Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
São terrenos urbanizáveis, desde que os instrumentos legaisem vigor o permitam (nomeadamente os Planos Diretores Municipais), todosaqueles que apresentem características de localização, de áreas, de topografiae de acessibilidades, entre outras, em que o seu máximo e melhor aproveitamentoseja obtido através de um loteamento, onde seja possível a sua divisão pelaimplantação de arruamentos e correspondente subdivisão em lotes.
Na avaliação destes terrenos, o primeiro dos métodos a serutilizado, como em qualquer avaliação, é o método comparativo de mercado. Já emdocumentos anteriores defendemos que as técnicas mais adequadas para umaestimativa rigorosa pelo método comparativo de mercado são a inferênciaestatística e o tratamento por fatores:
</style>No artigo de hoje gostaríamos de partilhar um sítio dainternet com informação interessante para o setor imobiliário, nomeadamentepara quem quer investir fora do seu país de origem. </div>
O grande interesse está na informação financeira quepartilha, de todos os países, sobre variadas vertentes, bem como também dasoportunidades de negócio que promove.
Na semana em que o mercado imobiliário se preocupou, e bem, com o Orçamento do Estado, decidimos verificar como é que algumas unidades hoteleiras estão valorizadas.
Recorremos, para isso, à informação prestada pela CMVM relativamente à valorização das carteiras de fundos de investimento imobiliários.
Particularizamos oHotel Porto Palácio, que está classificado como 5 estrelas e, segundo a página oficial, tem 251 quartos. Atualmente vale cerca de 131.500€ por quarto o que parece algo exagerado face às métricas usualmente utilizadas.
Achamos também estranho que, quando as taxas de ocupação e o RevPar melhoraram na cidade do Porto, o valor do Hotel Porto Palácio tenha diminuido:
A capa da revista Visão desta semana afirma, com toda aconvicção, que “casas voltam a ser negócio”.
Nós também achamos. Mas também achamos que a informaçãoprestada pela revista aos seus leitores deve ser consistente, coerente everdadeira.
Custa-nos muito a acreditar que apartamentos novos sejammais baratos que apartamentos usados. Admitimos que tal possa não acontecer masem circunstâncias muito especiais, que não podem ser generalizadas:
Também nos custa a acreditar nas diferenças exageradas entrenovo e usado. O exemplo que se segue refere-se a apartamentos de tipologia T2:
Também nos custa a acreditar que a habitação no centro deLisboa seja menos rentável que na periferia. O exemplo que se segue também serefere a um apartamento T2:
E em que acreditamos?
Que esta notícia não teve a ajuda de um profissional (nemsequer sabemos quem foi o seu autor)!
É por estes motivos que é importante a classe dos PeritosAvaliadores de Imóveis!
O princípio de prudência, importante na contabilidade das empresas e estruturado no Sistema de Normalização Contabilística, tem sido um argumento muito utilizado para que prevaleça o custo histórico, em detrimento do modelo da revalorização (justo valor) na avaliação dos ativos fixos tangíveis.
Refere, então, aqueleprincípio, muito sucintamente, que não se deve antecipar ganhos, mas que sedeve registar todas as perdas potenciais, e também que, existindo dois métodosde avaliação, se deve avaliar pelo método que conduza a um menor valor.
Em seu nome já foram escritasas frases mais extraordinárias sobre o justo valor, por exemplo, “O valorque justamente serve para enganar os outros” e “justo valor sim desde que sejapara menos”.
São afirmações que, pondo emcausa a honorabilidade dos Peritos Avaliadores de Imóveis, levam a crer que o justovalor é um conceito pouco transparente e estimado conforme asconveniências.
Da mesma forma que é erradaesta visão também não é correto o fundamentalismo de que o custo históricoconduziu, durante muitos anos, a uma sobrevalorização do valor dos ativos fixostangíveis (que no anterior POC- Plano Oficial de Contabilidade se designavampor imobilizado corpóreo), porque os valores de aquisição eram aumentados deforma a permitir um financiamento escondido às empresas.
Mas então o que é o justovalor?
O International Accounting StandardsBoard (IASB), com a International FinancialReporting Standards (IFRS13), e também a International ValuationStandard (IVS) 300 definem-no como “O preço que seria recebido para venderum ativo ou pago para transferir um passivo, numa transação ordenada entreparticipantes do mercado na data da medição”.
Em linha com o que édefendido por aquelas organizações, existe um conjunto de regras que se devemcumprir: a necessidade de o justo valor classificar os elementosutilizados na avaliação em três hierarquias; a máxima prioridade aospreços cotados em mercados ativos; a aplicação da máxima e melhor utilização; e,por último, que a mensuração tenha em conta as características do ativo e nãoas características de uma entidade.
Feita a apresentação emtraços muito gerais, é importante questionar se o princípio da prudência,coerentemente, deve aconselhar as empresas a adotarem o modelo de revalorização,com a estimativa do justo valor.
É do conhecimento geral que omercado de investimento imobiliário sofreu, ao longo últimos anos, alteraçõesprofundas. Após o início da crise, pelo ano de 2008, começou a verificar-se umaumento das yields em contra ciclo com uma diminuição das rendaspraticadas. O mercado terá feito uma correção em baixa do valor dos ativos, emconsequência do aumento do risco de investimento e também do excesso de oferta.
Inevitavelmente, o valor dosativos fixos tangíveis diminuiu.
Não ficaram então criadastodas as condições para se aplicar o modelo da revalorização, com a estimativado justo valor, em total acordo com o princípio da prudência?
A sensibilidade de quem estáno mercado da avaliação de património é de que todos quantos são direta ouindiretamente responsáveis pela prestação de contas olham para o custohistórico como garante de princípio da prudência, quando, verdadeiramente,é o justo valor que o defende!
Não podemos também esquecerum outro conceito aplicado na contabilidade, que é o que refere que esta deveapresentar a imagem verdadeira e a apropriada das empresas.
Em jeito de conclusão, e emdefesa do justo valor, é imprudente não se aplicar o princípio daprudência!
O "post" de hoje é a transcrição de um artigo publicado na no jornal online "Diário Imobiliário" e no semanário "Sol", para o qual foi pedida a nossa opinião:
A nova lei que regula o acesso e o exercício daactividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidadesdo sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradorae dos fundos de pensões, entrou em vigor no passado dia 13 de Novembro.
Entre as principais alterações da nova leiencontra-se o facto, da actividade de perito avaliador de imóveis passar aestar limitada a quem esteja registado junto da CMVM - Comissão do Mercado deValores Mobiliários.
O Diário Imobiliário foi perceber de que forma anova lei traz consequências ao mercado imobiliário. Segundo o advogado Nuno SáCarvalho, responsável pela área de Imobiliário e Construção da Cuatrecasas,Gonçalves Pereira, RL, com a aprovação do novo regime, os peritos avaliadoresde imóveis passaram a estar sujeitos a um procedimento de controlorelativamente ao acesso e ao exercício da sua actividade. No âmbito destecontrolo foram estabelecidos diversos critérios e mecanismos que certamenteterão benefícios para todos os consumidores e intervenientes do sector.
Responsabilidade dos peritos por erros ouomissões dos relatórios de avaliação
O responsável adianta que além das medidasrelativas à independência, qualificação e experiência dos peritos, destaca-seainda a responsabilidade dos peritos por erros ou omissões dos relatórios deavaliação e a responsabilidade solidária e independente de culpa das entidadescontratantes.
Por outro lado, Nuno Sá Carvalho salientaque foram ainda estabelecidos requisitos que conferem maior segurança aosintervenientes do mercado, como é o caso do seguro de responsabilidade civilprofissional contratado a favor de terceiros lesados, ou o facto de aremuneração não poder depender directa ou indirectamente do valor de avaliaçãoou valor do imóvel.
“Finalmente registe-se que a nova lei vemestabelecer um regime sancionatório contra-ordenacional por violação dosdeveres previstos na lei, com coimas até 300 mil euros, que se nos afiguradissuasor de eventuais actos lesivos dos consumidores”, admite.
Para João Fonseca, perito avaliador de imóveis,esta medida uniformiza a legislação, que antes se encontrava dispersa porvários documentos. “Não formalmente, regula, afinal, toda a actividade dosperitos avaliadores de imóveis. Recordo que existem outras entidades que exigemque os avaliadores estejam inscritos na CMVM. São exemplo, a Ordem dosRevisores Oficiais de Contas e a Ordem dos Contabilistas Certificados”,explica.
Maior transparência ao mercado
João Fonseca, afirma que a nova lei vem aportaruma maior transparência ao mercado e também mais qualidade e responsabilização.O responsável garante que o legislador teve coragem ao separar de uma formamuito clara a avaliação e a mediação de imóveis. “Por exemplo, a partir deagora não vai ser permitido que as empresas avaliadoras de imóveis para asentidades do sistema financeiro também possam mediar a venda de quaisquerimóveis destas entidades. Neste aspeto, a legislação nacional é mais exigenteque algumas instituições internacionais ligadas à avaliação de imóveis”,salienta.
Por outro lado, também exigirá que todos aoavaliadores que estejam inscritos na CMVM e que tenham um vinculo à entidadecontratante. Foi interditada a subcontratação.
O perito assegura que ao definir regras muitoprecisas e muito transversais de conhecimento, com um nível mínimo de créditospara o acesso à profissão, claramente trará mais rigor e mais competência.
“Há, contudo, um aspecto em que a legislaçãopoderia ir mais longe, que era na obrigatoriedade de um número mínimo de horasde formação acreditada, anual e também na obrigatoriedade de que todos osperitos tenham os 45 créditos pedidos na legislação”, salienta.
João Fonseca assegura que as novas exigências,como a obrigatoriedade da existência de um seguro de actividade profissionalpara cada avaliador e de formação mínima, afastará alguns técnicos do mercado.
A avaliação de um hotelé um caso particular da avaliação de um imóvel e a “prova mais provada” quecusto não é valor e que a avaliação imobiliária não é “contar tijolos”,implicando toda uma transversalidade de conhecimentos.
Propomos para a leiturade férias desta semana dois relatórios de avaliação de unidades hoteleiras etambém um artigo sobre as metodologias a aplicar (seguir as ligações) :
As avaliações dos hotéisforam realizadas pela CBRE e o artigo sobre avaliação de hotéis por Ana CamposBlanco e Sophie Perret, da HVS. Os documentos encontram-se disponíveis "online".
Os documentos quedisponibilizamos têm ainda a vantagem de permitir treinar a língua inglesa!
A revista “Revisorese Auditores”, número 68, da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas,publicou um artigo muito interessante sobre o justo valor de imóveis, deautoria de António Miguel Valente Martins, Professor Auxiliar da Universidadeda Madeira.
Faz uma ligação muito precisa entre o justo valor e asmetodologias de avaliação que devem ser aplicadas para a sua estimativa.
Existem aspetos que gostaríamos de salientar, mesmo quealguns numa perspetiva crítica.
Começamos por enaltecer a postura do autor ao afirmar aavaliação imobiliária como uma atividade multidisciplinar que requer um amploleque de conhecimentos.
Já não estamos de acordo quando exclui o método da regressãomúltipla como abordagem ao justo valor. De facto, esta será a forma maiscorreta de se abordar o comportamento do mercado, sempre que seja possível aplicar,porque retira qualquer subjetividade ao processo de avaliação.
O artigo tem uma explicação muito clara diversos aspetos quesão indispensáveis quando estimamos o justo valor. Falamos, por exemplo, dahierarquia do justo valor, da noção de mercado principal e da utilização do “máximoe melhor uso” para o imóvel.
Finalmente, outro aspeto que discordamos fortemente são asconsiderações feitas sobre a intervenção dos peritos avaliadores de imóveis.
Segundo o autor, as normas internacionais de contabilidadenão o exigem, apenas é aconselhada para as propriedades de investimento.
Ofacto é que a NCFR 7 – Ativos fixos tangíveis declara expressamente:
“32 — O justo valor de terrenos e edifícios deve serdeterminado a partir de provas com base no mercado por avaliação que deverá serrealizada por avaliadores profissionalmente qualificados e independentes. Ojusto valor de itens de instalações e equipamentos é geralmente o seu valor demercado determinado por avaliação.”
Para o avaliador de imóveis são de leitura obrigatória osartigos 34º, 35º, 36º, 37º, 38º, 43º e, muito importante, o artigo 107º, 5.
Continua a ser necessário a aplicação de dois dos trêsmétodos de avaliação (comparativo, rendimento e custos), abrindo apossibilidade de, justificadamente, poderem ser aplicadas outras metodologias.Nestes casos, que ser fundamentada a não aplicação dos métodos atrásmencionados e a justificação pela escolha do método alternativo. No entanto,tem sempre que ser complementada com a apresentação do valor que resultaria daaplicação da aplicação do método tradicional que se revelasse menosdesadequado.
Neste aspeto, há claramente uma melhoria em relação aoregulamento anterior, que obrigava à apresentação do valor do imóvel queresultaria se os métodos (pelo menos dois) tivessem sido aplicados.
Caracterizamos de muito importante o artigo 107º, 5:
“5 — Até à data de entrada emvigor da legislação especial relativa ao acesso e exercício da atividade dosperitos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades dosistema financeiro:
a) O conteúdo e estrutura do relatório de avaliação do perito avaliador deimóveis de organismo de investimento coletivo rege -se pelo disposto no artigo18.º do Regulamento da CMVM n.º 8/2002;
b) O acesso à atividade de perito avaliador de imóveis de organismo deinvestimento coletivo rege -se pelo disposto nos artigos 19.º a 21.º doRegulamento da CMVM n.º 8/2002.
Vai mesmo sair nova legislação pararegular o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis!
O IASB (International Accounting Standards Board) emitiu, em 12 de Maio de 2011, a IFRS 13, que estabeleceu as orientações para a estimativa do justo valor (preço que deveria ser recebido na venda de um ativo ou que deveria ser pago pela transferência de um passivo numa transação corrente entre os participantes no mercado na data da mensuração) quando este é exigido por outras IFRS.
As IFRS's estão vertidas para o normativo nacional por intermédio das Normas Contabilísticas e de Relato Financeiro (NCRF). Relevam para a avaliação de património as NCRF 7 (Ativos Fixos Tangíveis), a NCRF 8 (Ativos não correntes detidos para venda e unidades operacionais descontinuadas) e a NCRF 11 (Propriedades de Investimento).
A IFRS 13 é de aplicação obrigatória para os exercícios iniciados 1 de janeiro de 2013.
No que diz respeito à avaliação de ativos não financeiros, área onde nos incluímos, este novo normativo tem implicações relevantes nos procedimentos que têm vindo a ser adotados.
Permitimo-nos, então, chamar a atenção para os seguintes aspetos:
- A estimativa do justo valor deve classificar os elementos utilizados na avaliação em três hierarquias, as chamadas hierarquias do justo valor, dando-se a máxima prioridade aos preços cotados em mercados ativos;
- A utilização da máxima e melhor utilização para a estimativa do justo valor dos ativos não financeiros;
- A mensuração do justo valor deve levar em conta as características do ativo e não as características de uma entidade.
As técnicas para a avaliação dos ativos são conhecidas dos profissionais da avaliação, que podemos resumir da seguinte forma:
Método comparativo de mercado – consiste na estimativa do valor de um bem imóvel, expressa em unidades monetárias, realizada através da comparação dos valores de transação de imóveis semelhantes e que sejam comparáveis, obtido através de prospeção efetuada e de conhecimento do mercado local, numa determinada data.
Método do rendimento - consiste na estimativa do valor de um bem imóvel, expressa em unidades monetárias, obtida a partir dos rendimentos que ele produz ou possa vir a produzir, e de uma taxa que traduza a rentabilidade esperada do capital investido
Método do custo – consiste na estimativa do valor de um bem imóvel, expressa em unidades monetárias, no pressuposto de uma construção nova, no mesmo local, com os mesmos materiais, submetidos ao danos de antiguidade percetíveis à data da avaliação.
É curioso verificar que a IFRS não obriga a aplicar dois dos três métodos de avaliação, somente quando for justificável. Esta também é a nossa opinião e achamos que deveria ser transposta para qualquer necessidade de avaliação.
Aconselhamos a leitura desta norma a todos os intervenientes na avaliação patrimonial, desde os peritos avaliadores até às administrações das empresas, porque um desconhecimento desta nova realidade pode colocar em risco as demonstrações financeiras das entidades.
