Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Aproveitando a mais recente publicação trimestral da consultora CBRE, Snapshot Rendas_Yields, que acompanha as rendas e “yields” prime do mercado de investimento imobiliário de Lisboa e Porto, não podemos deixar de partilhar com os nossos leitores algumas curiosidades que vamos registando, da sua leitura, hoje com destaque para o setor do comércio de rua (dimensão "standard" de 100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista, no Porto e Avenida da Liberdade e Chiado em Lisboa).
É, sem dúvida, uma publicação muito interessante, que constitui um apoio muito importante para a atividade de avaliação de imóveis.
Ao analisarmos os elementos disponíveis desde que se verificou o início da crise é patente que Lisboa nunca verdadeiramente viu diminuir o valor dos seus imóveis, ao contrário do Porto, que sofreu uma diminuição considerável. Verdadeiramente, o Porto só assumiu valores iguais a 2009 no ano de 2015.
Contudo, os últimos dados têm permitido verificar uma estagnação no preço dos imóveis na cidade de Lisboa, em contraponto com o que sucede na cidade do Porto.
No entanto, podemos é curioso verificar que os preços na cidade do Porto têm disparado desde o fim da crise em 2014, tendo um desempenho equivalente ao da cidade de Lisboa.
Coloca-se muitas vezes aos peritos avaliadores de imóveis a necessidade de avaliar terrenos, ainda que rústicos, com capacidades construtivas. Como é prática comum em todas as avaliações, o método comparativo de mercado ganha primazia. São prospecionados terrenos em que seja permitida, nomeadamente, a comparação e consequente homogeneização da área bruta de construção acima do solo. A segunda metodologia, não menos importante, segue o método do custo (método residual). Como Amaro Laia, no artigo “Laia, Amaro Neves, Métodos Correntes de Avalíação vs Métodos Avançados de Avaliação de Imóveis, in Revista Imobiliária, Setembro 2000." muito assertivamente explica:
"(…) O método residual é o método mais adequado para estimar a valorização de solos não consolidados por edificações ou escassamente urbanizados ou por urbanizar, onde seja possível planear a construção através dos instrumentos legais em vigor como sejam os Planos Diretores Municipais, os Panos de Urbanização ou os Planos de Pormenor. Neste método, o produto imobiliário é concebido como se tratasse de um qualquer projeto de investimento empresarial, com um fator de risco, levando-se a cabo num horizonte temporal em que a partir de um investimento inicial, se geram fluxos monetários, recebimentos e gastos (…).
Mas o que acontece quando, por exemplo, os instrumentos legais são omissos? Aparece então a Portaria n.º 216-B/2008 de 3 de Março, que é uma ferramenta decisiva que nos permite planear a construção:
“(…)1.º Os parâmetros para o dimensionamento das áreas destinadas a espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de utilização colectiva são os constantes dos quadros I e II anexos à presente portaria, que dela fazem parte integrante. 2.º Os valores constantes dos quadros I e II são os mínimos a considerar, atendendo aos tipos de ocupação do espaço.
3.º O dimensionamento do número de lugares de estacionamento necessários ao uso habitacional deve ser determinado em função da tipologia dos fogos e, na ausência desta indicação, deve ser considerado o valor da área média do fogo. 4.º Nos conjuntos comerciais e estabelecimentos comerciais com área de construção total superior a 2500 m2, armazéns, estabelecimentos industriais integrados em áreas de localização empresarial, estabelecimentos de indústria pesada ou plataformas logísticas poderão ser apresentados valores distintos dos fixados, desde que devidamente fundamentados em estudos de tráfego.(…).
O Banco de Portugal, e bem, em conjunto com a CMVM e o Instituto de Seguros de Portugal, instituiu regras muito apertadas para a avaliação de imóveis que sirvam como caução para atividades bancárias, qualquer que seja a sua forma.
Acontece que nem todas as cauções são constituídas por ativos imobiliários, com valores que suplantam, em muito, o valor de imóveis.
No âmbito da nossa atividade profissional já fomos chamados a avaliar equipamentos industriais de centenas de milhares de euros.
As questões são pertinentes e colocam-se:
-O Banco de Portugal tem-se preocupado com a qualidade destas avaliações?
-Estas avaliações não deveriam ter um grau de exigência, quer técnica quer deontológica, igual às avaliações de imóveis no âmbito da avaliação bancária?
Na esperança que estas palavras cheguem a quem de direito, aproveitamos, mais uma vez, para repetir uma publicação nossa sobre a avaliação de máquinas e equipamentos:
“No artigo de hoje referenciamos algumas metodologias para a avaliação de máquinas e equipamentos, normalmente utilizadas no âmbito da nossa atividade na empresa Formatos, Formadores e Consultores Associados, L.da.
Introduzimos ainda duas noções, que importantes para as metodologias expostas:
Valor de Uso Continuado (VUC) - Valor que assume para a empresa, no pressuposto que contribui para a sua atividade operacional, estando em funcionamento e gerando fluxos de caixa.
Valor de Substituição a Novo (VSN) - Valor determinado na base do que o equipamento custaria para ser substituído por outro igualmente satisfatório, ponderando-se o desenvolvimento tecnológico do mercado.
Aswath Damodaram é professor na Stern School of Business, New York University.
Fazendo também da “partilha” a sua missão, disponibiliza gratuitamente informação económica e financeira de excelência muito relevante para a avaliação patrimonial, nomeadamente no apoio que fornece às avaliações pelo método do rendimento.
Aproveitamos para sublinhar a importância do método do rendimento como uma metodologia essencial para se estimar o valor de um imóvel, apesar do método comparativo de mercado ser sempre a primeira opção.
O tema partilha tem sido recorrentemente referido, e bem, na atividade de mediação imobiliária.
Temos observado uma mudança de mentalidade dos intervenientes neste segmento do imobiliário, o que é positivo. No entanto, tem-se resumido a uma atitude “interpares”, o que se revela insuficiente para a satisfação das necessidades dos clientes.
Por este motivo, achamos importante, pela sua atualidade, partilhar o artigo que escrevemos há alguns meses para massimoforte.com:
“A atividade de um avaliador imobiliário consiste em estimar o valor de ativos imobiliários. Estes ativos podem revestir-se de diversas formas, passando por apartamentos, moradias, terrenos, armazéns, indo até ativos mais específicos, como é o caso, por exemplo, de uma unidade hoteleira. Tradicionalmente, são três os métodos adotados para a estimativa, cada um deles com variantes e especificidades próprias. Esses métodos, de todos conhecidos, são o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método do custo.
Em qualquer um deles existe uma palavra que é comum a outra atividade nobre do mercado imobiliário, a atividade de angariação. A palavra é prospeção!
A prospeção consiste em verificar na envolvente de um determinado ativo imobiliário outros ativos que possam ser comparados com o ativo em avaliação. Talvez com um pequeno exemplo possamos explicar melhor. Se estivermos a avaliar um apartamento poderemos procurar na sua envolvente valores de venda e de arrendamento de apartamentos com tipologias e características semelhantes.
Os valores obtidos são normalmente os designados “asking price”, preços pedidos, que revelam sempre um desajustamento com o preço efetivamente pago. Bem, e a quem recorremos, com frequência, para nos ajudar nesta tarefa? Às empresas e aos colaboradores das empresas de angariação e mediação imobiliária.
São uma fonte excelente de informação e são imprescindíveis ao nosso trabalho.
No entanto, trabalhar com “asking prices” é pouco rigoroso e pode prejudicar fortemente o trabalho de avaliação. E nesta matéria a angariação e mediação imobiliária pode ser uma ajuda estruturante para os avaliadores de imóveis, nomeadamente com a informação dos verdadeiros valores de transação.
Mas será somente uma relação com um sentido? Achamos que não.
A nossa prática diária demonstra que algumas vezes, mais vezes que o desejável, a informação prestada pelos angariadores e mediadores imobiliários ao mercado é imperfeita, com algumas deficiências que podem desvirtuar fortemente uma análise do mercado imobiliário.
As lacunas normalmente encontradas são ao nível das definições de áreas e de rentabilidades oferecidas.
Saliente-se a este nível, o papel da International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC), grupo internacional de organizações profissionais e sem fins lucrativos que trabalham em conjunto para desenvolver e incorporar um único padrão de medição propriedade. Já foi publicado o código de medição de propriedade para escritórios e está para consulta o código de medição para o mercado residencial.
Neste aspeto, os avaliadores imobiliários poderão ser uma grande ajuda.
Resumindo, os avaliadores imobiliários precisam dos angariadores imobiliários para obterem informação; os angariadores imobiliários precisam dos avaliadores para poderem fornecer ao mercado uma informação mais fiável. É uma relação claramente biunívoca.
Gostaríamos muito de dizer que a relação entre a classe de avaliadores e angariadores imobiliários é de confiança mutua, transparente e solidária, mas não podemos.
O objetivo deste artigo não é recriminar qualquer uma das classes mas sim estabelecer pontes para um diálogo franco e assertivo.
Ambas têm muito a ganhar.
Deixamos aqui a nossa sugestão: a elaboração de acordos de parceria entre profissionais, o mais descentralizados possível:
– As empresas de angariação imobiliária comprometer-se-iam a fornecer ao avaliador a informação, de forma clara e transparente, de valores pedidos e de valores efetivos de venda ou arrendamento, contribuindo para a prospeção de forma decisiva;
– Os avaliadores imobiliários tratariam e homogeneizariam a informação e, com devida salvaguarda do dever de confidencialidade, colocariam ao dispor dos angariadores imobiliários as conclusões da sua prospeção.
Modestamente, acho que contribuiria para uma melhor clarificação do mercado imobiliário.
Atualizamos o nosso artigo de 29 de janeiro de 2012, acerca das diferenças entre taxas de atualização e taxas de capitalização.
O desafio que colocamos é: concordam com a opinião expressa?
“É recorrente na avaliação de património que a taxa de capitalização (yield) tenha um valor inferior à taxa de atualização.
Relembramos que aplicamos o conceito de capitalização quando temos uma renda atual que queremos projetar no futuro, ao contrário do conceito de atualização, quando temos uma renda futura que queremos atualizar para a data de hoje.
Já aqui apresentamos a organização InternationalProperty Measurement Standards Coalition(http://ipmsc.org/), e também já abordamos a sua a importância para oimobiliário.
Relembrando, a IPMSC é a “group of70 professional and not-for-profit organisations from around theworld, working together to develop and implement internationalstandards for measuring property”.
Aproveitamos esta oportunidadepara lançar o desafio às empresas de mediação imobiliária que operam em Portugalpara adotarem estas normas, numa época em que o paradigma da mediaçãoimobiliária está a mudar.
As empresas de mediaçãoimobiliária, com o pretexto de servirem melhor os seus clientes, cada vez mais apostamna exclusividade na promoção da venda dos imóveis.
Esta opção requer umatransparência sem limites, que só se poderá afirmar na sua plenitude quandopermitirem que se compare com rigor as diversas opções disponíveis no mercado.
É do conhecimento geral a pesquisa feita pela empresa JLL (Jones Lang LaSalle) mostrando que,dependendo do método utilizado, a área útil de um imóvel pode desviar-seaté 24%!
Numa das três vias que ligavam Olisipo (Lisboa) a AugustaEmerita (Mérida), situa-se Abelterium (Alter do Chão), edificada pelos romanos.
Os seus ex-libris são o Castelo, mandado erigir por D. PedroI, os exemplares arquitetónicos do renascimento, as casas apalaçadas e edifícios doestilo barroco, a Coudelaria de Alter, fundada por D. João V e dinamizada porD. José I. Aliás, era daqui o cavalo “Gentil” que serviu demodelo à estátua no Terreiro do Paço. Mais recentemente, a Estação Arqueológicade Ferragial D’El Rei.
E o seu imobiliário?
São casas abandonadas, de traça característica do Alentejo, comportas e janelas tapadas com tijolo, e uma zona industrial desocupada!
Como foi possível chegar a este ponto? Por razões que nãoestão diretamente ligadas ao imobiliário:
- Politicas públicas enganosas que levaram à destruição da Coudelariade Alter;
- Promessas nunca cumpridas de construção da barragem doPisão, que só é assunto do poder central em vésperas de eleições;
- Falta de concertação entre as obras do Estado e as obrasMunicipais, aliada ao acesso fácil dos fundos comunitários. Exemplo elucidativofoi a construção da Zona Industrial. Para a Zona Industrial funcionar, oIC 13 deveria ter estado pronto na mesma altura e não dez anos depois.
Ou seja, quando existia investimento privado mas não haviaIC13, para facilitar o acesso e aumentar a sua atratividade. Quando apareceu aIC13, muitos anos depois, já não existia investimento privado.
- Aposta dos sucessivos executivos camarários na execução dehabitação nova, ao longo dos anos 90 e início do novo século, só tardiamenteinvertida. É certo que as questões da reabilitação urbana só nos últimos anos forammoda.
- Estratégia inexistente de promoção turística do concelho
Como inverter a situação?
- Despolitização das questões que gravitam à volta da Coudelariade Alter e investimento na sua reorganização e gestão. Investir na CoudelariaNacional não é um investimento keynesiano. Representa vendas, representainternacionalização, representa turismo. Porque não a sua concessão a privados,por um período de tempo que assegure a sua rentabilidade, com um caderno deencargos exaustivo e exigente?;
- Construção da barragem do Pisão e irrigação das terras donorte alentejano. A freguesia de Seda, no concelho de Alter do Chão, é umexemplo de que a água é um fator de promoção da agricultura. Existem extensõesimensas de olivais e de vinhas, também acompanhadas de uma unidade produtora deleite de nível internacional;
- Promoção de uma verdadeira estratégia para o turismo, conceçãode eventos culturais que possam ter um efeito “âncora” e acabar com asfestinhas de artistas de gosto duvidoso. É preciso procurar os turistas, chamá-los,e não esperar que estes se lembrem que Alter do Chão existe;
- Reabilitação do património imobiliário virada para oalojamento local.
A utilização da inferênciaestatística como ferramenta do método comparativo de mercado tem vindo a ter umcrescente interesse na classe dos avaliadores de imóveis.
Permite-nos que a partir deuma amostra representativa se possam extrair conclusões sobre uma população.
Entre as suas váriasvantagens, tem uma que seguramente melhora a qualidade de uma avaliação deimóveis, ou seja, retira qualquer subjetividade à analise e permite que umasérie de testes sejam realizados para verificar a qualidade de uma avaliação.
Na avaliação de imóveisrecorremos a modelos de regressão linear, onde o Microsoft Excel desempenha umpapel preponderante.
No entanto, é semprenecessária uma série de testes, nomeadamente de significância de regressores edo modelo (distribuição t de Student e de Snedecor), linearidade,normalidade dos resíduos, homocedasticidade, colinearidade oumulticolinearidade, ou ainda a existência de “outliers”.
Para o avaliador de imóveis são de leitura obrigatória osartigos 34º, 35º, 36º, 37º, 38º, 43º e, muito importante, o artigo 107º, 5.
Continua a ser necessário a aplicação de dois dos trêsmétodos de avaliação (comparativo, rendimento e custos), abrindo apossibilidade de, justificadamente, poderem ser aplicadas outras metodologias.Nestes casos, que ser fundamentada a não aplicação dos métodos atrásmencionados e a justificação pela escolha do método alternativo. No entanto,tem sempre que ser complementada com a apresentação do valor que resultaria daaplicação da aplicação do método tradicional que se revelasse menosdesadequado.
Neste aspeto, há claramente uma melhoria em relação aoregulamento anterior, que obrigava à apresentação do valor do imóvel queresultaria se os métodos (pelo menos dois) tivessem sido aplicados.
Caracterizamos de muito importante o artigo 107º, 5:
“5 — Até à data de entrada emvigor da legislação especial relativa ao acesso e exercício da atividade dosperitos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades dosistema financeiro:
a) O conteúdo e estrutura do relatório de avaliação do perito avaliador deimóveis de organismo de investimento coletivo rege -se pelo disposto no artigo18.º do Regulamento da CMVM n.º 8/2002;
b) O acesso à atividade de perito avaliador de imóveis de organismo deinvestimento coletivo rege -se pelo disposto nos artigos 19.º a 21.º doRegulamento da CMVM n.º 8/2002.
Vai mesmo sair nova legislação pararegular o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis!
