Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
</style>No artigo de hoje gostaríamos de partilhar um sítio dainternet com informação interessante para o setor imobiliário, nomeadamentepara quem quer investir fora do seu país de origem. </div>
O grande interesse está na informação financeira quepartilha, de todos os países, sobre variadas vertentes, bem como também dasoportunidades de negócio que promove.
Estando-se a ultimar as contas de 2015, nunca é de mais relembrar que os Empresários, os Técnicos Oficiais de Contas e, porque não, os Revisores Oficiais de Contas, devem prestar uma especial atenção ao impacto que o imobiliário pode ter nas contas das empresas.
Por isso, as palavras que transcrevemos, de Joaquim Fernando da Cunha Guimarães, na Revista Electrónica n.º 53, de Junho de 2010, são demasiado importantes para serem ignoradas:
“A imagem verdadeira e apropriada está para a contabilidade, assim como a justiça está para o direito”.
Vem a propósito relembrar que as demonstrações financeiras devem mostrar uma imagem verdadeira e apropriada da posição financeira, do desempenho e das alterações na posição financeira de uma entidade, seja ela da economia real ou da economia social.
Os Técnicos Oficiais de Contas, ao assinarem as demonstrações financeiras e as declarações fiscais, em conjunto com o Representante Legal da Empresa, assumem vincadamente as suas responsabilidades em prol da “imagem verdadeira e apropriada”.
Por outro lado, nas empresas sujeitas a revisão legal das contas, os Revisores Oficiais de Contas também assumem a sua responsabilidade ao emitirem os seus relatórios de certificação legal das contas fazendo referência explícita à “imagem verdadeira e apropriada”.
Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente ocálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análisedesses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quociente entre odesvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que o valorcrítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condição confirmadapodemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculoda amplitude do intervalo de confiança recorrendo à Distribuição "t"de Student, obtendo o limite inferior e superior para a confiança pretendida.,tendo ainda abordado a estimativa da amplitude do intervalo de confiançarecorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior esuperior para a confiança pretendida.
Com o pequeno tutorial que apresentamos, pretendemos mostraros passos necessários para a validação da amostra e para a obtenção dos Intervalosde Confiança.
Estas metodologias deverão ser prática corrente da avaliaçãode imóveis e devem estar ao alcance de cada perito avaliador de imóveis.
A capa da revista Visão desta semana afirma, com toda aconvicção, que “casas voltam a ser negócio”.
Nós também achamos. Mas também achamos que a informaçãoprestada pela revista aos seus leitores deve ser consistente, coerente everdadeira.
Custa-nos muito a acreditar que apartamentos novos sejammais baratos que apartamentos usados. Admitimos que tal possa não acontecer masem circunstâncias muito especiais, que não podem ser generalizadas:
Também nos custa a acreditar nas diferenças exageradas entrenovo e usado. O exemplo que se segue refere-se a apartamentos de tipologia T2:
Também nos custa a acreditar que a habitação no centro deLisboa seja menos rentável que na periferia. O exemplo que se segue também serefere a um apartamento T2:
E em que acreditamos?
Que esta notícia não teve a ajuda de um profissional (nemsequer sabemos quem foi o seu autor)!
É por estes motivos que é importante a classe dos PeritosAvaliadores de Imóveis!
A integração de terrenos em Reserva Agrícola Nacional, emdata posterior à aquisição pelos expropriados, tem sido uma matéria muitodiscutida entre expropriantes e expropriados, e objeto, também, de muitalitigância nos Tribunais.
O Acórdão 599/2015 de 26 Nov. 2015, do TribunalConstitucional, 3ª Secção, Processo 124/13, que partilhamos [Descarregaraqui], é muito claro e pode colocar uma pedra sobre este assunto:
“Não é julgada inconstitucional a interpretação efetuada dosartigos 23.º, n.º 1, 25.º, n.º 2 e 26.º, n.º 12, quando se considera não sepoder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar poranalogia o preceituado no artigo 26.º, n.º 12 do Código das Expropriações,mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu artigo 25.º, n.º 2,quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento degestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisiçãopelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outrosfins, nos termos do disposto no artigo 27.º do mesmo Código. A inserção de umterreno na Reserva Agrícola Nacional não é equiparável à situação dos solosclassificados como zona verde, de lazer ou para instalação de infraestruturas eequipamentos públicos por plano municipal de ordenamento do território, uma vezque o legislador fixou um critério específico para o cálculo da indemnização daexpropriação destes últimos. Por conseguinte, a proibição de construção,restrições ou condicionamentos à utilização dos terrenos integrados em área deReserva Agrícola Nacional são uma mera consequência da vinculação situacionalda propriedade que incide sobre eles, não se considerando que possam gerarqualquer direito de indemnização autónomo. Deste modo, a aplicação do critériode avaliação dos solos previsto para os solos aptos para construção não resultade uma imposição constitucional, fundada nos princípios fundamentais da justaindemnização e da igualdade. VOTO VENCIDO.”
E ainda
“…III - DECISÃO
23. Pelo exposto, acordam em: a) não julgar inconstitucional a «interpretação efetuada dos artigos 23.º, n.º 1, 25º, nº 2 e 26º, nº 12, quando se considera não se poder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar por analogia o preceituado no art. 26º, nº 12 do C.E., mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu art. 25º, nº 2, quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento de gestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisição pelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outros fins, nos termos do disposto no artigo 27º do C.E»;…”
Num país devastado pela conjuntura económica, deve haver umrespeito acrescido por aqueles que são menos favorecidos e a quem um cêntimoque seja pode fazer a diferença.
De facto, é confrangedor verificar que uma pequena variaçãodo valor patrimonial tributário (VPT), no valor de quinze mil euros, ésuficiente para fazer alterar a coleta do Imposto Municipal de Imóveis no valorde setenta e cinco euros. Considerando a falta de rigor colocada na avaliaçãoextraordinária no âmbito da ajuda externa, imaginam-se os danos causados nosmais carenciados e com menos capacidade de fazer valer os seus direitos.
A opinião pública reagiu com veemência à supressão dacláusula de salvaguarda. Mas será que têm todos o direito moral de o fazer?
Começa-se a duvidar quando se repara que, dos trezentos eoito executivos municipais, somente cento e onze são afetos aos partidos quecompõem o governo da Nação. Portanto, cerca de 64% estão em condições decorrigir os efeitos da cláusula de salvaguarda.
Por outro lado, mais de 50% dos executivos municipaisaplicam uma taxa de IMI superior a 0,3%. Destes,
trinta e quatro aplicam a taxa máxima de 0,5%. Curiosamente,deste número, 73,5% pertencem aos partidos da oposição que, obviamente, nãoaprovaram a supressão desta cláusula.
É com pena que se verifica que se perdeu uma grandeoportunidade para amenizar os efeitos da subida da coleta de IMI noscontribuintes. Estava ao alcance de quem não concordava com a medida resolver oproblema, com as ferramentas possíveis: colocando a taxa de IMI do valor mínimode 0,3% do VPT!
Existia ainda uma outra medida capaz de amortizar os efeitosda supressão da cláusula de salvaguarda. No Orçamento de Estado, estavaprevista a transferência de 5% da receita de IRS para as autarquias, com apossibilidade de estas o devolverem aos cidadãos. Também é curioso notar que sócatorze autarquias devolveram a taxa máxima de 5% e dezassete devolveram entre2,5 e 4%.
A proteção dos mais desfavorecidos, no âmbito do IMI,poderia ainda ser mais consistente caso fosse reparada uma injustiça que podecausar centenas de euros de prejuízo. É estranho o silêncio quando passadespercebido o aumento, automático, do VPT, não havendo o respeito peloscidadãos de o fazer diminuir, também automaticamente, quando se altera o Valorde Construção (Vc) ou o Coeficiente de Vetustez (Cv).
Enfim, era muito simples resolver o problema da cláusula desalvaguarda. Assim houvesse vontade!
O artigo de hoje, muito sucinto, não seria possível se não déssemos muita importância ao tema da Partilha. Ultimamente tem sido muitoutilizado na Mediação Imobiliária, uma luta liderada por Massimo Forte que está a ter muito sucesso.
Também achamos que contribuímos, até porque “Somos um espaçoaberto a todos quantos pretendam suscitar e esclarecer questões sobre aavaliação de imóveis, máquinas ou equipamentos…”.
Felizmente não somos os únicos e o “add-in” que hoje partilhamosfoi-nos referenciado por um colega de profissão, profissional de excelência, denome Francisco Espregueira, MRICS.
E o que partilhamos?
O “add-in” PHStat2, que é uma preciosa ajuda a quem, comonós, considera a Inferência Estatística como uma ferramenta fundamental para aavaliação de imóveis.
Chamamos a atenção que ao descarregarem esta ferramentadevem verificar eventuais constrangimentos de licenças, “royalties” ou quaisqueroutros ónus ou encargos.
