Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
A conferência PATORREB 2015 decorrerá no Porto, de 26 a 28 de março, organizadaconjuntamente pela Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto – FEUP,pela Universidad Politécnica de Cataluña – UPC e pela Universidade Federal doRio de Janeiro – UFRJ.
É mais um evento deexcelência na cidade do Porto, que importa divulgar, o que fazemos com todo ogosto.
Recordamos aqui, nareposição de um artigo antigo, o contributo do “Patorreb” para o imobiliário, e para aavaliação de património:
Catálogo de patologias da construção Desta vez pretendemos reconhecer o mérito de um sitio da internet de excelência, que resulta na elaboração de um “Catálogo de Patologias” na construção – PATORREB. É um trabalho coordenado pelo Laboratório de Física das Construções da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto e que tem a colaboração de outras universidades portuguesas:
Além de louvarmos a sua qualidade, realçamos também que é um sitio de registo gratuito e que, portanto, está ao alcance de todos que se interessam por esta problemática. Aconselhamos vivamente uma visita!
Não nos perdoamos pela distração, já há muito que deveríamoster mostrado o nosso apreço pelo Portugal Economy Probe.
Lançado em 2012, constitui-se como um sitio da internetagregador da informação económica e financeira sobre Portugal.
E de facto consegue-o de uma forma muito competente, completae clara.
Em edição bilingue (português e inglês) replica a informaçãode forma a que possa ser analisada e estudada por todos os interessados.
A informação é atualizada diariamente.
Achamos que é de muito interesse para todos osintervenientes do mercado imobiliário, nomeadamente para quem se dedica apaixonadamenteà arte de bem avaliar.
É nosso entendimento que o imobiliário deve ser visto comorendimento, logo investimento. Só com o domínio integral de toda a informaçãoeconómica e financeira podem ser realizados trabalhos de qualidade.
Por isso, passamos a ser adeptos incondicionais do “PortugalEconomy Probe”!
O nosso artigo de hoje é um “update” do que escrevemos em setembrode 2011, quando falamos de avaliação de máquinas e equipamentos.
Na altura definimos, de acordo com a International ValuationGuidance Note 3- Valuation of Plant and Equipment (Revised 2005), definimos oconceito de máquinas e equipamentos:
“Machinery: Individual machines or a collection of machines. Amachine is an apparatus used for a specific process in connection with theoperation of the entity. Equipment: Other assets that are used toassist the operation of the enterprise or entity.”
Falamos também de duas metodologias para a sua avaliação:
-Informações de mercado obtidas, por exemplo, em feiras eleilões, devidamente homogeneizadas;
-Aplicação do método de Ross-Heideke, em que o coeficientede depreciação ajusta o valor de mercado do bem.
Gostaríamos no entanto de clarificar que não são as únicasmetodologias para a avaliação de máquinas e equipamentos, Assim sendo, temos:
-O método da linha reta que prevê uma depreciação linear, ouconstante, do bem ao longo do tempo, até que esse atinja o fim de suavida-útil, onde lhe restará apenas o “seu valor residual
-O critério de Kuentzle também é conhecido como “método daparábola”. Nele, a depreciação não é constante, como na linha reta, mas os seuspontos de extremos são os mesmos.
-O método de Cole ou da soma dos dígitos
-Fundo de amortização.
Refira-se que o critério de Ross-Heidecke é o primeiro aconsiderar o fator estado de conservação.
Fonte: Avaliação demáquinas e equipamentos – Uma abordagem pelos métodos da depreciação ecomparativo, por Athos Ubirajara daFrota Silva – athos@atspericias.com.br,Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia, Instituto de Pós-Graduação eGraduação – IPOG
Além da noção de valor de mercado, queabaixo recordamos (entre outras), o sistema bancário pode também aplicar anoção de Mortgage Lending Value (MLV) para caucionamento de créditos hipotecários.
O MLV tem por base uma avaliação prudentedo valor do imóvel, considerando os aspetos sustentáveis a longo prazo desseimóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementosespeculativos dessa avaliação.
Segundo a definição da Diretiva 2006/48/EC é “Thevalue of the property as determin/ed by a prudent assessment of the futuremarketability of the property taking into account long term sustainable aspectsof the property, the normal and local market conditions, and the current useand alternative appropriate uses of the property. Speculative elements shall notbe taken into account in the assessment of the mortgage lending value. The mortgagelending value shall be documented in a clear and transparent manner.”
No mercado imobiliário existem outrosconceitos de valor, que aqui recordamos:
Valor venal é o valor pelo qualo bem foi transaccionado em mercado livre, ou seja, o preço que o compradorpagou ao vendedor no momento da concretização do negócio. Este valor difere do valorde mercado, que é o valor pelo qual um bem pode ser transaccionado,num mercado livre e competitivo e após um determinado período de temporazoável, em que os intervenientes actuem de livre vontade, sem qualquerinteresse particular e conhecedores de toda a informação relevante.
Podemos ainda falar de valorintrínseco como o valor que traduz os custos necessários à construçãode um imóvel semelhante ao em avaliação, ponderados com valores que traduzam adepreciação física ou obsolescência funcional ocorrida, acrescida do custo doterreno.
Os custos necessários à construção podemser de substituição se a construção visa obter a mesma função mas com materiaise técnicas atuais. Já o custo de reposição visa repor um imóvel exatamenteigual ao em avaliação, com as mesmas técnicas e materiais.
O valor potencial, locativo oude rendimento traduz o valor actual do imóvel atendendo aosseus rendimentos futuros, actualizados a uma determinada taxa de rentabilidadeesperada.
Esta noção está em contraponto com a de valorfinanceiro, que é o valor do bem considerando o seu rendimento atual,capitalizado a uma determinada taxa de rentabilidade esperada.
O valor residual éutilizado na avaliação de terrenos ou imóveis a reabilitar e é obtido deduzindoao valor potencial do imóvel todos os custos diretos ou indiretos associados aodesenvolvimento do processo imobiliário considerado.
Na obtenção do valor do imóvel é tambémimportante considerar a sua utilização. No caso do uso continuado avaliamoso imóvel atendendo ao seu uso atual enquanto no uso alternativo consideramoso valor do imóvel de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a terlegalmente, que traduzam a sua melhor valorização (máxima e melhorutilização).
Achamos oportuno, para o artigo de hoje, retomamos a análise comparativa entre Lisboa e o Porto no que respeita ao segmento do mercado imobiliário “Comércio de rua”.
A análise centra-se nos valores das rendas e "yields prime" de cada uma das cidades.
Fonte: CBRE Adaptação: Formatos, L.da De acordo com a metodologia da consultora Renda Prime “Representa o valor máximo da renda que pode ser esperado no período em análise para um espaço de dimensão standard (adequado à procura nessa localização), de elevada qualidade e situado na melhor localização. Assume-se que a Renda Prime pressupõe o pacote de incentivos comummente praticado no mercado nesse período.” e Yield Prime “Representa a yield mais baixa que pode ser esperada no período em análise para a aquisição de um imóvel de Classe A, situado numa localização privilegiada, totalmente arrendado e com rendas de mercado. Considera-se imóvel de Classe A o que tem uma construção recente, equipamento moderno e layout eficiente.”São consideradas lojas de 100 m2 de área útil, na Avenida da Liberdade e Chiado, em Lisboa, e Rua de Santa Catarina e Boavista, no Porto. Ao transformarmos os valores da tabela acima em valores de venda (€/m2) verificamos os valores do gráfico seguinte:
Fonte: CBRE Adaptação: Formatos, L.da Apesar da crise profunda que o país atravessa, Lisboa continua a cimentar a sua liderança. Às vezes existem pequenos pormenores que fazem a diferença. Já ouvimos criticas pelo facto do trânsito na Avenida da Liberdade ter sido alterado. Mas será que alguém já pensou nos benefícios que tal medida pode trazer para este segmento do mercado de investimento imobiliário?
No Porto ainda temos a Avenida dos Aliados sem estratégia, com lojas (com o devido respeito para quem lá trabalha) de “vão de escada”!
A revitalização do Mercado do Bolhão é um desígnio que ultrapassa a esfera estritamente política da cidade do Porto.
É nesse sentido que nos permitimos abordar novamente esta problemática, o que nos leva a trazer a debate o projeto do Arquiteto Joaquim Massena.
Este projeto tem logo à partida um grande mérito que é a apresentação de uma proposta para a reabilitação deste excelente património da Península Ibérica. Como todos os projetos, tem virtudes e defeitos e não está imune à critica, entenda-se construtiva.
Um dos aspetos que nos preocupava era saber se o Dr. Luís Filipe Meneses, caso venha a ser eleito, vai fazer deste projeto o seu projeto ou se irá permitir o concurso de outras ideias para o local. Colocámos a questão à sua candidatura e obtivemos, simpaticamente, a seguinte resposta:
“Caso seja eleito Presidente da Câmara Municipal do Porto o Dr. Luís Filipe Menezes pretende lançar um concurso até ao final de Janeiro de 2014 para permitir a apresentação de diferentes propostas, mas que respeitem duas grandes prioridades:
1) Construção de estacionamento subterrâneo;
2) Manutenção das atividades que dão nome ao mercado para evitar a sua descaracterização e transformação em mais um centro comercial.”
O esclarecimento da nossa dúvida trouxe-nos uma preocupação ainda maior, a obrigatoriedade do projeto que vier a ganhar ter de construir um estacionamento subterrâneo.
Ora, parece-nos que esta obrigatoriedade é um erro enorme. Senão vejamos:
- Existem parques de estacionamento na Praça D. João I, no Via Catarina, no Gran Plaza, na Trindade, entre outros, já para não falar no Silo Auto, que é propriedade da Câmara Municipal do Porto e que garante as necessidades de estacionamento para o Mercado do Bolhão. Se o Silo Auto for bem explorado, poderá ser uma fonte de rendimento excelente para os cofres camarários. É, ainda, indesmentível, que existem acima de dois mil e quinhentos lugares de estacionamento a menos de dez minutos a pé, a maior parte deles com baixa taxa de ocupação (a exceção é a Praça D. João I).
- Em termos estruturais, é muito complicado construir no subsolo do Mercado do Bolhão. É uma obra de risco. Qual o peso, no “business plan”, dos custos da sua construção, atendendo aos riscos inerentes à dificuldade da obra? É trabalhar na incerteza, o que pode fazer disparar os custos de construção.
- É aceitável trazer mais fluxo automóvel para a Baixa quando temos transportes públicos de excelência, como é o caso do Metro do Porto, e arruamentos na envolvente do Mercado de Bolhão que não o suportam?
Temos referido váriasvezes estatísticassobre avaliaçãobancáriaemitida pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) pelo que setorna importante esclarecer como ela é obtida e tratada.
Uma informaçãodetalhada estáexpressa no documento metodológico n.º 156 do INE (http://smi.ine.pt).
Assumimos aqui a transcriçãode algumas passagens do documento, que achamos importantes:
"Apurar indicadores avançadosdos preçosda habitação.Os valores recolhidos no âmbitodeste inquérito denunciam a intençãode aquisiçãode habitação, sendo contudo,anteriores à transação efetiva.
...
A informação para este estudo estatísticoéfornecida por um conjunto de instituições de credito a operarem Portugal, consideradas como mais representativas, no mercado de concessãode credito a habitação.Verifica-se um aproveitamento para fins estatísticos,de informaçãoadministrativa recolhida, sobre os alojamentos avaliadospor aquelas instituições,nos processos de concessãode credito.
A informação recebida e utilizadapara o cálculo de indicadores elementares do valor médio de avaliaçãode imóveis com determinada tipologia, no períodot, na unidade territorial i, através da seguinte fórmulade cálculo:
sendo:
Ytij : o valor da avaliação efetuadaao imóvelj com determinada tipologia, no período t, na unidadeterritorial i;
Atij : a correspondente áreaútildo imóvelj com determinada tipologia, no período t, na unidadeterritorial i;
n: o numero de avaliaçõessobre imóveis com determinada tipologia, no período t, na unidadeterritorial i;
...
Designação: ÁREA ÚTIL DO FOGO
Definição: Valor correspondente à superfície do fogo (incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes) medido pelo perímetro interior das paredes que o limitam, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas."
Alguns dias atrás, segundo o “ionline”,a DECO (Associação para a Defesa do Consumidor) publicou um documento que afirmava mais ou menos o seguinte: “Mas vamosa contas. Um T2 em Telheiras com cem metros quadrados que apresente um preço devenda de 161.600 euros, exija mais de mil euros de despesas anuais fixas –entre despesas com IMI, condomínio, seguro e taxa de esgotos – e cujoproprietário cobre uma renda mensal de 880 euros de renda, só consegue obter umretorno na ordem dos 3,3%. Para atingir os tais 5% de rentabilidade (valorconsiderado mínimo para que o mesmo consiga lucrar com o negócio), o senhorioou teria de ter comprado o apartamento por 98 mil euros ou teria de subir arenda para cerca de 1.300 euros.”
Segundo as nossas contas,para o imóvel e arrendamentos em questão, e com os pressupostos do quadro seguinte, daria um retorno de 4,28%.
Mas se o retorno é maior queo estimado pela DECO porque é que estamos mais pessimistas? É que faltaaprofundar o ponto de vista do pequeno investidor:
- A compra de um imóvel de161.600€ acarretará despesas legais e outras, adicionais, de cerca de 12.500€,o que implicará um investimento total de aproximadamente 174.000€;
- Com o retorno acimamencionado obterá um “net operating income” (ganhos operacionais líquidos) decerca 4.600€ anuais, o que fará um “return on investement” (retorno doinvestimento) de 2,7%. Muito pouco, não?;
- Suponhamos que faz umaalavancagem (pedido de capitais alheios) de 20%, com pagamento de capitais ejuros anuais constantes ao longo de 25 anos (vulgar crédito à habitação). O queresulta? Um “return on equity” (rentabilidade dos capitais próprios) deaproximadamente 2,8%.
- E no fim de tudo o que nossobra? Uma TIR (taxa interna de rentabilidade) de 1,8%.
Este tem sido, infelizmente,o paradigma da venda de imóveis da Banca a pequenos investidores.
Tem sido amplamente divulgadopela Banca e também por empresas de promoção imobiliária as virtudes doinvestimento imobiliário para arrendamento, arrastando para este mercadopequenos investidores que buscam investimentos alternativos aos tradicionaisdepósitos bancários.
O escoamento destes imóveis, aserem feitos desta forma, atraindo os clientes com “spread´s” (margensbancárias) baixos e com alavancagem a 100% podem tornar-se desastrosos parapequenos aforradores. É uma espécie de um logro, de “empurrar com a barrigapara a frente”, que trará, daqui a alguns anos, impactos semelhantes aos que seestão a viver agora.
Será que não se está acorrigir uma asneira com outra asneira, empurrando outra vez os clientes para oincumprimento?
Decorreuno passado dia 23 de Outubro, na Casa do Infante, no Porto, um excelenteseminário com o tema “Arrendamento e Investimento Imobiliário”, organizado pelaConfidencial Imobiliário e pela Abreu Advogados.
O painelera excelente e contou, entre outros, com a presença do Dr. Arlindo Cunha, Dr.Luís Marques Mendes, Eng. Álvaro Carvalho e da Prof. Dr.ª Olinda Garcia.
Permitimo-nosenumerar alguns “hilights”, cuja interpretação é nossa e não vinculam,obviamente, nenhum dos oradores:
- Osproblemas sociais devem ser tratados com instrumentos de politica social e nãoatravés da lei do arrendamento, por forma a não condicionar o mercado (Dr.Arlindo Cunha);
- Areabilitação urbana deve apostar na mobilidade e estacionamento, tendoflexibilidade para alterar algumas características dos centros históricos. Porexemplo, porque não colocar paineis solares nos telhados? (Dr. Arlindo Cunha);
- Tornaro programa RECRIA mais abrangente, através do quadro comunitário em vigor,terminando com a clausula que restringe as candidaturas a imóveis arrendadoscom contratos anteriores a 1980 (Dr. Arlindo Cunha);
- A CCDRestá a ser mais assertiva nas comunicações de recusa dos projetos, explicandoas razões aos promotores, e também a simplificar os processos de licenciamento.Criou as comissões intersetoriais, fazendo com que os processos não andem deorganismo em organismo e sejam decididos num único local (Eng. Álvaro Guerra);
- A leido arrendamento tem aspetos positivos, mas deveria ter ido mais longe de formaa resolver a questão dos incumprimentos pelos arrendatários de forma maiscélere (Dr. Luís Marques Mendes);
- Nãoexiste um departamento do Estado central com preocupações com a reabilitaçãourbana (Dr. Luís Marques Mendes);
- Nãoexiste estratégia portuguesa para o próximo quadro de apoio quando, noscorredores de Bruxelas, já se andam a constituir “lobies” dos outros parceiros (Dr.Luís Marques Mendes);
- Aindafalta uma série de legislação para que a lei do arrendamento possa entrar emvigor, nomeadamente sobre o Balcão Nacional de Arrendamento e o seguro derendas (Prof. Dr.ª Olinda Garcia);
- OBacão Nacional de Arrendamento, que vai funcionar debaixo do “Citius”, foi umaimposição da “Troika”, que exigiu um mecanismo extrajudicial rápido para osdespejos, com um prazo máximo de três meses.
(Nota: éconvicção da generalidade dos oradores que o Balcão Nacional de Arrendamentonão vai acrescentar rapidez aos despejos, nomeadamente quando os inquilinosrecorrem aos tribunais);
- Éimperioso que os novos contratos sejam deduzidos a escrito, sob pena de seremconsiderados nulos (Prof. Dr.ª Olinda Garcia);
- Noscontratos de arrendamento já não existe prazo mínimo e quando nada for ditoquanto à duração assume-se um contrato de dois anos (Prof. Dr.ª Olinda Garcia);
- Éimportante que as citações para despejo sejam feitas por agentes de execução,solicitadores, advogados ou notários. Desta forma, mesmo que o arrendatário serecuse a assinar a carta de resolução do contrato vale como se tivesse recebido(Prof.Dr.ª Olinda Garcia).
Estes destaques são uma pequena amostra do quanto de importante tratado.
Confessamos que aguardávamos comalguma curiosidade o novo caderno de economia do Expresso, com a inclusão do caderno do imobiliário.
Faz todo o sentido eaplaudimos a iniciativa. A economia e o imobiliário andam de mãos dadas, senãovejamos algumas notícias económicas desta semana com eventuais implicações noimobiliário:
- "Índice Gaspar", que mede apossibilidade de acesso do país aos mercados;
- "Altos / Mário Draghi", com acompra de dívida pública nos mercados secundários;
- "Fundo bancário" torna-se aterceira maior construtora, com a compra da Edifer, Monte Adriano e Hagen peloFundo “Vallis”.
De facto, ainda antes de termosentrado na secção dedicada ao imobiliário já tínhamos lido muito sobre amatéria!
Aproveitando esta nossaincursão nas notícias, e fazendo um pouco de “clipping”, mais duas notícias noschamaram a atenção:
- "Próxima estação: escritórios",em que a Refer pretende construir centros de escritórios nas suas estações, emregime de parceria;
- "Escritórios em queda", emque são abordadas as descidas das rendas “prime” em Lisboa, aliás em linha como que se passa no país.
É um facto indesmentível queo mercado de escritórios está em baixa, com um grande “stock” por colocar e comas rendas a descer. Causa-nos portanto alguma estranheza esta aposta da Refer.
Depois, não temos a certezaque exista uma procura interessante para este tipo de serviços.
Finalmente, que confiançapodem ter os executivos neste serviço quando sabemos que a Refer/CP é umaempresa instável, com os seus trabalhadores muitas vezes em greve (porventurajustas) e ainda com uma cultura um pouco estatizante?
