Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Aproveitando a mais recente publicação trimestral da consultora CBRE, Snapshot Rendas_Yields, que acompanha as rendas e “yields” prime do mercado de investimento imobiliário de Lisboa e Porto, não podemos deixar de partilhar com os nossos leitores algumas curiosidades que vamos registando, da sua leitura, hoje com destaque para o setor do comércio de rua (dimensão "standard" de 100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista, no Porto e Avenida da Liberdade e Chiado em Lisboa).
É, sem dúvida, uma publicação muito interessante, que constitui um apoio muito importante para a atividade de avaliação de imóveis.
Ao analisarmos os elementos disponíveis desde que se verificou o início da crise é patente que Lisboa nunca verdadeiramente viu diminuir o valor dos seus imóveis, ao contrário do Porto, que sofreu uma diminuição considerável. Verdadeiramente, o Porto só assumiu valores iguais a 2009 no ano de 2015.
Contudo, os últimos dados têm permitido verificar uma estagnação no preço dos imóveis na cidade de Lisboa, em contraponto com o que sucede na cidade do Porto.
No entanto, podemos é curioso verificar que os preços na cidade do Porto têm disparado desde o fim da crise em 2014, tendo um desempenho equivalente ao da cidade de Lisboa.
Coloca-se muitas vezes aos peritos avaliadores de imóveis a necessidade de avaliar terrenos, ainda que rústicos, com capacidades construtivas. Como é prática comum em todas as avaliações, o método comparativo de mercado ganha primazia. São prospecionados terrenos em que seja permitida, nomeadamente, a comparação e consequente homogeneização da área bruta de construção acima do solo. A segunda metodologia, não menos importante, segue o método do custo (método residual). Como Amaro Laia, no artigo “Laia, Amaro Neves, Métodos Correntes de Avalíação vs Métodos Avançados de Avaliação de Imóveis, in Revista Imobiliária, Setembro 2000." muito assertivamente explica:
"(…) O método residual é o método mais adequado para estimar a valorização de solos não consolidados por edificações ou escassamente urbanizados ou por urbanizar, onde seja possível planear a construção através dos instrumentos legais em vigor como sejam os Planos Diretores Municipais, os Panos de Urbanização ou os Planos de Pormenor. Neste método, o produto imobiliário é concebido como se tratasse de um qualquer projeto de investimento empresarial, com um fator de risco, levando-se a cabo num horizonte temporal em que a partir de um investimento inicial, se geram fluxos monetários, recebimentos e gastos (…).
Mas o que acontece quando, por exemplo, os instrumentos legais são omissos? Aparece então a Portaria n.º 216-B/2008 de 3 de Março, que é uma ferramenta decisiva que nos permite planear a construção:
“(…)1.º Os parâmetros para o dimensionamento das áreas destinadas a espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de utilização colectiva são os constantes dos quadros I e II anexos à presente portaria, que dela fazem parte integrante. 2.º Os valores constantes dos quadros I e II são os mínimos a considerar, atendendo aos tipos de ocupação do espaço.
3.º O dimensionamento do número de lugares de estacionamento necessários ao uso habitacional deve ser determinado em função da tipologia dos fogos e, na ausência desta indicação, deve ser considerado o valor da área média do fogo. 4.º Nos conjuntos comerciais e estabelecimentos comerciais com área de construção total superior a 2500 m2, armazéns, estabelecimentos industriais integrados em áreas de localização empresarial, estabelecimentos de indústria pesada ou plataformas logísticas poderão ser apresentados valores distintos dos fixados, desde que devidamente fundamentados em estudos de tráfego.(…).
No imobiliário, uma análise de sensibilidade é recomendada quando o valor de um ativo pode variar em função do comportamento de várias variáveis independentes, que comportam alguns fatores de risco.
Estamos a falar, por exemplo, em variações da taxa de juro, da taxa de inflação ou da atividade económica, que podem ter influência decisiva no VAL ou na TIR de um investimento.
Assim, justifica-se a atenção dos avaliadores a esta problemática.
O Microsoft Excel apresenta-nos algumas ferramentas que nos podem ser muito úteis, permitindo-nos, por exemplo, estudar a variação do VAL da TIR em função da wacc (Tabela de Dados) ou, de uma forma mais simples, qual o valor da wacc de torna o VAL nulo (Atingir objetivo).
Para uma melhor compreensão desta ferramenta aconselhamos a leitura do artigo
Para os avaliadores mais exigentes é aconselhável a análise de risco recorrendo à Simulação de Monte Carlo, através de um addin para o Excel, de propriedade da Oracle, chamado Crystal Ball.
Permite estudar qual o impacto que tem na variável que estamos a estudar, seja ela, o VAL, TIR ou outra, os milhares de combinações possíveis existentes nas variáveis independentes do nosso estudo. Este addin pode ser instalado, gratuitamente, por um período de 30 dias, podendo ser feito o “download” em
O tema partilha tem sido recorrentemente referido, e bem, na atividade de mediação imobiliária.
Temos observado uma mudança de mentalidade dos intervenientes neste segmento do imobiliário, o que é positivo. No entanto, tem-se resumido a uma atitude “interpares”, o que se revela insuficiente para a satisfação das necessidades dos clientes.
Por este motivo, achamos importante, pela sua atualidade, partilhar o artigo que escrevemos há alguns meses para massimoforte.com:
“A atividade de um avaliador imobiliário consiste em estimar o valor de ativos imobiliários. Estes ativos podem revestir-se de diversas formas, passando por apartamentos, moradias, terrenos, armazéns, indo até ativos mais específicos, como é o caso, por exemplo, de uma unidade hoteleira. Tradicionalmente, são três os métodos adotados para a estimativa, cada um deles com variantes e especificidades próprias. Esses métodos, de todos conhecidos, são o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método do custo.
Em qualquer um deles existe uma palavra que é comum a outra atividade nobre do mercado imobiliário, a atividade de angariação. A palavra é prospeção!
A prospeção consiste em verificar na envolvente de um determinado ativo imobiliário outros ativos que possam ser comparados com o ativo em avaliação. Talvez com um pequeno exemplo possamos explicar melhor. Se estivermos a avaliar um apartamento poderemos procurar na sua envolvente valores de venda e de arrendamento de apartamentos com tipologias e características semelhantes.
Os valores obtidos são normalmente os designados “asking price”, preços pedidos, que revelam sempre um desajustamento com o preço efetivamente pago. Bem, e a quem recorremos, com frequência, para nos ajudar nesta tarefa? Às empresas e aos colaboradores das empresas de angariação e mediação imobiliária.
São uma fonte excelente de informação e são imprescindíveis ao nosso trabalho.
No entanto, trabalhar com “asking prices” é pouco rigoroso e pode prejudicar fortemente o trabalho de avaliação. E nesta matéria a angariação e mediação imobiliária pode ser uma ajuda estruturante para os avaliadores de imóveis, nomeadamente com a informação dos verdadeiros valores de transação.
Mas será somente uma relação com um sentido? Achamos que não.
A nossa prática diária demonstra que algumas vezes, mais vezes que o desejável, a informação prestada pelos angariadores e mediadores imobiliários ao mercado é imperfeita, com algumas deficiências que podem desvirtuar fortemente uma análise do mercado imobiliário.
As lacunas normalmente encontradas são ao nível das definições de áreas e de rentabilidades oferecidas.
Saliente-se a este nível, o papel da International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC), grupo internacional de organizações profissionais e sem fins lucrativos que trabalham em conjunto para desenvolver e incorporar um único padrão de medição propriedade. Já foi publicado o código de medição de propriedade para escritórios e está para consulta o código de medição para o mercado residencial.
Neste aspeto, os avaliadores imobiliários poderão ser uma grande ajuda.
Resumindo, os avaliadores imobiliários precisam dos angariadores imobiliários para obterem informação; os angariadores imobiliários precisam dos avaliadores para poderem fornecer ao mercado uma informação mais fiável. É uma relação claramente biunívoca.
Gostaríamos muito de dizer que a relação entre a classe de avaliadores e angariadores imobiliários é de confiança mutua, transparente e solidária, mas não podemos.
O objetivo deste artigo não é recriminar qualquer uma das classes mas sim estabelecer pontes para um diálogo franco e assertivo.
Ambas têm muito a ganhar.
Deixamos aqui a nossa sugestão: a elaboração de acordos de parceria entre profissionais, o mais descentralizados possível:
– As empresas de angariação imobiliária comprometer-se-iam a fornecer ao avaliador a informação, de forma clara e transparente, de valores pedidos e de valores efetivos de venda ou arrendamento, contribuindo para a prospeção de forma decisiva;
– Os avaliadores imobiliários tratariam e homogeneizariam a informação e, com devida salvaguarda do dever de confidencialidade, colocariam ao dispor dos angariadores imobiliários as conclusões da sua prospeção.
Modestamente, acho que contribuiria para uma melhor clarificação do mercado imobiliário.
Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente ocálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análisedesses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quociente entre odesvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que o valorcrítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condição confirmadapodemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculoda amplitude do intervalo de confiança recorrendo à Distribuição "t"de Student, obtendo o limite inferior e superior para a confiança pretendida.,tendo ainda abordado a estimativa da amplitude do intervalo de confiançarecorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior esuperior para a confiança pretendida.
Com o pequeno tutorial que apresentamos, pretendemos mostraros passos necessários para a validação da amostra e para a obtenção dos Intervalosde Confiança.
Estas metodologias deverão ser prática corrente da avaliaçãode imóveis e devem estar ao alcance de cada perito avaliador de imóveis.
A integração de terrenos em Reserva Agrícola Nacional, emdata posterior à aquisição pelos expropriados, tem sido uma matéria muitodiscutida entre expropriantes e expropriados, e objeto, também, de muitalitigância nos Tribunais.
O Acórdão 599/2015 de 26 Nov. 2015, do TribunalConstitucional, 3ª Secção, Processo 124/13, que partilhamos [Descarregaraqui], é muito claro e pode colocar uma pedra sobre este assunto:
“Não é julgada inconstitucional a interpretação efetuada dosartigos 23.º, n.º 1, 25.º, n.º 2 e 26.º, n.º 12, quando se considera não sepoder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar poranalogia o preceituado no artigo 26.º, n.º 12 do Código das Expropriações,mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu artigo 25.º, n.º 2,quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento degestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisiçãopelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outrosfins, nos termos do disposto no artigo 27.º do mesmo Código. A inserção de umterreno na Reserva Agrícola Nacional não é equiparável à situação dos solosclassificados como zona verde, de lazer ou para instalação de infraestruturas eequipamentos públicos por plano municipal de ordenamento do território, uma vezque o legislador fixou um critério específico para o cálculo da indemnização daexpropriação destes últimos. Por conseguinte, a proibição de construção,restrições ou condicionamentos à utilização dos terrenos integrados em área deReserva Agrícola Nacional são uma mera consequência da vinculação situacionalda propriedade que incide sobre eles, não se considerando que possam gerarqualquer direito de indemnização autónomo. Deste modo, a aplicação do critériode avaliação dos solos previsto para os solos aptos para construção não resultade uma imposição constitucional, fundada nos princípios fundamentais da justaindemnização e da igualdade. VOTO VENCIDO.”
E ainda
“…III - DECISÃO
23. Pelo exposto, acordam em: a) não julgar inconstitucional a «interpretação efetuada dos artigos 23.º, n.º 1, 25º, nº 2 e 26º, nº 12, quando se considera não se poder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar por analogia o preceituado no art. 26º, nº 12 do C.E., mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu art. 25º, nº 2, quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento de gestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisição pelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outros fins, nos termos do disposto no artigo 27º do C.E»;…”
Num país devastado pela conjuntura económica, deve haver umrespeito acrescido por aqueles que são menos favorecidos e a quem um cêntimoque seja pode fazer a diferença.
De facto, é confrangedor verificar que uma pequena variaçãodo valor patrimonial tributário (VPT), no valor de quinze mil euros, ésuficiente para fazer alterar a coleta do Imposto Municipal de Imóveis no valorde setenta e cinco euros. Considerando a falta de rigor colocada na avaliaçãoextraordinária no âmbito da ajuda externa, imaginam-se os danos causados nosmais carenciados e com menos capacidade de fazer valer os seus direitos.
A opinião pública reagiu com veemência à supressão dacláusula de salvaguarda. Mas será que têm todos o direito moral de o fazer?
Começa-se a duvidar quando se repara que, dos trezentos eoito executivos municipais, somente cento e onze são afetos aos partidos quecompõem o governo da Nação. Portanto, cerca de 64% estão em condições decorrigir os efeitos da cláusula de salvaguarda.
Por outro lado, mais de 50% dos executivos municipaisaplicam uma taxa de IMI superior a 0,3%. Destes,
trinta e quatro aplicam a taxa máxima de 0,5%. Curiosamente,deste número, 73,5% pertencem aos partidos da oposição que, obviamente, nãoaprovaram a supressão desta cláusula.
É com pena que se verifica que se perdeu uma grandeoportunidade para amenizar os efeitos da subida da coleta de IMI noscontribuintes. Estava ao alcance de quem não concordava com a medida resolver oproblema, com as ferramentas possíveis: colocando a taxa de IMI do valor mínimode 0,3% do VPT!
Existia ainda uma outra medida capaz de amortizar os efeitosda supressão da cláusula de salvaguarda. No Orçamento de Estado, estavaprevista a transferência de 5% da receita de IRS para as autarquias, com apossibilidade de estas o devolverem aos cidadãos. Também é curioso notar que sócatorze autarquias devolveram a taxa máxima de 5% e dezassete devolveram entre2,5 e 4%.
A proteção dos mais desfavorecidos, no âmbito do IMI,poderia ainda ser mais consistente caso fosse reparada uma injustiça que podecausar centenas de euros de prejuízo. É estranho o silêncio quando passadespercebido o aumento, automático, do VPT, não havendo o respeito peloscidadãos de o fazer diminuir, também automaticamente, quando se altera o Valorde Construção (Vc) ou o Coeficiente de Vetustez (Cv).
Enfim, era muito simples resolver o problema da cláusula desalvaguarda. Assim houvesse vontade!
O princípio de prudência, importante na contabilidade das empresas e estruturado no Sistema de Normalização Contabilística, tem sido um argumento muito utilizado para que prevaleça o custo histórico, em detrimento do modelo da revalorização (justo valor) na avaliação dos ativos fixos tangíveis.
Refere, então, aqueleprincípio, muito sucintamente, que não se deve antecipar ganhos, mas que sedeve registar todas as perdas potenciais, e também que, existindo dois métodosde avaliação, se deve avaliar pelo método que conduza a um menor valor.
Em seu nome já foram escritasas frases mais extraordinárias sobre o justo valor, por exemplo, “O valorque justamente serve para enganar os outros” e “justo valor sim desde que sejapara menos”.
São afirmações que, pondo emcausa a honorabilidade dos Peritos Avaliadores de Imóveis, levam a crer que o justovalor é um conceito pouco transparente e estimado conforme asconveniências.
Da mesma forma que é erradaesta visão também não é correto o fundamentalismo de que o custo históricoconduziu, durante muitos anos, a uma sobrevalorização do valor dos ativos fixostangíveis (que no anterior POC- Plano Oficial de Contabilidade se designavampor imobilizado corpóreo), porque os valores de aquisição eram aumentados deforma a permitir um financiamento escondido às empresas.
Mas então o que é o justovalor?
O International Accounting StandardsBoard (IASB), com a International FinancialReporting Standards (IFRS13), e também a International ValuationStandard (IVS) 300 definem-no como “O preço que seria recebido para venderum ativo ou pago para transferir um passivo, numa transação ordenada entreparticipantes do mercado na data da medição”.
Em linha com o que édefendido por aquelas organizações, existe um conjunto de regras que se devemcumprir: a necessidade de o justo valor classificar os elementosutilizados na avaliação em três hierarquias; a máxima prioridade aospreços cotados em mercados ativos; a aplicação da máxima e melhor utilização; e,por último, que a mensuração tenha em conta as características do ativo e nãoas características de uma entidade.
Feita a apresentação emtraços muito gerais, é importante questionar se o princípio da prudência,coerentemente, deve aconselhar as empresas a adotarem o modelo de revalorização,com a estimativa do justo valor.
É do conhecimento geral que omercado de investimento imobiliário sofreu, ao longo últimos anos, alteraçõesprofundas. Após o início da crise, pelo ano de 2008, começou a verificar-se umaumento das yields em contra ciclo com uma diminuição das rendaspraticadas. O mercado terá feito uma correção em baixa do valor dos ativos, emconsequência do aumento do risco de investimento e também do excesso de oferta.
Inevitavelmente, o valor dosativos fixos tangíveis diminuiu.
Não ficaram então criadastodas as condições para se aplicar o modelo da revalorização, com a estimativado justo valor, em total acordo com o princípio da prudência?
A sensibilidade de quem estáno mercado da avaliação de património é de que todos quantos são direta ouindiretamente responsáveis pela prestação de contas olham para o custohistórico como garante de princípio da prudência, quando, verdadeiramente,é o justo valor que o defende!
Não podemos também esquecerum outro conceito aplicado na contabilidade, que é o que refere que esta deveapresentar a imagem verdadeira e a apropriada das empresas.
Em jeito de conclusão, e emdefesa do justo valor, é imprudente não se aplicar o princípio daprudência!
Noartigo de hoje vamos falar, muito sucintamente, de uma metodologia para avaliarmáquinas: método da depreciação não linear.
Paraa avaliação são necessários os seguintes conceitos:
VUC-Valor de Uso Continuado, valorque assume para a empresa, no pressuposto que contribui para a sua atividadeoperacional, estando em funcionamento e gerando fluxos de caixa.
VSN- Valor de substituição a novo
ID- Idade da máquina
Vu- Vida útil da máquina
Vr- Valor residual
Aestimativa do valor em uso continuado é obtida da seguinte é obtida pelafórmula:
Esta semana ocorreu a hasta pública de venda dos terrenos da antiga Feira Popular de Lisboa.
Um acontecimento que estaria votado ao sucesso, a acreditar nas notícias da imprensa e também da própria Câmara Municipal de Lisboa.
Eram chineses, era a Fidelidade, era o Ikea, enfim, como alguém dizia com alguma piada, eram “resmas de candidatos”.
Pelos vistos era toda a gente, menos o moderador deste blogue!
A este respeito, vale a pena relembrar o nosso último artigo de opinião para a “Vida Imobiliária”, entretanto publicado. O seu título era “Os terrenos da antiga Feira Popular e as bases de valor.”:
