspeto, os avaliadores imobiliários poderão ser uma grande ajuda.
Resumindo, os avaliadores imobiliários precisam dos angariadores imobiliários para obterem informação; os angariadores imobiliários precisam dos avaliadores para poderem fornecer ao mercado uma informação mais fiável. É uma relação claramente biunívoca.
Gostaríamos muito de dizer que a relação entre a classe de avaliadores e angariadores imobiliários é de confiança mutua, transparente e solidária, mas não podemos.
O objetivo deste artigo não é recriminar qualquer uma das classes mas sim estabelecer pontes para um diálogo franco e assertivo.
Ambas têm muito a ganhar.
Deixamos aqui a nossa sugestão: a elaboração de acordos de parceria entre profissionais, o mais descentralizados possível:
– As empresas de angariação imobiliária comprometer-se-iam a fornecer ao avaliador a informação, de forma clara e transparente, de valores pedidos e de valores efetivos de venda ou arrendamento, contribuindo para a prospeção de forma decisiva;
– Os avaliadores imobiliários tratariam e homogeneizariam a informação e, com devida salvaguarda do dever de confidencialidade, colocariam ao dispor dos angariadores imobiliários as conclusões da sua prospeção.
Modestamente, acho que contribuiria para uma melhor clarificação do mercado imobiliário.