O princípio de prudência, importante na contabilidade das empresas e estruturado no Sistema de Normalização Contabilística, tem sido um argumento muito utilizado para que prevaleça o custo histórico, em detrimento do modelo da revalorização (justo valor) na avaliação dos ativos fixos tangíveis.
Refere, então, aqueleprincípio, muito sucintamente, que não se deve antecipar ganhos, mas que sedeve registar todas as perdas potenciais, e também que, existindo dois métodosde avaliação, se deve avaliar pelo método que conduza a um menor valor.
Em seu nome já foram escritasas frases mais extraordinárias sobre o justo valor, por exemplo, “O valorque justamente serve para enganar os outros” e “justo valor sim desde que sejapara menos”.
São afirmações que, pondo emcausa a honorabilidade dos Peritos Avaliadores de Imóveis, levam a crer que o justovalor é um conceito pouco transparente e estimado conforme asconveniências.
Da mesma forma que é erradaesta visão também não é correto o fundamentalismo de que o custo históricoconduziu, durante muitos anos, a uma sobrevalorização do valor dos ativos fixostangíveis (que no anterior POC- Plano Oficial de Contabilidade se designavampor imobilizado corpóreo), porque os valores de aquisição eram aumentados deforma a permitir um financiamento escondido às empresas.
Mas então o que é o justovalor?
O International Accounting StandardsBoard (IASB), com a International FinancialReporting Standards (IFRS13), e também a International ValuationStandard (IVS) 300 definem-no como “O preço que seria recebido para venderum ativo ou pago para transferir um passivo, numa transação ordenada entreparticipantes do mercado na data da medição”.
Em linha com o que édefendido por aquelas organizações, existe um conjunto de regras que se devemcumprir: a necessidade de o justo valor classificar os elementosutilizados na avaliação em três hierarquias; a máxima prioridade aospreços cotados em mercados ativos; a aplicação da máxima e melhor utilização; e,por último, que a mensuração tenha em conta as características do ativo e nãoas características de uma entidade.
Feita a apresentação emtraços muito gerais, é importante questionar se o princípio da prudência,coerentemente, deve aconselhar as empresas a adotarem o modelo de revalorização,com a estimativa do justo valor.
É do conhecimento geral que omercado de investimento imobiliário sofreu, ao longo últimos anos, alteraçõesprofundas. Após o início da crise, pelo ano de 2008, começou a verificar-se umaumento das yields em contra ciclo com uma diminuição das rendaspraticadas. O mercado terá feito uma correção em baixa do valor dos ativos, emconsequência do aumento do risco de investimento e também do excesso de oferta.
Inevitavelmente, o valor dosativos fixos tangíveis diminuiu.
Não ficaram então criadastodas as condições para se aplicar o modelo da revalorização, com a estimativado justo valor, em total acordo com o princípio da prudência?
A sensibilidade de quem estáno mercado da avaliação de património é de que todos quantos são direta ouindiretamente responsáveis pela prestação de contas olham para o custohistórico como garante de princípio da prudência, quando, verdadeiramente,é o justo valor que o defende!
Não podemos também esquecerum outro conceito aplicado na contabilidade, que é o que refere que esta deveapresentar a imagem verdadeira e a apropriada das empresas.
Em jeito de conclusão, e emdefesa do justo valor, é imprudente não se aplicar o princípio daprudência!
Estávamos a pensar escrever sobre a cruzada do putativocandidato presidencial contra os fundos de investimento e a isenção de IMI. Noentanto, atendendo ao que já escrevemos sobre o assunto (p.e. ODr. Paulo Morais deveria saber?!) e ao ridículo que as suas afirmaçõespassaram a constituir, preferimos abordar a temática das varandas, emitindo anossa opinião sobre uma questão colocada por um leitor:
“Pode-se considerar ovalor m2 da área acessória (varadas e arrecadação) de 30% do valor m2 da áreaprincipal?”.
O leitor esclareceu ainda que se tratava da avaliação de umapartamento num processo de partilha.
Temos sido críticos da opção, nomeadamente tomada pelasentidades bancárias, de valorizar, no método comparativo de mercado, varandas earrumos.
O método comparativo de mercado, enquanto ferramenta para aavaliação de património imobiliário, enquadra-se nos designados métodosdiretos, que, por comparação com imóveis idênticos existentes no mercado,estimam o valor de um bem.
Deste modo, torna-se necessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e que possam ser comparados, após pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a aplicação deste método implicam que tenha existido um elevado número de vendas no mercado que estamos a analisar, que os imóveis sejam equiparáveis, com condições de venda idênticas, com informação atualizada sobre as transações ocorridas e, finalmente, que não tenham existido fatores exógenos a condicionar as transações.
Entendemos que no método comparativo devemos avaliar oimóvel ou fração como um todo, usando fatores de homogeneização que tornemcomparáveis os elementos da amostra com o imóvel em avaliação. Ahomogeneização incide sobre as características intrínsecas dos imóveis, comosejam, por exemplo, varandas e arrecadações.
Não se pode autonomizar o valor de varandas e arrecadações,como pretende o leitor.
O "post" de hoje é a transcrição de um artigo publicado na no jornal online "Diário Imobiliário" e no semanário "Sol", para o qual foi pedida a nossa opinião:
A nova lei que regula o acesso e o exercício daactividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidadesdo sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradorae dos fundos de pensões, entrou em vigor no passado dia 13 de Novembro.
Entre as principais alterações da nova leiencontra-se o facto, da actividade de perito avaliador de imóveis passar aestar limitada a quem esteja registado junto da CMVM - Comissão do Mercado deValores Mobiliários.
O Diário Imobiliário foi perceber de que forma anova lei traz consequências ao mercado imobiliário. Segundo o advogado Nuno SáCarvalho, responsável pela área de Imobiliário e Construção da Cuatrecasas,Gonçalves Pereira, RL, com a aprovação do novo regime, os peritos avaliadoresde imóveis passaram a estar sujeitos a um procedimento de controlorelativamente ao acesso e ao exercício da sua actividade. No âmbito destecontrolo foram estabelecidos diversos critérios e mecanismos que certamenteterão benefícios para todos os consumidores e intervenientes do sector.
Responsabilidade dos peritos por erros ouomissões dos relatórios de avaliação
O responsável adianta que além das medidasrelativas à independência, qualificação e experiência dos peritos, destaca-seainda a responsabilidade dos peritos por erros ou omissões dos relatórios deavaliação e a responsabilidade solidária e independente de culpa das entidadescontratantes.
Por outro lado, Nuno Sá Carvalho salientaque foram ainda estabelecidos requisitos que conferem maior segurança aosintervenientes do mercado, como é o caso do seguro de responsabilidade civilprofissional contratado a favor de terceiros lesados, ou o facto de aremuneração não poder depender directa ou indirectamente do valor de avaliaçãoou valor do imóvel.
“Finalmente registe-se que a nova lei vemestabelecer um regime sancionatório contra-ordenacional por violação dosdeveres previstos na lei, com coimas até 300 mil euros, que se nos afiguradissuasor de eventuais actos lesivos dos consumidores”, admite.
Para João Fonseca, perito avaliador de imóveis,esta medida uniformiza a legislação, que antes se encontrava dispersa porvários documentos. “Não formalmente, regula, afinal, toda a actividade dosperitos avaliadores de imóveis. Recordo que existem outras entidades que exigemque os avaliadores estejam inscritos na CMVM. São exemplo, a Ordem dosRevisores Oficiais de Contas e a Ordem dos Contabilistas Certificados”,explica.
Maior transparência ao mercado
João Fonseca, afirma que a nova lei vem aportaruma maior transparência ao mercado e também mais qualidade e responsabilização.O responsável garante que o legislador teve coragem ao separar de uma formamuito clara a avaliação e a mediação de imóveis. “Por exemplo, a partir deagora não vai ser permitido que as empresas avaliadoras de imóveis para asentidades do sistema financeiro também possam mediar a venda de quaisquerimóveis destas entidades. Neste aspeto, a legislação nacional é mais exigenteque algumas instituições internacionais ligadas à avaliação de imóveis”,salienta.
Por outro lado, também exigirá que todos aoavaliadores que estejam inscritos na CMVM e que tenham um vinculo à entidadecontratante. Foi interditada a subcontratação.
O perito assegura que ao definir regras muitoprecisas e muito transversais de conhecimento, com um nível mínimo de créditospara o acesso à profissão, claramente trará mais rigor e mais competência.
“Há, contudo, um aspecto em que a legislaçãopoderia ir mais longe, que era na obrigatoriedade de um número mínimo de horasde formação acreditada, anual e também na obrigatoriedade de que todos osperitos tenham os 45 créditos pedidos na legislação”, salienta.
João Fonseca assegura que as novas exigências,como a obrigatoriedade da existência de um seguro de actividade profissionalpara cada avaliador e de formação mínima, afastará alguns técnicos do mercado.
Por isso, as palavras que transcrevemos, de Joaquim Fernando da Cunha Guimarães, na Revista Electrónica n.º 53, de Junho de 2010, são demasiado importantes para serem ignoradas:
