Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
São terrenos urbanizáveis, desde que os instrumentos legaisem vigor o permitam (nomeadamente os Planos Diretores Municipais), todosaqueles que apresentem características de localização, de áreas, de topografiae de acessibilidades, entre outras, em que o seu máximo e melhor aproveitamentoseja obtido através de um loteamento, onde seja possível a sua divisão pelaimplantação de arruamentos e correspondente subdivisão em lotes.
Na avaliação destes terrenos, o primeiro dos métodos a serutilizado, como em qualquer avaliação, é o método comparativo de mercado. Já emdocumentos anteriores defendemos que as técnicas mais adequadas para umaestimativa rigorosa pelo método comparativo de mercado são a inferênciaestatística e o tratamento por fatores:
Muitas propriedades são compradas e vendidas com base no seu potencial de negócio e não apenas no valor dos seus terrenos ou edifícios. São concebidas, ou adaptadas, para um uso específico.
Estão incluídas neste capítulo unidades hoteleiras, bares, restaurantes, teatros ou cinemas, estações de serviço e lares de terceira idade.
Na avaliação de investimentos hoteleiros os profissionais da avaliação não se devem centrar apenas nos métodos de avaliação, necessitando de complementar a sua informação com características intrínsecas ao negócio.
No artigo de hoje abordamos um conjunto de conceitos importantes para a avaliação de unidades hoteleiras.
Enunciamos uma série de acrónimos comummente utilizados no negócio:
Algumas notas acerca dos acrónimos atrás referidos:
- O RevPAR, talvez o indicador mais conhecido em hotelaria, dá-nos uma ideia da performance de todos os quartos que se encontram disponíveis nas unidades hoteleiras.
O RevPAR articula-se com o ADR e a OCC da seguinte forma:
REVPAR /ADR = OCC %
REVPAR /OCC% = ADR
ADR X OCC (% ) = REVPAR
Como é que estes indicadores se relacionam com os indicadores de mercado? Precisamente através do MPI (mede como um hotel se está a comportar relativamente à concorrência, devendo o seu valor ser sempre superior à unidade), ARI (como é que o nosso ADR se confronta com a concorrência) e RGI (como é que o nosso RevPAR se confronta com a concorrência).
Esta não é a primeira vez que escrevemos sobre Abelterium (Alter do Chão).
Num artigo anterior, “E assim definhou Abelterium…”, abordamos algumas aspetos que teriam levado ao declínio desta vila lindíssima no norte alentejano que, como muitas outras localidades, sofre com a sua interioridade.
Como sempre acontece nestas circunstâncias, as culpas são sempre apontadas ao poder central, que cada vez transfere menos verbas para o poder local e que também não constrói as infraestruturas que as populações consideram vitais. No caso de Alter do Chão, a Barragem do Pisão.
No entanto, esta é a maneira mais fácil de ver os problemas, culpar os outros e não olhar para os próprios defeitos.
Embora não sejamos cidadãos de Alter do Chão, acompanhamos de perto a sua vivência há mais de 30 anos, e, com a experiência que vamos conseguindo na nossa área de atividade, permitimo-nos alertar para alguns defeitos estruturais que podem e devem ser corrigidos.
Normalmente são três os eixos que podem desenvolver uma localidade: indústria, agricultura ou turismo, com este último a ajudar o pequeno comércio local.
Decididamente, Alter do Chão não tem vocação industrial, apesar de existir uma Zona Industrial que, inevitavelmente, tem reduzida taxa de ocupação.
Na agricultura tem-se afirmado um polo muito interessante na freguesia de Seda, com extensões francas de olivais, de vinha e também com uma empresa importante do setor leiteiro.
Outro polo, por razões que a razão (des)conhece está a funcionar mal. Referimo-nos, concretamente, que à Coudelaria de Alter.
Resta, finalmente, o setor do turismo.
À mesa do café dizia-nos um alterense: “Estão a ver, o Palácio do Álamo tem duas funcionárias, e vão as duas almoçar ao mesmo tempo. Será que é difícil fazer com que tenham horários desfasados de almoço e o edifício não feche as portas? Completava outro alterense que no Castelo acontecia o mesmo.
Já numa outra visita que fizemos à vila quisemos visitar a Estação Arqueológica de Ferragial D’El Rei. Não foi possível porque preferiram manter aberto o Palácio do Álamo!
Disto, o poder central não tem culpa!
Estarão as potencialidades de Alter do Chão, neste setor, bem aproveitadas? Achamos que não.
Tem uma Coudelaria de reconhecido mérito, tem uma Estação Arqueológica de excelência, que está a afirmar-se no panorama cultural internacional, tem um património arquitetónico renascentista e barroco interessante.
Tem outra característica completamente descurada, que é a sua centralidade. Alter do Chão está no centro de várias cidades com património cultural e de muito interesse: Évora a 90 km, Estremoz a 47 km, Badajoz a 80 km, Marvão a 50 km e Vila Viçosa a 67 km.
Não basta ter as ferramentas, é preciso utilizá-las e isso não estará a ser feito.
Urge um plano estratégico para o turismo concelhio, que, em nossa opinião, deve articular-se em duas vertentes.
Por um lado, promover as mais-valias turísticas intrínsecas do concelho e articulá-las com a sua característica de “hub”. É preciso gizar um plano, sair dos gabinetes e ir ter com quem tem o poder de atrair públicos. É preciso criar projetos “âncora” que levem as pessoas a visitar a vila, é preciso criar factos relevantes.
Chamamos factos relevantes, por exemplo, à I.ª Bienal de Arqueologia e História de Alter do Chão - 1.º Colóquio Internacional. Já um programa “pimba” de televisão…
Por outro lado, combater um problema em Alter do Chão, que se prende com a reduzida oferta de camas.
Não estando a vila na rota das grandes cadeias hoteleiras, devem complementar a oferta com a “prata da casa”.
Sabemos da existência de habitações camarárias e particulares devolutas no núcleo central da vila. Há que apostar na reabilitação e requalificação urbanas deste património característico do Alentejo existente no núcleo central.
Estas habitações poderiam ser postas ao dispor do mercado de alojamento local, potenciando ainda o aparecimento de um empreendedorismo jovem que falta no concelho.
São só algumas ideias, mas que tal fazer algum trabalho de casa?
No imobiliário, uma análise de sensibilidade é recomendada quando o valor de um ativo pode variar em função do comportamento de várias variáveis independentes, que comportam alguns fatores de risco.
Estamos a falar, por exemplo, em variações da taxa de juro, da taxa de inflação ou da atividade económica, que podem ter influência decisiva no VAL ou na TIR de um investimento.
Assim, justifica-se a atenção dos avaliadores a esta problemática.
O Microsoft Excel apresenta-nos algumas ferramentas que nos podem ser muito úteis, permitindo-nos, por exemplo, estudar a variação do VAL da TIR em função da wacc (Tabela de Dados) ou, de uma forma mais simples, qual o valor da wacc de torna o VAL nulo (Atingir objetivo).
Para uma melhor compreensão desta ferramenta aconselhamos a leitura do artigo
Para os avaliadores mais exigentes é aconselhável a análise de risco recorrendo à Simulação de Monte Carlo, através de um addin para o Excel, de propriedade da Oracle, chamado Crystal Ball.
Permite estudar qual o impacto que tem na variável que estamos a estudar, seja ela, o VAL, TIR ou outra, os milhares de combinações possíveis existentes nas variáveis independentes do nosso estudo. Este addin pode ser instalado, gratuitamente, por um período de 30 dias, podendo ser feito o “download” em
Os problemas dos suinicultores começaram há muitos anos. São do tempo de um certo primeiro-ministro que permitiu abater barcos a troco de dinheiro, que não se cultivasse terras a troco de dinheiro (“set aside”) e também que se abrissem as fronteiras do setor da suinicultura antes do tempo. Tudo por sermos uns bons alunos!
Pode parecer, à partida, que o imobiliário passa ao lado desta crise. Devemos ser cautelosos, pois em qualquer setor que nos encontremos, o imobiliário ou a sua fiscalidade acompanhar-nos-ão sempre.
Os suinicultores começam logo a ser prejudicados pela fiscalidade no imobiliário.
Em termos de Imposto Municipal de Imóveis (IMI), uma instalação suinícola está equiparada a uma indústria ou armazenagem, o que não é correto.
A atividade suinícola por norma é intensiva e em ciclo fechado, o que implica uma área enorme de implantação de edificado. No entanto, é edificado de valor económico reduzido, atendendo aos seus aspetos construtivos e também ao desgaste que sofre pelo tipo de atividade exercida.
Talvez um pequeno exemplo possa ilustrar o que pretendemos afirmar. Um bom armazém ou unidade industrial terá, seguramente 9 ou 12 metros de pé direito. Uma suinicultura com um pé direito dessa ordem de grandeza não é viável. Terá no máximo 6 metros. No entanto, para a mesma área de implantação tem o mesmo valor patrimonial, logo o mesmo valor de imposto.
Não nos parece que a resolução deste problema requeira autorização dos nossos parceiros europeus.
Um valor patrimonial desajustado, para mais, prejudica o mercado de compra e venda de instalações pecuárias, pois onera o valor do Imposto sobre Transações de Imóveis (IMT). As empresas suinícolas portuguesas, pela sua dimensão, são de responsabilidade limitada, o que no caso de venda de mais de 75% do seu capital social, dá lugar a pagamento deste imposto.
Será que o Governo não quer dar uma ajuda às reestruturações empresariais, potenciando as economias de escala, prescindindo de IMT? Vamos agora outra forma de arrasar a suinicultura (e muitos outros setores) e o imobiliário urbano. Queixava-se o Sr. Manuel, talhante numa freguesia do concelho de Matosinhos, que iam abrir uma média superfície a escassas centenas de metros do seu estabelecimento.
(Os “Sr. Manuel” deste país são uma alternativa que os suinicultores têm para colocar os seus produtos a um preço mais atrativo).
Como o compreendemos.
O concelho de Matosinhos deve ser o concelho do país com o maior número de médias e grandes superfícies por m2. Estes estabelecimentos, alguns estrangeiros, outros de portugueses com sede na Holanda, para não pagarem impostos, e outros mesmo de portugueses, fazem as suas comprar em países vizinhos.
Estas têm ainda a capacidade de fazer uma espécie de “dumping”, que é estarem permanentemente com preços baixos em produtos de suinicultores, sabendo que podem ir buscar a margem que lhes falta noutro qualquer produto, num cosmético qualquer.
Lá está a concorrência desleal aos “Sr. Manuel”, que, inevitavelmente, serão afastados para fora do negócio.
Acaba o negócio do talhante, como acaba o negócio da frutaria, como acabam muitos negócios.
Será por acaso que o Sr. Presidente da Câmara de Matosinhos não consegue revitalizar a rua mais conhecida do concelho, a Rua Brito Capelo?
Será por acaso que existem cada vez mais suiniculturas devolutas, com graves problemas ambientais? O que fazer com elas?
No últimoartigo mostramos a nossa visão do que deve ser uma relação de partilhaentre mediadores imobiliários e avaliadores imobiliários.
Para que esta relação seja justa deve existir uma separaçãoclara entre as duas atividades, sem cruzamento de competências, o que nemsempre acontece.
Vêm estas palavras a propósito de uma publicação promovidapela Century21 no Facebook, que depois confirmamos no sítio da internet daempresa, com o seguinte texto (o sublinhado é nosso):
“Quer esteja ou não interessado em vender o seu imóvel, sótem a ganhar em saber qual o seu valor de mercado.
É tão simples recorrer aos Profissionais do ImobiliárioCENTURY 21®, que lhe farão uma Estimativa de Valor Gratuita sem qualquercompromisso ou custo! Para tal realizam uma análise de mercado na zona,comparando preços e analisando a oferta e a procura, para uma apreciaçãoprecisa e detalhada do valor do seu imóvel. Não fique sem saber quanto vale oseu património!
Vamos entrar em contacto consigo!”
Passamos a explicar porque discordamos de uma forma muitoclara desta sugestão:
-A estimativa do valor de mercado de imóveis é competênciados Peritos Avaliadores de Imóveis, classe profissional representada por duas associações,a Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários e a Associação Portuguesa deAvaliadores de Engenharia.
A profissão tem uma grande relevância e exigência, sendo queem algumas avaliações é também regulada pela Comissão do Mercado de ValoresMobiliários (CMVM). Neste caso, é exigido um número mínimo de créditos deformação, experiência profissional e um seguro de responsabilidade civil, comum capital mínimo garantido de 250.000€.
Cada vez mais é exigido aos Peritos Avaliadores de Imóveiscredenciados o registo na CMVM. Por exemplo, além de todo o setor financeiro,também a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas e a Ordem dos ContabilistasCertificados exigem aquele registo.
-A legislação da mediação imobiliária não permite que asempresas façam mediação de imóveis que tenham avaliado. Também a CMVM é muitoexigente neste aspeto, tendo alterado recentemente a legislação, colocando maisrigor na formulaçãodas incompatibilidades.
O que vai acontecer quando a Century21 avaliar um imóvel queo cliente peça depois para mediar a venda? Vai dizer para este ir à Remax ou àERA, ou a outra qualquer imobiliária, porque legalmente está impedido de ofazer?
Como diz o ditado "À mulher de César não basta ser honesta, deve parecerhonesta".
Deixamos duas questões que gostaríamos de ver respondidaspela empresa:
-Estará a empresa a fazer avaliações imobiliárias, o queestará fora do seu Código de Atividade Empresarial (CAE 68311)?
-Será que aceitam que seja legítimo que os PeritosAvaliadores de Imóveis façam atividades de angariação e mediação, da mesmaforma que exercem competências que não lhes estão atribuidas?
Não existirá português que não tenha sido fustigado, nos últimos anos de crise, com a palavra “imparidade”.
O conceito de “imparidade” (excedente da quantia escriturada de um ativo em relação à sua quantia recuperável) agrega um conjunto de noções que se tornam decisivos para o seu completo esclarecimento.
As metodologias para a determinação do valor da perda por imparidade demonstram inequivocamente a transversalidade de conhecimentos dos técnicos avaliadores de património, que devem dominar as noções de “quantia recuperável”, “justo valor”, “valor de uso”, “quantia escriturada” e “depreciação”.
Estas noções encontram-se perfeitamente enquadradas nas normas contabilísticas e de relato financeiro NCRF 7 e NCRF 12:
“Depreciação (amortização): é a imputação sistemática da quantia depreciável (custo de um ativo, ou outra quantia substituta do custo, menos o seu valor residual) de um ativo durante a sua vida útil.
Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas.
Quantia escriturada: é a quantia pela qual um ativo é reconhecido no Balanço, após a dedução de qualquer depreciação/amortização acumulada e de perdas por imparidade acumuladas inerentes.
Quantia recuperável: é a quantia mais alta de entre o preço de venda líquido de um ativo e o seu valor de uso.
Valor residual: de um ativo é a quantia estimada que uma entidade obteria correntemente pela alienação de um ativo, após dedução dos custos de alienação estimados, se o ativo já tivesse a idade e as condições esperadas no final da sua vida útil.”
Já o “valor de uso” é definido como um “valor presente dos fluxos de caixa futuros estimados, que se espere surjam do uso continuado de um ativo e da sua alienação no fim da vida útil”
Existem ainda dois aspetos importantes a ter em conta quando se realizam testes de imparidade.
O primeiro aspeto a considerar é a estimativa da taxa de atualização a que devem ser descontados os "cash-flow" quando pretendemos encontrar o valor de uso. Uma alternativa é utilizar o modelo CAPM - Capital Asset Pricing Model, que estima a taxa de retorno mínima por forma a satisfazer as expectativas dos investidores.
Um segundo aspeto a verificar é se os testes de imparidade podem ser feitos de uma forma isolada ou em conjunto com outros bens. Acontece muitas vezes que só grupos de bens, e não bens de forma isolada, têm capacidade para gerar fluxos de caixa. Estes conjuntos chamam-se unidades geradoras de caixa, e os testes devem ser aplicados a estas unidades.
Mas, o que são unidades geradoras de caixa? Exemplificando:
Uma empresa fabrica o produto XPTO, entre outros, que é exclusivamente fabricado pelas máquinas A, B e C (para simplificar, é um pequeno grupo de ativos que geram fluxos de caixa). O que gera fluxos de caixa é a venda do produto XPTO e não cada uma das máquinas por si só. Estamos então na presença de uma unidade geradora de caixa, constituída pelas máquinas A, B e C.
Esta é a situação mais simples, mas pode ocorrer que, por exemplo, a máquina A também faça parte do processo de fabrico de outro produto XPTO1. Como resolver?
Uma sugestão seria ver qual o peso da máquina A nos ativos afetos a cada uma das unidades geradoras de caixa.
Se uma perda de imparidade for determinada pelo valor de uso terá que ser feita para um determinado ativo ou para os ativos que constituam uma unidade geradora de caixa.
Finalmente, a estimativa do justo valor e os testes de imparidade devem ser da responsabilidade de peritos avaliadores credenciados, quer de imóveis quer de máquinas e equipamentos.
Na semana em que o mercado imobiliário se preocupou, e bem, com o Orçamento do Estado, decidimos verificar como é que algumas unidades hoteleiras estão valorizadas.
Recorremos, para isso, à informação prestada pela CMVM relativamente à valorização das carteiras de fundos de investimento imobiliários.
Particularizamos oHotel Porto Palácio, que está classificado como 5 estrelas e, segundo a página oficial, tem 251 quartos. Atualmente vale cerca de 131.500€ por quarto o que parece algo exagerado face às métricas usualmente utilizadas.
Achamos também estranho que, quando as taxas de ocupação e o RevPar melhoraram na cidade do Porto, o valor do Hotel Porto Palácio tenha diminuido:
Num país devastado pela conjuntura económica, deve haver umrespeito acrescido por aqueles que são menos favorecidos e a quem um cêntimoque seja pode fazer a diferença.
De facto, é confrangedor verificar que uma pequena variaçãodo valor patrimonial tributário (VPT), no valor de quinze mil euros, ésuficiente para fazer alterar a coleta do Imposto Municipal de Imóveis no valorde setenta e cinco euros. Considerando a falta de rigor colocada na avaliaçãoextraordinária no âmbito da ajuda externa, imaginam-se os danos causados nosmais carenciados e com menos capacidade de fazer valer os seus direitos.
A opinião pública reagiu com veemência à supressão dacláusula de salvaguarda. Mas será que têm todos o direito moral de o fazer?
Começa-se a duvidar quando se repara que, dos trezentos eoito executivos municipais, somente cento e onze são afetos aos partidos quecompõem o governo da Nação. Portanto, cerca de 64% estão em condições decorrigir os efeitos da cláusula de salvaguarda.
Por outro lado, mais de 50% dos executivos municipaisaplicam uma taxa de IMI superior a 0,3%. Destes,
trinta e quatro aplicam a taxa máxima de 0,5%. Curiosamente,deste número, 73,5% pertencem aos partidos da oposição que, obviamente, nãoaprovaram a supressão desta cláusula.
É com pena que se verifica que se perdeu uma grandeoportunidade para amenizar os efeitos da subida da coleta de IMI noscontribuintes. Estava ao alcance de quem não concordava com a medida resolver oproblema, com as ferramentas possíveis: colocando a taxa de IMI do valor mínimode 0,3% do VPT!
Existia ainda uma outra medida capaz de amortizar os efeitosda supressão da cláusula de salvaguarda. No Orçamento de Estado, estavaprevista a transferência de 5% da receita de IRS para as autarquias, com apossibilidade de estas o devolverem aos cidadãos. Também é curioso notar que sócatorze autarquias devolveram a taxa máxima de 5% e dezassete devolveram entre2,5 e 4%.
A proteção dos mais desfavorecidos, no âmbito do IMI,poderia ainda ser mais consistente caso fosse reparada uma injustiça que podecausar centenas de euros de prejuízo. É estranho o silêncio quando passadespercebido o aumento, automático, do VPT, não havendo o respeito peloscidadãos de o fazer diminuir, também automaticamente, quando se altera o Valorde Construção (Vc) ou o Coeficiente de Vetustez (Cv).
Enfim, era muito simples resolver o problema da cláusula desalvaguarda. Assim houvesse vontade!
O artigo de hoje, muito sucinto, não seria possível se não déssemos muita importância ao tema da Partilha. Ultimamente tem sido muitoutilizado na Mediação Imobiliária, uma luta liderada por Massimo Forte que está a ter muito sucesso.
Também achamos que contribuímos, até porque “Somos um espaçoaberto a todos quantos pretendam suscitar e esclarecer questões sobre aavaliação de imóveis, máquinas ou equipamentos…”.
Felizmente não somos os únicos e o “add-in” que hoje partilhamosfoi-nos referenciado por um colega de profissão, profissional de excelência, denome Francisco Espregueira, MRICS.
E o que partilhamos?
O “add-in” PHStat2, que é uma preciosa ajuda a quem, comonós, considera a Inferência Estatística como uma ferramenta fundamental para aavaliação de imóveis.
Chamamos a atenção que ao descarregarem esta ferramentadevem verificar eventuais constrangimentos de licenças, “royalties” ou quaisqueroutros ónus ou encargos.
