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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Imparidades


Não existirá português que não tenha sido fustigado, nos últimos anos de crise, com a palavra “imparidade”. 

O conceito de “imparidade” (excedente da quantia escriturada de um ativo em relação à sua quantia recuperável) agrega um conjunto de noções que se tornam decisivos para o seu completo esclarecimento. 

As metodologias para a determinação do valor da perda por imparidade demonstram inequivocamente a transversalidade de conhecimentos dos técnicos avaliadores de património, que devem dominar as noções de “quantia recuperável”, “justo valor”, “valor de uso”, “quantia escriturada” e “depreciação”. 

Estas noções encontram-se perfeitamente enquadradas nas normas contabilísticas e de relato financeiro NCRF 7 e NCRF 12: 

“Depreciação (amortização): é a imputação sistemática da quantia depreciável (custo de um ativo, ou outra quantia substituta do custo, menos o seu valor residual) de um ativo durante a sua vida útil. 

Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas. 

Quantia escriturada: é a quantia pela qual um ativo é reconhecido no Balanço, após a dedução de qualquer depreciação/amortização acumulada e de perdas por imparidade acumuladas inerentes. 

Quantia recuperável: é a quantia mais alta de entre o preço de venda líquido de um ativo e o seu valor de uso. 

Valor residual: de um ativo é a quantia estimada que uma entidade obteria correntemente pela alienação de um ativo, após dedução dos custos de alienação estimados, se o ativo já tivesse a idade e as condições esperadas no final da sua vida útil.” 

Já o “valor de uso” é definido como um “valor presente dos fluxos de caixa futuros estimados, que se espere surjam do uso continuado de um ativo e da sua alienação no fim da vida útil” 

Existem ainda dois aspetos importantes a ter em conta quando se realizam testes de imparidade. 

O primeiro aspeto a considerar é a estimativa da taxa de atualização a que devem ser descontados os "cash-flow" quando pretendemos encontrar o valor de uso. Uma alternativa é utilizar o modelo CAPM - Capital Asset Pricing Model, que estima a taxa de retorno mínima por forma a satisfazer as expectativas dos investidores. 

Um segundo aspeto a verificar é se os testes de imparidade podem ser feitos de uma forma isolada ou em conjunto com outros bens. Acontece muitas vezes que só grupos de bens, e não bens de forma isolada, têm capacidade para gerar fluxos de caixa. Estes conjuntos chamam-se unidades geradoras de caixa, e os testes devem ser aplicados a estas unidades. 

Mas, o que são unidades geradoras de caixa? Exemplificando: 

Uma empresa fabrica o produto XPTO, entre outros, que é exclusivamente fabricado pelas máquinas A, B e C (para simplificar, é um pequeno grupo de ativos que geram fluxos de caixa). O que gera fluxos de caixa é a venda do produto XPTO e não cada uma das máquinas por si só. Estamos então na presença de uma unidade geradora de caixa, constituída pelas máquinas A, B e C. 

Esta é a situação mais simples, mas pode ocorrer que, por exemplo, a máquina A também faça parte do processo de fabrico de outro produto XPTO1. Como resolver? 

Uma sugestão seria ver qual o peso da máquina A nos ativos afetos a cada uma das unidades geradoras de caixa. 

Se uma perda de imparidade for determinada pelo valor de uso terá que ser feita para um determinado ativo ou para os ativos que constituam uma unidade geradora de caixa. 

Finalmente, a estimativa do justo valor e os testes de imparidade devem ser da responsabilidade de peritos avaliadores credenciados, quer de imóveis quer de máquinas e equipamentos.

“A imagem verdadeira e apropriada está para a contabilidade, assim como a justiça está para o direito”.

Estando-se a ultimar as contas de 2015, nunca é de mais relembrar que os Empresários, os Técnicos Oficiais de Contas e, porque não, os Revisores Oficiais de Contas, devem prestar uma especial atenção ao impacto que o imobiliário pode ter nas contas das empresas.

Por isso, as palavras que transcrevemos, de Joaquim Fernando da Cunha Guimarães, na Revista Electrónica n.º 53, de Junho de 2010, são demasiado importantes para serem ignoradas:

“A imagem verdadeira e apropriada está para a contabilidade, assim como a justiça está para o direito”.

Vem a propósito relembrar que as demonstrações financeiras devem mostrar uma imagem verdadeira e apropriada da posição financeira, do desempenho e das alterações na posição financeira de uma entidade, seja ela da economia real ou da economia social.
 
Os Técnicos Oficiais de Contas, ao assinarem as demonstrações financeiras e as declarações fiscais, em conjunto com o Representante Legal da Empresa, assumem vincadamente as suas responsabilidades em prol da “imagem verdadeira e apropriada”.

Por outro lado, nas empresas sujeitas a revisão legal das contas, os Revisores Oficiais de Contas também assumem a sua responsabilidade ao emitirem os seus relatórios de certificação legal das contas fazendo referência explícita à “imagem verdadeira e apropriada”.

É, portanto, de grande relevância que os atores atrás referidos dediquem a sua atenção aos ativos fixos tangíveis, às propriedades de investimento e aos ativos não correntes ou unidades descontinuadas para venda, por forma a espelharem a “imagem verdadeira e apropriada” das demonstrações financeiras e, consequentemente, das respetivas entidades:

- Estão os bens acima mencionados corretamente mensurados por forma tomarem o seu “justo valor”?
- Diverge o “justo valor” significativamente da quantia escriturada?
- Estão os ativos fixos tangíveis corretamente inventariados?


Os técnicos da avaliação de património podem prestar um grande contributo a esta problemática!

Intervalos de Confiança e Critério de Chauvenet

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Num nosso artigo anterior, designado “OCritério de Chauvenet e a distribuição "t" de Student na avaliação depatrimónio”, referimos a importância do Critério de Chauvenet para avalidação de amostras homogeneizadas.

Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente ocálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análisedesses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quociente entre odesvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que o valorcrítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condição confirmadapodemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculoda amplitude do intervalo de confiança recorrendo à Distribuição "t"de Student, obtendo o limite inferior e superior para a confiança pretendida.,tendo ainda abordado a estimativa da amplitude do intervalo de confiançarecorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior esuperior para a confiança pretendida. 

Com o pequeno tutorial que apresentamos, pretendemos mostraros passos necessários para a validação da amostra e para a obtenção dos Intervalosde Confiança.

Estas metodologias deverão ser prática corrente da avaliaçãode imóveis e devem estar ao alcance de cada perito avaliador de imóveis. 


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