Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
A utilizaçãoda inferência estatística, regressão linear múltipla, como ferramenta do métodocomparativo de mercado tem vindo a ter um crescente interesse na classe dosavaliadores de imóveis.
Permite-nosque a partir de uma amostra representativa se possam extrair conclusões sobreuma população.
Entre as suasvárias vantagens, tem uma que seguramente melhora a qualidade de uma avaliaçãode imóveis, ou seja, retira qualquer subjetividade à análise e permite que umasérie de testes sejam realizados para verificar a qualidade de uma avaliação.
Na avaliaçãode imóveis recorremos a modelos de regressão linear, onde o Microsoft Exceldesempenha um papel preponderante.
No entanto, ésempre necessária uma série de testes, nomeadamente de significância deregressores e do modelo (distribuição t de Student e deSnedecor), linearidade, normalidade dos resíduos, homocedasticidade,colinearidade ou multicolinearidade, ou ainda a existência de “outliers”.
Em face dorigor necessário às análises de regressão, achamos também interessante partilhardois vídeos que explicam o tratamento das variáveis “dummy” na inferênciaestatística.
O tratamentodestas variáveis é uma preciosa ajuda para qualquer avaliador de imóveis!
A tributação autónoma de IRC é mais uma ferramenta que osGovernos possuem para arrecadar receita.
Ao contrário do que normalmente acontece, taxar os lucros, nocaso das tributações autónomas os governos optam por taxar as despesas daatividade empresarial.
São exemplo dessas despesas os encargos com veículos, incluindoreparações, combustíveis e seguros, as refeições, o alojamento, os bilhetes de comboio,avião ou autocarro e até passes sociais.
Com o Orçamento de Estado para 2016 pretende-se ir maislonge, taxando as reavaliações de ativos fixos tangíveis (avaliação de imóveis,máquinas e equipamentos das empresas) e de propriedades de investimento.
Artigo 141.º
Autorização legislativa relativa à reavaliação do ativo fixotangível e propriedades de investimento Fica o Governo autorizado a estabelecer um regimefacultativo de reavaliação do ativo fixo tangível e propriedades deinvestimento, com o seguinte sentido e extensão: a) Permitir que em 2016 os sujeitos passivos de IRC ou deIRS, com contabilidade organizada, reavaliem o seu ativo fixo tangível afeto aoexercício de uma atividade comercial, industrial ou agrícola, bem como aspropriedades de investimento, cuja vida útil remanescente seja igual ousuperior a cinco anos, existentes e em utilização na data da reavaliação; b) Prever que tal reavaliação é efetuada por aplicação, aocusto de aquisição ou equivalente, dos coeficientes de desvalorização monetáriaestabelecidos por portaria do membro do Governo que tutela a área das finanças,tendo como limite o valor de mercado de cada elemento; c) Consagrar que asubsequente reserva de reavaliação fica sujeita a uma tributação autónomaespecial de 14 %, a pagar em partes iguais nos anos 2016, 2017 e 2018; d) Ajustar as regras de determinação das mais-valias emenos-valias aplicáveis aos ativos abrangidos por este regime; e) Estabelecer regras relativas à detenção dos ativosreavaliados, bem como os procedimentos de controlo.
Numa altura em que o Estado português afirma como seu desígnio a capitalização das empresas, parece-nos desajustada esta medida, porque vai antes contribuir para “capitulação” das empresas portuguesas.
Para se perceber melhor a importância de uma nova avaliação de imóveis das empresas, tomamos a liberdade de aconselhar a leitura dos seguintes artigos:
Valor de sinergia é o valor que resulta da junção de dois oumais ativos imobiliários, para criar um novo ativo, em que este possui um valorsuperior à soma dos valores de cada um, individualmente.
Todos temos um pouco de peritos avaliadores de imóveis e,muitas vezes, investidos nestas “funções”, misturamos conceitos e acreditamosque o valor de mercado de um imóvel deva ser confundido com o valor desinergia.
Este valor de sinergia é muitas vezes aproveitado por proprietáriosde imóveis, principalmente quando sabem que uma qualquer promoção imobiliárianão pode ser efetivada sem a sua concordância. Afinal, pretende-se uma maisjusta repartição das mais-valias proporcionadas.
No artigo de hoje pretendemos mostrar, de uma forma muitosimples, como devemos abordar esta temática, em que um exemplo vale mais quemil palavras!
Suponhamos que existe um terreno, no fundo três imóveiscontíguos de três proprietários distintos, uma habitação com jardim, um armazémdesativado e uma pequena vacaria, valendo cada um dos imóveis (valor demercado), isoladamente, 100.000€, 250.000€ e 15.000€, respetivamente.
No entanto, uma promoção imobiliária, conjunta, dos trêsimóveis, contando com a aquiescência do Plano Diretor Municipal, valoriza oimóvel resultante em 1.250.000€.
Como valorizar cada um dos terrenos, neste cenário, paraequilibrar a mais-valia gerada pela promoção imobiliária?
Pensamos assim:
- O valor total dos três imóveis, isoladamente, é100.000€+250.000€+15.000€=365.000€
- O valor com a promoção imobiliária é de 1.250.000€
- O valor de sinergia é a diferença 1.250.000€-365.000€=885.000€
- O empreendimento só é possível se os três imóveis foremconsiderados, caso contrário, é inexequível. Logo, a mais valia deve serrepartida em partes iguais, 885.000€/3=295.000€
- Concluindo, cada um dos proprietários deveria receber,respetivamente, 395.000€ (habitação com jardim), 545.000€ (armazém desativado)e 310.000 (pequena vacaria).
É um tema sensível, com opiniões diferentes e apaixonadas…
Muitas propriedades são compradas e vendidas com base no seu potencial de negócio e não apenas no valor dos seus terrenos ou edifícios. São concebidas, ou adaptadas, para um uso específico.
Estão incluídas neste capítulo unidades hoteleiras, bares, restaurantes, teatros ou cinemas, estações de serviço e lares de terceira idade.
Na avaliação de investimentos hoteleiros os profissionais da avaliação não se devem centrar apenas nos métodos de avaliação, necessitando de complementar a sua informação com características intrínsecas ao negócio.
No artigo de hoje abordamos um conjunto de conceitos importantes para a avaliação de unidades hoteleiras.
Enunciamos uma série de acrónimos comummente utilizados no negócio:
Algumas notas acerca dos acrónimos atrás referidos:
- O RevPAR, talvez o indicador mais conhecido em hotelaria, dá-nos uma ideia da performance de todos os quartos que se encontram disponíveis nas unidades hoteleiras.
O RevPAR articula-se com o ADR e a OCC da seguinte forma:
REVPAR /ADR = OCC %
REVPAR /OCC% = ADR
ADR X OCC (% ) = REVPAR
Como é que estes indicadores se relacionam com os indicadores de mercado? Precisamente através do MPI (mede como um hotel se está a comportar relativamente à concorrência, devendo o seu valor ser sempre superior à unidade), ARI (como é que o nosso ADR se confronta com a concorrência) e RGI (como é que o nosso RevPAR se confronta com a concorrência).
Aproveitando a mais recente publicação trimestral da consultora CBRE, Snapshot Rendas_Yields, que acompanha as rendas e “yields” prime do mercado de investimento imobiliário de Lisboa e Porto, não podemos deixar de partilhar com os nossos leitores algumas curiosidades que vamos registando, da sua leitura, hoje com destaque para o setor do comércio de rua (dimensão "standard" de 100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista, no Porto e Avenida da Liberdade e Chiado em Lisboa).
É, sem dúvida, uma publicação muito interessante, que constitui um apoio muito importante para a atividade de avaliação de imóveis.
Ao analisarmos os elementos disponíveis desde que se verificou o início da crise é patente que Lisboa nunca verdadeiramente viu diminuir o valor dos seus imóveis, ao contrário do Porto, que sofreu uma diminuição considerável. Verdadeiramente, o Porto só assumiu valores iguais a 2009 no ano de 2015.
Contudo, os últimos dados têm permitido verificar uma estagnação no preço dos imóveis na cidade de Lisboa, em contraponto com o que sucede na cidade do Porto.
No entanto, podemos é curioso verificar que os preços na cidade do Porto têm disparado desde o fim da crise em 2014, tendo um desempenho equivalente ao da cidade de Lisboa.
O Banco de Portugal, e bem, em conjunto com a CMVM e o Instituto de Seguros de Portugal, instituiu regras muito apertadas para a avaliação de imóveis que sirvam como caução para atividades bancárias, qualquer que seja a sua forma.
Acontece que nem todas as cauções são constituídas por ativos imobiliários, com valores que suplantam, em muito, o valor de imóveis.
No âmbito da nossa atividade profissional já fomos chamados a avaliar equipamentos industriais de centenas de milhares de euros.
As questões são pertinentes e colocam-se:
-O Banco de Portugal tem-se preocupado com a qualidade destas avaliações?
-Estas avaliações não deveriam ter um grau de exigência, quer técnica quer deontológica, igual às avaliações de imóveis no âmbito da avaliação bancária?
Na esperança que estas palavras cheguem a quem de direito, aproveitamos, mais uma vez, para repetir uma publicação nossa sobre a avaliação de máquinas e equipamentos:
“No artigo de hoje referenciamos algumas metodologias para a avaliação de máquinas e equipamentos, normalmente utilizadas no âmbito da nossa atividade na empresa Formatos, Formadores e Consultores Associados, L.da.
Introduzimos ainda duas noções, que importantes para as metodologias expostas:
Valor de Uso Continuado (VUC) - Valor que assume para a empresa, no pressuposto que contribui para a sua atividade operacional, estando em funcionamento e gerando fluxos de caixa.
Valor de Substituição a Novo (VSN) - Valor determinado na base do que o equipamento custaria para ser substituído por outro igualmente satisfatório, ponderando-se o desenvolvimento tecnológico do mercado.
Aswath Damodaram é professor na Stern School of Business, New York University.
Fazendo também da “partilha” a sua missão, disponibiliza gratuitamente informação económica e financeira de excelência muito relevante para a avaliação patrimonial, nomeadamente no apoio que fornece às avaliações pelo método do rendimento.
Aproveitamos para sublinhar a importância do método do rendimento como uma metodologia essencial para se estimar o valor de um imóvel, apesar do método comparativo de mercado ser sempre a primeira opção.
</style>No artigo de hoje gostaríamos de partilhar um sítio dainternet com informação interessante para o setor imobiliário, nomeadamentepara quem quer investir fora do seu país de origem. </div>
O grande interesse está na informação financeira quepartilha, de todos os países, sobre variadas vertentes, bem como também dasoportunidades de negócio que promove.
(Artigo em Out Of The Box, a quem agradecemos a permissão para publicação)
(Sou, desde há alguns anos, um leitor atento do Out Of The Box. Foi com surpresa que recebi o convite de Gonçalo Nascimento Rodrigues para pertencer à lista de “Associate Thinker”. Foi também com orgulho, pois todos nós gostamos de estar junto dos melhores!).
O Out of the Box define-se como “um portal português de Finanças Imobiliárias” e um “centro de partilha de conhecimento e informação sobre o mercado imobiliário e financeiro”. Não é de estranhar que os conteúdos sobre avaliação partilhados reflitam, de algum modo, este seu posicionamento.
No entanto, a avaliação de imóveis, assunto sobre o que me proponho escrever, é muito mais abrangente. Existem muitas particularidades na profissão de Perito Avaliador de Imóveis que são desconhecidas e que têm um impacto decisivo na vida das pessoas. A minha missão como contribuinte do blogue será cumprida se eu conseguir, ao longo dos meus artigos, partilhar algumas dessas particularidades.
Assim sendo, proponho-me começar comentando as consequências da revogação do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro.
A lei do regime de arrendamento urbano de 1990 instituía para o arrendamento habitacional diversos regimes, entre os quais se destacaria o regime de renda condicionada.
Cairiam neste regime todos os contratos por livre iniciativa entre as partes, os fogos construídos para fins habitacionais pelo Estado ou pelos seus organismos subsidiários, os fogos construídos por cooperativas de habitação económica, associações de moradores, cooperativas de habitação-construção que, de alguma forma, tivessem recebido, direta ou indiretamente, subsídios do Estado.
Neste regime, o valor máximo das rendas não podia exceder o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas, fixada por portaria governamental, pelo valor atualizado do fogo.
É curioso verificar que esta legislação, do ano de 1990, já mencionava um Código de Avaliações que nunca veio a ser publicado, sendo previsto um regime transitório que se tornou definitivo até entrar em vigor a atual lei do arrendamento habitacional.
Para o cálculo do valor atualizado do solo, explicado no Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, o Governo fixava todos os anos, no mês de outubro, para vigorar no ano seguinte, os preços de construção de habitação por metro quadrado.
O país era ainda dividido em três zonas e a cada uma delas correspondia um preço de construção por m2.
A revogação de Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, e da divulgação dos preços de construção de habitação veio criar dificuldades a entidades que o utilizavam como referência. Essas entidades eram:
As companhias de seguro, para efeitos de determinação e fixação do capital a garantir no âmbito de vários contratos de seguros, nomeadamente no contrato de seguros de multirriscos de habitação. Estas utilizavam os valores fixados como referência e, a partir deles, extrapolavam para outros tipos de imóvel, que não os de habitação. Por exemplo, costumavam aplicar as seguintes percentagens sobre o valor da portaria:
Escritórios – 60%;
Pavilhões Industriais – 50%;
Garagens – 40%;
Zonas Comuns – 30%;
Os Tribunais, no âmbito da aplicação do Código das Expropriações. Este código utilizava, supostamente a título meramente indicativo (mas que era utilizado quase sempre!), os montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.
Durante muitos anos, os cidadãos foram prejudicados, porque indemnizações que deveriam aproximar-se do valor de mercado eram estimadas através de legislação fixada administrativamente.
Confirmado que foi o desaparecimento do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, em novembro de 2014, como resolveram estas entidades o problema?
Seria importante que os poderes públicos prestassem atenção a esta orfandade.
Será que continuam a aplicar legislação já revogada para sustentar as decisões que tomam?
Finalmente, o Código das Avaliações nunca viu a luz do dia. Não seria de ponderar estender a lei 153/2015 para a avaliação de qualquer imóvel e para qualquer tipo de avaliação que se realize em Portugal?
A integração de terrenos em Reserva Agrícola Nacional, emdata posterior à aquisição pelos expropriados, tem sido uma matéria muitodiscutida entre expropriantes e expropriados, e objeto, também, de muitalitigância nos Tribunais.
O Acórdão 599/2015 de 26 Nov. 2015, do TribunalConstitucional, 3ª Secção, Processo 124/13, que partilhamos [Descarregaraqui], é muito claro e pode colocar uma pedra sobre este assunto:
“Não é julgada inconstitucional a interpretação efetuada dosartigos 23.º, n.º 1, 25.º, n.º 2 e 26.º, n.º 12, quando se considera não sepoder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar poranalogia o preceituado no artigo 26.º, n.º 12 do Código das Expropriações,mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu artigo 25.º, n.º 2,quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento degestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisiçãopelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outrosfins, nos termos do disposto no artigo 27.º do mesmo Código. A inserção de umterreno na Reserva Agrícola Nacional não é equiparável à situação dos solosclassificados como zona verde, de lazer ou para instalação de infraestruturas eequipamentos públicos por plano municipal de ordenamento do território, uma vezque o legislador fixou um critério específico para o cálculo da indemnização daexpropriação destes últimos. Por conseguinte, a proibição de construção,restrições ou condicionamentos à utilização dos terrenos integrados em área deReserva Agrícola Nacional são uma mera consequência da vinculação situacionalda propriedade que incide sobre eles, não se considerando que possam gerarqualquer direito de indemnização autónomo. Deste modo, a aplicação do critériode avaliação dos solos previsto para os solos aptos para construção não resultade uma imposição constitucional, fundada nos princípios fundamentais da justaindemnização e da igualdade. VOTO VENCIDO.”
E ainda
“…III - DECISÃO
23. Pelo exposto, acordam em: a) não julgar inconstitucional a «interpretação efetuada dos artigos 23.º, n.º 1, 25º, nº 2 e 26º, nº 12, quando se considera não se poder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar por analogia o preceituado no art. 26º, nº 12 do C.E., mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu art. 25º, nº 2, quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento de gestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisição pelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outros fins, nos termos do disposto no artigo 27º do C.E»;…”
