Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
A utilizaçãoda inferência estatística, regressão linear múltipla, como ferramenta do métodocomparativo de mercado tem vindo a ter um crescente interesse na classe dosavaliadores de imóveis.
Permite-nosque a partir de uma amostra representativa se possam extrair conclusões sobreuma população.
Entre as suasvárias vantagens, tem uma que seguramente melhora a qualidade de uma avaliaçãode imóveis, ou seja, retira qualquer subjetividade à análise e permite que umasérie de testes sejam realizados para verificar a qualidade de uma avaliação.
Na avaliaçãode imóveis recorremos a modelos de regressão linear, onde o Microsoft Exceldesempenha um papel preponderante.
No entanto, ésempre necessária uma série de testes, nomeadamente de significância deregressores e do modelo (distribuição t de Student e deSnedecor), linearidade, normalidade dos resíduos, homocedasticidade,colinearidade ou multicolinearidade, ou ainda a existência de “outliers”.
Em face dorigor necessário às análises de regressão, achamos também interessante partilhardois vídeos que explicam o tratamento das variáveis “dummy” na inferênciaestatística.
O tratamentodestas variáveis é uma preciosa ajuda para qualquer avaliador de imóveis!
A tributação autónoma de IRC é mais uma ferramenta que osGovernos possuem para arrecadar receita.
Ao contrário do que normalmente acontece, taxar os lucros, nocaso das tributações autónomas os governos optam por taxar as despesas daatividade empresarial.
São exemplo dessas despesas os encargos com veículos, incluindoreparações, combustíveis e seguros, as refeições, o alojamento, os bilhetes de comboio,avião ou autocarro e até passes sociais.
Com o Orçamento de Estado para 2016 pretende-se ir maislonge, taxando as reavaliações de ativos fixos tangíveis (avaliação de imóveis,máquinas e equipamentos das empresas) e de propriedades de investimento.
Artigo 141.º
Autorização legislativa relativa à reavaliação do ativo fixotangível e propriedades de investimento Fica o Governo autorizado a estabelecer um regimefacultativo de reavaliação do ativo fixo tangível e propriedades deinvestimento, com o seguinte sentido e extensão: a) Permitir que em 2016 os sujeitos passivos de IRC ou deIRS, com contabilidade organizada, reavaliem o seu ativo fixo tangível afeto aoexercício de uma atividade comercial, industrial ou agrícola, bem como aspropriedades de investimento, cuja vida útil remanescente seja igual ousuperior a cinco anos, existentes e em utilização na data da reavaliação; b) Prever que tal reavaliação é efetuada por aplicação, aocusto de aquisição ou equivalente, dos coeficientes de desvalorização monetáriaestabelecidos por portaria do membro do Governo que tutela a área das finanças,tendo como limite o valor de mercado de cada elemento; c) Consagrar que asubsequente reserva de reavaliação fica sujeita a uma tributação autónomaespecial de 14 %, a pagar em partes iguais nos anos 2016, 2017 e 2018; d) Ajustar as regras de determinação das mais-valias emenos-valias aplicáveis aos ativos abrangidos por este regime; e) Estabelecer regras relativas à detenção dos ativosreavaliados, bem como os procedimentos de controlo.
Numa altura em que o Estado português afirma como seu desígnio a capitalização das empresas, parece-nos desajustada esta medida, porque vai antes contribuir para “capitulação” das empresas portuguesas.
Para se perceber melhor a importância de uma nova avaliação de imóveis das empresas, tomamos a liberdade de aconselhar a leitura dos seguintes artigos:
Valor de sinergia é o valor que resulta da junção de dois oumais ativos imobiliários, para criar um novo ativo, em que este possui um valorsuperior à soma dos valores de cada um, individualmente.
Todos temos um pouco de peritos avaliadores de imóveis e,muitas vezes, investidos nestas “funções”, misturamos conceitos e acreditamosque o valor de mercado de um imóvel deva ser confundido com o valor desinergia.
Este valor de sinergia é muitas vezes aproveitado por proprietáriosde imóveis, principalmente quando sabem que uma qualquer promoção imobiliárianão pode ser efetivada sem a sua concordância. Afinal, pretende-se uma maisjusta repartição das mais-valias proporcionadas.
No artigo de hoje pretendemos mostrar, de uma forma muitosimples, como devemos abordar esta temática, em que um exemplo vale mais quemil palavras!
Suponhamos que existe um terreno, no fundo três imóveiscontíguos de três proprietários distintos, uma habitação com jardim, um armazémdesativado e uma pequena vacaria, valendo cada um dos imóveis (valor demercado), isoladamente, 100.000€, 250.000€ e 15.000€, respetivamente.
No entanto, uma promoção imobiliária, conjunta, dos trêsimóveis, contando com a aquiescência do Plano Diretor Municipal, valoriza oimóvel resultante em 1.250.000€.
Como valorizar cada um dos terrenos, neste cenário, paraequilibrar a mais-valia gerada pela promoção imobiliária?
Pensamos assim:
- O valor total dos três imóveis, isoladamente, é100.000€+250.000€+15.000€=365.000€
- O valor com a promoção imobiliária é de 1.250.000€
- O valor de sinergia é a diferença 1.250.000€-365.000€=885.000€
- O empreendimento só é possível se os três imóveis foremconsiderados, caso contrário, é inexequível. Logo, a mais valia deve serrepartida em partes iguais, 885.000€/3=295.000€
- Concluindo, cada um dos proprietários deveria receber,respetivamente, 395.000€ (habitação com jardim), 545.000€ (armazém desativado)e 310.000 (pequena vacaria).
É um tema sensível, com opiniões diferentes e apaixonadas…
São terrenos urbanizáveis, desde que os instrumentos legaisem vigor o permitam (nomeadamente os Planos Diretores Municipais), todosaqueles que apresentem características de localização, de áreas, de topografiae de acessibilidades, entre outras, em que o seu máximo e melhor aproveitamentoseja obtido através de um loteamento, onde seja possível a sua divisão pelaimplantação de arruamentos e correspondente subdivisão em lotes.
Na avaliação destes terrenos, o primeiro dos métodos a serutilizado, como em qualquer avaliação, é o método comparativo de mercado. Já emdocumentos anteriores defendemos que as técnicas mais adequadas para umaestimativa rigorosa pelo método comparativo de mercado são a inferênciaestatística e o tratamento por fatores:
Aproveitando a mais recente publicação trimestral da consultora CBRE, Snapshot Rendas_Yields, que acompanha as rendas e “yields” prime do mercado de investimento imobiliário de Lisboa e Porto, não podemos deixar de partilhar com os nossos leitores algumas curiosidades que vamos registando, da sua leitura, hoje com destaque para o setor do comércio de rua (dimensão "standard" de 100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista, no Porto e Avenida da Liberdade e Chiado em Lisboa).
É, sem dúvida, uma publicação muito interessante, que constitui um apoio muito importante para a atividade de avaliação de imóveis.
Ao analisarmos os elementos disponíveis desde que se verificou o início da crise é patente que Lisboa nunca verdadeiramente viu diminuir o valor dos seus imóveis, ao contrário do Porto, que sofreu uma diminuição considerável. Verdadeiramente, o Porto só assumiu valores iguais a 2009 no ano de 2015.
Contudo, os últimos dados têm permitido verificar uma estagnação no preço dos imóveis na cidade de Lisboa, em contraponto com o que sucede na cidade do Porto.
No entanto, podemos é curioso verificar que os preços na cidade do Porto têm disparado desde o fim da crise em 2014, tendo um desempenho equivalente ao da cidade de Lisboa.
Coloca-se muitas vezes aos peritos avaliadores de imóveis a necessidade de avaliar terrenos, ainda que rústicos, com capacidades construtivas. Como é prática comum em todas as avaliações, o método comparativo de mercado ganha primazia. São prospecionados terrenos em que seja permitida, nomeadamente, a comparação e consequente homogeneização da área bruta de construção acima do solo. A segunda metodologia, não menos importante, segue o método do custo (método residual). Como Amaro Laia, no artigo “Laia, Amaro Neves, Métodos Correntes de Avalíação vs Métodos Avançados de Avaliação de Imóveis, in Revista Imobiliária, Setembro 2000." muito assertivamente explica:
"(…) O método residual é o método mais adequado para estimar a valorização de solos não consolidados por edificações ou escassamente urbanizados ou por urbanizar, onde seja possível planear a construção através dos instrumentos legais em vigor como sejam os Planos Diretores Municipais, os Panos de Urbanização ou os Planos de Pormenor. Neste método, o produto imobiliário é concebido como se tratasse de um qualquer projeto de investimento empresarial, com um fator de risco, levando-se a cabo num horizonte temporal em que a partir de um investimento inicial, se geram fluxos monetários, recebimentos e gastos (…).
Mas o que acontece quando, por exemplo, os instrumentos legais são omissos? Aparece então a Portaria n.º 216-B/2008 de 3 de Março, que é uma ferramenta decisiva que nos permite planear a construção:
“(…)1.º Os parâmetros para o dimensionamento das áreas destinadas a espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de utilização colectiva são os constantes dos quadros I e II anexos à presente portaria, que dela fazem parte integrante. 2.º Os valores constantes dos quadros I e II são os mínimos a considerar, atendendo aos tipos de ocupação do espaço.
3.º O dimensionamento do número de lugares de estacionamento necessários ao uso habitacional deve ser determinado em função da tipologia dos fogos e, na ausência desta indicação, deve ser considerado o valor da área média do fogo. 4.º Nos conjuntos comerciais e estabelecimentos comerciais com área de construção total superior a 2500 m2, armazéns, estabelecimentos industriais integrados em áreas de localização empresarial, estabelecimentos de indústria pesada ou plataformas logísticas poderão ser apresentados valores distintos dos fixados, desde que devidamente fundamentados em estudos de tráfego.(…).
O Banco de Portugal, e bem, em conjunto com a CMVM e o Instituto de Seguros de Portugal, instituiu regras muito apertadas para a avaliação de imóveis que sirvam como caução para atividades bancárias, qualquer que seja a sua forma.
Acontece que nem todas as cauções são constituídas por ativos imobiliários, com valores que suplantam, em muito, o valor de imóveis.
No âmbito da nossa atividade profissional já fomos chamados a avaliar equipamentos industriais de centenas de milhares de euros.
As questões são pertinentes e colocam-se:
-O Banco de Portugal tem-se preocupado com a qualidade destas avaliações?
-Estas avaliações não deveriam ter um grau de exigência, quer técnica quer deontológica, igual às avaliações de imóveis no âmbito da avaliação bancária?
Na esperança que estas palavras cheguem a quem de direito, aproveitamos, mais uma vez, para repetir uma publicação nossa sobre a avaliação de máquinas e equipamentos:
“No artigo de hoje referenciamos algumas metodologias para a avaliação de máquinas e equipamentos, normalmente utilizadas no âmbito da nossa atividade na empresa Formatos, Formadores e Consultores Associados, L.da.
Introduzimos ainda duas noções, que importantes para as metodologias expostas:
Valor de Uso Continuado (VUC) - Valor que assume para a empresa, no pressuposto que contribui para a sua atividade operacional, estando em funcionamento e gerando fluxos de caixa.
Valor de Substituição a Novo (VSN) - Valor determinado na base do que o equipamento custaria para ser substituído por outro igualmente satisfatório, ponderando-se o desenvolvimento tecnológico do mercado.
No últimoartigo mostramos a nossa visão do que deve ser uma relação de partilhaentre mediadores imobiliários e avaliadores imobiliários.
Para que esta relação seja justa deve existir uma separaçãoclara entre as duas atividades, sem cruzamento de competências, o que nemsempre acontece.
Vêm estas palavras a propósito de uma publicação promovidapela Century21 no Facebook, que depois confirmamos no sítio da internet daempresa, com o seguinte texto (o sublinhado é nosso):
“Quer esteja ou não interessado em vender o seu imóvel, sótem a ganhar em saber qual o seu valor de mercado.
É tão simples recorrer aos Profissionais do ImobiliárioCENTURY 21®, que lhe farão uma Estimativa de Valor Gratuita sem qualquercompromisso ou custo! Para tal realizam uma análise de mercado na zona,comparando preços e analisando a oferta e a procura, para uma apreciaçãoprecisa e detalhada do valor do seu imóvel. Não fique sem saber quanto vale oseu património!
Vamos entrar em contacto consigo!”
Passamos a explicar porque discordamos de uma forma muitoclara desta sugestão:
-A estimativa do valor de mercado de imóveis é competênciados Peritos Avaliadores de Imóveis, classe profissional representada por duas associações,a Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários e a Associação Portuguesa deAvaliadores de Engenharia.
A profissão tem uma grande relevância e exigência, sendo queem algumas avaliações é também regulada pela Comissão do Mercado de ValoresMobiliários (CMVM). Neste caso, é exigido um número mínimo de créditos deformação, experiência profissional e um seguro de responsabilidade civil, comum capital mínimo garantido de 250.000€.
Cada vez mais é exigido aos Peritos Avaliadores de Imóveiscredenciados o registo na CMVM. Por exemplo, além de todo o setor financeiro,também a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas e a Ordem dos ContabilistasCertificados exigem aquele registo.
-A legislação da mediação imobiliária não permite que asempresas façam mediação de imóveis que tenham avaliado. Também a CMVM é muitoexigente neste aspeto, tendo alterado recentemente a legislação, colocando maisrigor na formulaçãodas incompatibilidades.
O que vai acontecer quando a Century21 avaliar um imóvel queo cliente peça depois para mediar a venda? Vai dizer para este ir à Remax ou àERA, ou a outra qualquer imobiliária, porque legalmente está impedido de ofazer?
Como diz o ditado "À mulher de César não basta ser honesta, deve parecerhonesta".
Deixamos duas questões que gostaríamos de ver respondidaspela empresa:
-Estará a empresa a fazer avaliações imobiliárias, o queestará fora do seu Código de Atividade Empresarial (CAE 68311)?
-Será que aceitam que seja legítimo que os PeritosAvaliadores de Imóveis façam atividades de angariação e mediação, da mesmaforma que exercem competências que não lhes estão atribuidas?
O tema partilha tem sido recorrentemente referido, e bem, na atividade de mediação imobiliária.
Temos observado uma mudança de mentalidade dos intervenientes neste segmento do imobiliário, o que é positivo. No entanto, tem-se resumido a uma atitude “interpares”, o que se revela insuficiente para a satisfação das necessidades dos clientes.
Por este motivo, achamos importante, pela sua atualidade, partilhar o artigo que escrevemos há alguns meses para massimoforte.com:
“A atividade de um avaliador imobiliário consiste em estimar o valor de ativos imobiliários. Estes ativos podem revestir-se de diversas formas, passando por apartamentos, moradias, terrenos, armazéns, indo até ativos mais específicos, como é o caso, por exemplo, de uma unidade hoteleira. Tradicionalmente, são três os métodos adotados para a estimativa, cada um deles com variantes e especificidades próprias. Esses métodos, de todos conhecidos, são o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método do custo.
Em qualquer um deles existe uma palavra que é comum a outra atividade nobre do mercado imobiliário, a atividade de angariação. A palavra é prospeção!
A prospeção consiste em verificar na envolvente de um determinado ativo imobiliário outros ativos que possam ser comparados com o ativo em avaliação. Talvez com um pequeno exemplo possamos explicar melhor. Se estivermos a avaliar um apartamento poderemos procurar na sua envolvente valores de venda e de arrendamento de apartamentos com tipologias e características semelhantes.
Os valores obtidos são normalmente os designados “asking price”, preços pedidos, que revelam sempre um desajustamento com o preço efetivamente pago. Bem, e a quem recorremos, com frequência, para nos ajudar nesta tarefa? Às empresas e aos colaboradores das empresas de angariação e mediação imobiliária.
São uma fonte excelente de informação e são imprescindíveis ao nosso trabalho.
No entanto, trabalhar com “asking prices” é pouco rigoroso e pode prejudicar fortemente o trabalho de avaliação. E nesta matéria a angariação e mediação imobiliária pode ser uma ajuda estruturante para os avaliadores de imóveis, nomeadamente com a informação dos verdadeiros valores de transação.
Mas será somente uma relação com um sentido? Achamos que não.
A nossa prática diária demonstra que algumas vezes, mais vezes que o desejável, a informação prestada pelos angariadores e mediadores imobiliários ao mercado é imperfeita, com algumas deficiências que podem desvirtuar fortemente uma análise do mercado imobiliário.
As lacunas normalmente encontradas são ao nível das definições de áreas e de rentabilidades oferecidas.
Saliente-se a este nível, o papel da International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC), grupo internacional de organizações profissionais e sem fins lucrativos que trabalham em conjunto para desenvolver e incorporar um único padrão de medição propriedade. Já foi publicado o código de medição de propriedade para escritórios e está para consulta o código de medição para o mercado residencial.
Neste aspeto, os avaliadores imobiliários poderão ser uma grande ajuda.
Resumindo, os avaliadores imobiliários precisam dos angariadores imobiliários para obterem informação; os angariadores imobiliários precisam dos avaliadores para poderem fornecer ao mercado uma informação mais fiável. É uma relação claramente biunívoca.
Gostaríamos muito de dizer que a relação entre a classe de avaliadores e angariadores imobiliários é de confiança mutua, transparente e solidária, mas não podemos.
O objetivo deste artigo não é recriminar qualquer uma das classes mas sim estabelecer pontes para um diálogo franco e assertivo.
Ambas têm muito a ganhar.
Deixamos aqui a nossa sugestão: a elaboração de acordos de parceria entre profissionais, o mais descentralizados possível:
– As empresas de angariação imobiliária comprometer-se-iam a fornecer ao avaliador a informação, de forma clara e transparente, de valores pedidos e de valores efetivos de venda ou arrendamento, contribuindo para a prospeção de forma decisiva;
– Os avaliadores imobiliários tratariam e homogeneizariam a informação e, com devida salvaguarda do dever de confidencialidade, colocariam ao dispor dos angariadores imobiliários as conclusões da sua prospeção.
Modestamente, acho que contribuiria para uma melhor clarificação do mercado imobiliário.
Na semana em que o mercado imobiliário se preocupou, e bem, com o Orçamento do Estado, decidimos verificar como é que algumas unidades hoteleiras estão valorizadas.
Recorremos, para isso, à informação prestada pela CMVM relativamente à valorização das carteiras de fundos de investimento imobiliários.
Particularizamos oHotel Porto Palácio, que está classificado como 5 estrelas e, segundo a página oficial, tem 251 quartos. Atualmente vale cerca de 131.500€ por quarto o que parece algo exagerado face às métricas usualmente utilizadas.
Achamos também estranho que, quando as taxas de ocupação e o RevPar melhoraram na cidade do Porto, o valor do Hotel Porto Palácio tenha diminuido:
