Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
São terrenos urbanizáveis, desde que os instrumentos legaisem vigor o permitam (nomeadamente os Planos Diretores Municipais), todosaqueles que apresentem características de localização, de áreas, de topografiae de acessibilidades, entre outras, em que o seu máximo e melhor aproveitamentoseja obtido através de um loteamento, onde seja possível a sua divisão pelaimplantação de arruamentos e correspondente subdivisão em lotes.
Na avaliação destes terrenos, o primeiro dos métodos a serutilizado, como em qualquer avaliação, é o método comparativo de mercado. Já emdocumentos anteriores defendemos que as técnicas mais adequadas para umaestimativa rigorosa pelo método comparativo de mercado são a inferênciaestatística e o tratamento por fatores:
No imobiliário, uma análise de sensibilidade é recomendada quando o valor de um ativo pode variar em função do comportamento de várias variáveis independentes, que comportam alguns fatores de risco.
Estamos a falar, por exemplo, em variações da taxa de juro, da taxa de inflação ou da atividade económica, que podem ter influência decisiva no VAL ou na TIR de um investimento.
Assim, justifica-se a atenção dos avaliadores a esta problemática.
O Microsoft Excel apresenta-nos algumas ferramentas que nos podem ser muito úteis, permitindo-nos, por exemplo, estudar a variação do VAL da TIR em função da wacc (Tabela de Dados) ou, de uma forma mais simples, qual o valor da wacc de torna o VAL nulo (Atingir objetivo).
Para uma melhor compreensão desta ferramenta aconselhamos a leitura do artigo
Para os avaliadores mais exigentes é aconselhável a análise de risco recorrendo à Simulação de Monte Carlo, através de um addin para o Excel, de propriedade da Oracle, chamado Crystal Ball.
Permite estudar qual o impacto que tem na variável que estamos a estudar, seja ela, o VAL, TIR ou outra, os milhares de combinações possíveis existentes nas variáveis independentes do nosso estudo. Este addin pode ser instalado, gratuitamente, por um período de 30 dias, podendo ser feito o “download” em
Os problemas dos suinicultores começaram há muitos anos. São do tempo de um certo primeiro-ministro que permitiu abater barcos a troco de dinheiro, que não se cultivasse terras a troco de dinheiro (“set aside”) e também que se abrissem as fronteiras do setor da suinicultura antes do tempo. Tudo por sermos uns bons alunos!
Pode parecer, à partida, que o imobiliário passa ao lado desta crise. Devemos ser cautelosos, pois em qualquer setor que nos encontremos, o imobiliário ou a sua fiscalidade acompanhar-nos-ão sempre.
Os suinicultores começam logo a ser prejudicados pela fiscalidade no imobiliário.
Em termos de Imposto Municipal de Imóveis (IMI), uma instalação suinícola está equiparada a uma indústria ou armazenagem, o que não é correto.
A atividade suinícola por norma é intensiva e em ciclo fechado, o que implica uma área enorme de implantação de edificado. No entanto, é edificado de valor económico reduzido, atendendo aos seus aspetos construtivos e também ao desgaste que sofre pelo tipo de atividade exercida.
Talvez um pequeno exemplo possa ilustrar o que pretendemos afirmar. Um bom armazém ou unidade industrial terá, seguramente 9 ou 12 metros de pé direito. Uma suinicultura com um pé direito dessa ordem de grandeza não é viável. Terá no máximo 6 metros. No entanto, para a mesma área de implantação tem o mesmo valor patrimonial, logo o mesmo valor de imposto.
Não nos parece que a resolução deste problema requeira autorização dos nossos parceiros europeus.
Um valor patrimonial desajustado, para mais, prejudica o mercado de compra e venda de instalações pecuárias, pois onera o valor do Imposto sobre Transações de Imóveis (IMT). As empresas suinícolas portuguesas, pela sua dimensão, são de responsabilidade limitada, o que no caso de venda de mais de 75% do seu capital social, dá lugar a pagamento deste imposto.
Será que o Governo não quer dar uma ajuda às reestruturações empresariais, potenciando as economias de escala, prescindindo de IMT? Vamos agora outra forma de arrasar a suinicultura (e muitos outros setores) e o imobiliário urbano. Queixava-se o Sr. Manuel, talhante numa freguesia do concelho de Matosinhos, que iam abrir uma média superfície a escassas centenas de metros do seu estabelecimento.
(Os “Sr. Manuel” deste país são uma alternativa que os suinicultores têm para colocar os seus produtos a um preço mais atrativo).
Como o compreendemos.
O concelho de Matosinhos deve ser o concelho do país com o maior número de médias e grandes superfícies por m2. Estes estabelecimentos, alguns estrangeiros, outros de portugueses com sede na Holanda, para não pagarem impostos, e outros mesmo de portugueses, fazem as suas comprar em países vizinhos.
Estas têm ainda a capacidade de fazer uma espécie de “dumping”, que é estarem permanentemente com preços baixos em produtos de suinicultores, sabendo que podem ir buscar a margem que lhes falta noutro qualquer produto, num cosmético qualquer.
Lá está a concorrência desleal aos “Sr. Manuel”, que, inevitavelmente, serão afastados para fora do negócio.
Acaba o negócio do talhante, como acaba o negócio da frutaria, como acabam muitos negócios.
Será por acaso que o Sr. Presidente da Câmara de Matosinhos não consegue revitalizar a rua mais conhecida do concelho, a Rua Brito Capelo?
Será por acaso que existem cada vez mais suiniculturas devolutas, com graves problemas ambientais? O que fazer com elas?
Não existirá português que não tenha sido fustigado, nos últimos anos de crise, com a palavra “imparidade”.
O conceito de “imparidade” (excedente da quantia escriturada de um ativo em relação à sua quantia recuperável) agrega um conjunto de noções que se tornam decisivos para o seu completo esclarecimento.
As metodologias para a determinação do valor da perda por imparidade demonstram inequivocamente a transversalidade de conhecimentos dos técnicos avaliadores de património, que devem dominar as noções de “quantia recuperável”, “justo valor”, “valor de uso”, “quantia escriturada” e “depreciação”.
Estas noções encontram-se perfeitamente enquadradas nas normas contabilísticas e de relato financeiro NCRF 7 e NCRF 12:
“Depreciação (amortização): é a imputação sistemática da quantia depreciável (custo de um ativo, ou outra quantia substituta do custo, menos o seu valor residual) de um ativo durante a sua vida útil.
Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas.
Quantia escriturada: é a quantia pela qual um ativo é reconhecido no Balanço, após a dedução de qualquer depreciação/amortização acumulada e de perdas por imparidade acumuladas inerentes.
Quantia recuperável: é a quantia mais alta de entre o preço de venda líquido de um ativo e o seu valor de uso.
Valor residual: de um ativo é a quantia estimada que uma entidade obteria correntemente pela alienação de um ativo, após dedução dos custos de alienação estimados, se o ativo já tivesse a idade e as condições esperadas no final da sua vida útil.”
Já o “valor de uso” é definido como um “valor presente dos fluxos de caixa futuros estimados, que se espere surjam do uso continuado de um ativo e da sua alienação no fim da vida útil”
Existem ainda dois aspetos importantes a ter em conta quando se realizam testes de imparidade.
O primeiro aspeto a considerar é a estimativa da taxa de atualização a que devem ser descontados os "cash-flow" quando pretendemos encontrar o valor de uso. Uma alternativa é utilizar o modelo CAPM - Capital Asset Pricing Model, que estima a taxa de retorno mínima por forma a satisfazer as expectativas dos investidores.
Um segundo aspeto a verificar é se os testes de imparidade podem ser feitos de uma forma isolada ou em conjunto com outros bens. Acontece muitas vezes que só grupos de bens, e não bens de forma isolada, têm capacidade para gerar fluxos de caixa. Estes conjuntos chamam-se unidades geradoras de caixa, e os testes devem ser aplicados a estas unidades.
Mas, o que são unidades geradoras de caixa? Exemplificando:
Uma empresa fabrica o produto XPTO, entre outros, que é exclusivamente fabricado pelas máquinas A, B e C (para simplificar, é um pequeno grupo de ativos que geram fluxos de caixa). O que gera fluxos de caixa é a venda do produto XPTO e não cada uma das máquinas por si só. Estamos então na presença de uma unidade geradora de caixa, constituída pelas máquinas A, B e C.
Esta é a situação mais simples, mas pode ocorrer que, por exemplo, a máquina A também faça parte do processo de fabrico de outro produto XPTO1. Como resolver?
Uma sugestão seria ver qual o peso da máquina A nos ativos afetos a cada uma das unidades geradoras de caixa.
Se uma perda de imparidade for determinada pelo valor de uso terá que ser feita para um determinado ativo ou para os ativos que constituam uma unidade geradora de caixa.
Finalmente, a estimativa do justo valor e os testes de imparidade devem ser da responsabilidade de peritos avaliadores credenciados, quer de imóveis quer de máquinas e equipamentos.
</style>No artigo de hoje gostaríamos de partilhar um sítio dainternet com informação interessante para o setor imobiliário, nomeadamentepara quem quer investir fora do seu país de origem. </div>
O grande interesse está na informação financeira quepartilha, de todos os países, sobre variadas vertentes, bem como também dasoportunidades de negócio que promove.
Estando-se a ultimar as contas de 2015, nunca é de mais relembrar que os Empresários, os Técnicos Oficiais de Contas e, porque não, os Revisores Oficiais de Contas, devem prestar uma especial atenção ao impacto que o imobiliário pode ter nas contas das empresas.
Por isso, as palavras que transcrevemos, de Joaquim Fernando da Cunha Guimarães, na Revista Electrónica n.º 53, de Junho de 2010, são demasiado importantes para serem ignoradas:
“A imagem verdadeira e apropriada está para a contabilidade, assim como a justiça está para o direito”.
Vem a propósito relembrar que as demonstrações financeiras devem mostrar uma imagem verdadeira e apropriada da posição financeira, do desempenho e das alterações na posição financeira de uma entidade, seja ela da economia real ou da economia social.
Os Técnicos Oficiais de Contas, ao assinarem as demonstrações financeiras e as declarações fiscais, em conjunto com o Representante Legal da Empresa, assumem vincadamente as suas responsabilidades em prol da “imagem verdadeira e apropriada”.
Por outro lado, nas empresas sujeitas a revisão legal das contas, os Revisores Oficiais de Contas também assumem a sua responsabilidade ao emitirem os seus relatórios de certificação legal das contas fazendo referência explícita à “imagem verdadeira e apropriada”.
Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente ocálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análisedesses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quociente entre odesvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que o valorcrítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condição confirmadapodemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculoda amplitude do intervalo de confiança recorrendo à Distribuição "t"de Student, obtendo o limite inferior e superior para a confiança pretendida.,tendo ainda abordado a estimativa da amplitude do intervalo de confiançarecorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior esuperior para a confiança pretendida.
Com o pequeno tutorial que apresentamos, pretendemos mostraros passos necessários para a validação da amostra e para a obtenção dos Intervalosde Confiança.
Estas metodologias deverão ser prática corrente da avaliaçãode imóveis e devem estar ao alcance de cada perito avaliador de imóveis.
(Artigo em Out Of The Box, a quem agradecemos a permissão para publicação)
(Sou, desde há alguns anos, um leitor atento do Out Of The Box. Foi com surpresa que recebi o convite de Gonçalo Nascimento Rodrigues para pertencer à lista de “Associate Thinker”. Foi também com orgulho, pois todos nós gostamos de estar junto dos melhores!).
O Out of the Box define-se como “um portal português de Finanças Imobiliárias” e um “centro de partilha de conhecimento e informação sobre o mercado imobiliário e financeiro”. Não é de estranhar que os conteúdos sobre avaliação partilhados reflitam, de algum modo, este seu posicionamento.
No entanto, a avaliação de imóveis, assunto sobre o que me proponho escrever, é muito mais abrangente. Existem muitas particularidades na profissão de Perito Avaliador de Imóveis que são desconhecidas e que têm um impacto decisivo na vida das pessoas. A minha missão como contribuinte do blogue será cumprida se eu conseguir, ao longo dos meus artigos, partilhar algumas dessas particularidades.
Assim sendo, proponho-me começar comentando as consequências da revogação do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro.
A lei do regime de arrendamento urbano de 1990 instituía para o arrendamento habitacional diversos regimes, entre os quais se destacaria o regime de renda condicionada.
Cairiam neste regime todos os contratos por livre iniciativa entre as partes, os fogos construídos para fins habitacionais pelo Estado ou pelos seus organismos subsidiários, os fogos construídos por cooperativas de habitação económica, associações de moradores, cooperativas de habitação-construção que, de alguma forma, tivessem recebido, direta ou indiretamente, subsídios do Estado.
Neste regime, o valor máximo das rendas não podia exceder o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas, fixada por portaria governamental, pelo valor atualizado do fogo.
É curioso verificar que esta legislação, do ano de 1990, já mencionava um Código de Avaliações que nunca veio a ser publicado, sendo previsto um regime transitório que se tornou definitivo até entrar em vigor a atual lei do arrendamento habitacional.
Para o cálculo do valor atualizado do solo, explicado no Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, o Governo fixava todos os anos, no mês de outubro, para vigorar no ano seguinte, os preços de construção de habitação por metro quadrado.
O país era ainda dividido em três zonas e a cada uma delas correspondia um preço de construção por m2.
A revogação de Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, e da divulgação dos preços de construção de habitação veio criar dificuldades a entidades que o utilizavam como referência. Essas entidades eram:
As companhias de seguro, para efeitos de determinação e fixação do capital a garantir no âmbito de vários contratos de seguros, nomeadamente no contrato de seguros de multirriscos de habitação. Estas utilizavam os valores fixados como referência e, a partir deles, extrapolavam para outros tipos de imóvel, que não os de habitação. Por exemplo, costumavam aplicar as seguintes percentagens sobre o valor da portaria:
Escritórios – 60%;
Pavilhões Industriais – 50%;
Garagens – 40%;
Zonas Comuns – 30%;
Os Tribunais, no âmbito da aplicação do Código das Expropriações. Este código utilizava, supostamente a título meramente indicativo (mas que era utilizado quase sempre!), os montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.
Durante muitos anos, os cidadãos foram prejudicados, porque indemnizações que deveriam aproximar-se do valor de mercado eram estimadas através de legislação fixada administrativamente.
Confirmado que foi o desaparecimento do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, em novembro de 2014, como resolveram estas entidades o problema?
Seria importante que os poderes públicos prestassem atenção a esta orfandade.
Será que continuam a aplicar legislação já revogada para sustentar as decisões que tomam?
Finalmente, o Código das Avaliações nunca viu a luz do dia. Não seria de ponderar estender a lei 153/2015 para a avaliação de qualquer imóvel e para qualquer tipo de avaliação que se realize em Portugal?
A integração de terrenos em Reserva Agrícola Nacional, emdata posterior à aquisição pelos expropriados, tem sido uma matéria muitodiscutida entre expropriantes e expropriados, e objeto, também, de muitalitigância nos Tribunais.
O Acórdão 599/2015 de 26 Nov. 2015, do TribunalConstitucional, 3ª Secção, Processo 124/13, que partilhamos [Descarregaraqui], é muito claro e pode colocar uma pedra sobre este assunto:
“Não é julgada inconstitucional a interpretação efetuada dosartigos 23.º, n.º 1, 25.º, n.º 2 e 26.º, n.º 12, quando se considera não sepoder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar poranalogia o preceituado no artigo 26.º, n.º 12 do Código das Expropriações,mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu artigo 25.º, n.º 2,quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento degestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisiçãopelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outrosfins, nos termos do disposto no artigo 27.º do mesmo Código. A inserção de umterreno na Reserva Agrícola Nacional não é equiparável à situação dos solosclassificados como zona verde, de lazer ou para instalação de infraestruturas eequipamentos públicos por plano municipal de ordenamento do território, uma vezque o legislador fixou um critério específico para o cálculo da indemnização daexpropriação destes últimos. Por conseguinte, a proibição de construção,restrições ou condicionamentos à utilização dos terrenos integrados em área deReserva Agrícola Nacional são uma mera consequência da vinculação situacionalda propriedade que incide sobre eles, não se considerando que possam gerarqualquer direito de indemnização autónomo. Deste modo, a aplicação do critériode avaliação dos solos previsto para os solos aptos para construção não resultade uma imposição constitucional, fundada nos princípios fundamentais da justaindemnização e da igualdade. VOTO VENCIDO.”
E ainda
“…III - DECISÃO
23. Pelo exposto, acordam em: a) não julgar inconstitucional a «interpretação efetuada dos artigos 23.º, n.º 1, 25º, nº 2 e 26º, nº 12, quando se considera não se poder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar por analogia o preceituado no art. 26º, nº 12 do C.E., mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu art. 25º, nº 2, quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento de gestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisição pelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outros fins, nos termos do disposto no artigo 27º do C.E»;…”
Por isso, as palavras que transcrevemos, de Joaquim Fernando da Cunha Guimarães, na Revista Electrónica n.º 53, de Junho de 2010, são demasiado importantes para serem ignoradas:
