O valor de um imóvel é único ou depende do objetivo da avaliação?
Quem exerce a sua profissão com paixão pensa-a a toda a hora.
É o que acontece com o moderador deste blogue, que esta semana passou na sua antiga escola primária e deu logo consigo a questionar qual seria o seu valor.
A primeira ideia que veio à cabeça é que a escola tinha um valor especial. Lembrou-se das brincadeiras nos recreios e do Professor Borges, que recorda com saudade, e do Professor Delgado.
Apesar desta “lamechice”, convém recordar que o valor especial tem cabimento da avaliação imobiliária. É consagrada na base de valor Fair Value (Justo Valor). Traduz-se na disponibilidade que o comprador tem de pagar mais que o valor de mercado, porque tem um interesse especial na aquisição.
Mas, afinal, quanto vale a minha escola?
Em nossa opinião, o valor da “minha escola” deverá ter em conta qual o objetivo da avaliação, logo, da base de valor escolhida.
Se a avaliação é necessária para integração nos relatórios financeiros do Estado Português, a avaliação do imóvel deve ser realizada atendendo ao uso continuado. Assim sendo, entendemos como correta a aplicação do método do custo de substituição depreciado.
O valor deve ser baseado no que teria de ser despendido para proceder à sua substituição. Seria verificado quanto custaria edificar um imóvel equivalente, moderno, incluindo o terreno e custos financeiros. Este valor seria depreciado tendo em conta as diferenças entre a escola existente e o imóvel equivalente. Já referimos várias vezes que a nossa metodologia preferida é o método deRoss-Heidecke.
Recorde-se ainda que as International Valuation Standards reconhecem o método do custo depreciado para a avaliação de imóveis raramente transacionados e/ou especializados.
No entanto, o objetivo da avaliação pode ser outro.
Suponhamos, então, que o imóvel é excedentário (esta semana existe uma grande polémica sobre imóveis excedentários do Estado) e o Estado pretende vendê-lo. Como se procederá à sua avaliação?
Neste caso, devemos encontrar a máxima e melhor utilização para o imóvel e o avaliador do imóvel deve avaliá-lo em função disso. Poderá ser uma unidade hoteleira? Poderá ser um edifício de escritórios?
Claramente, os métodos indicados serão o método comparativo de mercado e o método de rendimento. Precisamente, os métodos que as International Valuation Standards reconhecem como válidos para estimar o valor de mercado.
Terminamos, levantando outra questão. O valor de um imóvel é único ou depende do objetivo da avaliação?
