Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Não existirá português que não tenha sido fustigado, nos últimos anos de crise, com a palavra “imparidade”.
O conceito de “imparidade” (excedente da quantia escriturada de um ativo em relação à sua quantia recuperável) agrega um conjunto de noções que se tornam decisivos para o seu completo esclarecimento.
As metodologias para a determinação do valor da perda por imparidade demonstram inequivocamente a transversalidade de conhecimentos dos técnicos avaliadores de património, que devem dominar as noções de “quantia recuperável”, “justo valor”, “valor de uso”, “quantia escriturada” e “depreciação”.
Estas noções encontram-se perfeitamente enquadradas nas normas contabilísticas e de relato financeiro NCRF 7 e NCRF 12:
“Depreciação (amortização): é a imputação sistemática da quantia depreciável (custo de um ativo, ou outra quantia substituta do custo, menos o seu valor residual) de um ativo durante a sua vida útil.
Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas.
Quantia escriturada: é a quantia pela qual um ativo é reconhecido no Balanço, após a dedução de qualquer depreciação/amortização acumulada e de perdas por imparidade acumuladas inerentes.
Quantia recuperável: é a quantia mais alta de entre o preço de venda líquido de um ativo e o seu valor de uso.
Valor residual: de um ativo é a quantia estimada que uma entidade obteria correntemente pela alienação de um ativo, após dedução dos custos de alienação estimados, se o ativo já tivesse a idade e as condições esperadas no final da sua vida útil.”
Já o “valor de uso” é definido como um “valor presente dos fluxos de caixa futuros estimados, que se espere surjam do uso continuado de um ativo e da sua alienação no fim da vida útil”
Existem ainda dois aspetos importantes a ter em conta quando se realizam testes de imparidade.
O primeiro aspeto a considerar é a estimativa da taxa de atualização a que devem ser descontados os "cash-flow" quando pretendemos encontrar o valor de uso. Uma alternativa é utilizar o modelo CAPM - Capital Asset Pricing Model, que estima a taxa de retorno mínima por forma a satisfazer as expectativas dos investidores.
Um segundo aspeto a verificar é se os testes de imparidade podem ser feitos de uma forma isolada ou em conjunto com outros bens. Acontece muitas vezes que só grupos de bens, e não bens de forma isolada, têm capacidade para gerar fluxos de caixa. Estes conjuntos chamam-se unidades geradoras de caixa, e os testes devem ser aplicados a estas unidades.
Mas, o que são unidades geradoras de caixa? Exemplificando:
Uma empresa fabrica o produto XPTO, entre outros, que é exclusivamente fabricado pelas máquinas A, B e C (para simplificar, é um pequeno grupo de ativos que geram fluxos de caixa). O que gera fluxos de caixa é a venda do produto XPTO e não cada uma das máquinas por si só. Estamos então na presença de uma unidade geradora de caixa, constituída pelas máquinas A, B e C.
Esta é a situação mais simples, mas pode ocorrer que, por exemplo, a máquina A também faça parte do processo de fabrico de outro produto XPTO1. Como resolver?
Uma sugestão seria ver qual o peso da máquina A nos ativos afetos a cada uma das unidades geradoras de caixa.
Se uma perda de imparidade for determinada pelo valor de uso terá que ser feita para um determinado ativo ou para os ativos que constituam uma unidade geradora de caixa.
Finalmente, a estimativa do justo valor e os testes de imparidade devem ser da responsabilidade de peritos avaliadores credenciados, quer de imóveis quer de máquinas e equipamentos.
Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente ocálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análisedesses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quociente entre odesvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que o valorcrítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condição confirmadapodemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculoda amplitude do intervalo de confiança recorrendo à Distribuição "t"de Student, obtendo o limite inferior e superior para a confiança pretendida.,tendo ainda abordado a estimativa da amplitude do intervalo de confiançarecorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior esuperior para a confiança pretendida.
Com o pequeno tutorial que apresentamos, pretendemos mostraros passos necessários para a validação da amostra e para a obtenção dos Intervalosde Confiança.
Estas metodologias deverão ser prática corrente da avaliaçãode imóveis e devem estar ao alcance de cada perito avaliador de imóveis.
A integração de terrenos em Reserva Agrícola Nacional, emdata posterior à aquisição pelos expropriados, tem sido uma matéria muitodiscutida entre expropriantes e expropriados, e objeto, também, de muitalitigância nos Tribunais.
O Acórdão 599/2015 de 26 Nov. 2015, do TribunalConstitucional, 3ª Secção, Processo 124/13, que partilhamos [Descarregaraqui], é muito claro e pode colocar uma pedra sobre este assunto:
“Não é julgada inconstitucional a interpretação efetuada dosartigos 23.º, n.º 1, 25.º, n.º 2 e 26.º, n.º 12, quando se considera não sepoder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar poranalogia o preceituado no artigo 26.º, n.º 12 do Código das Expropriações,mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu artigo 25.º, n.º 2,quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento degestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisiçãopelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outrosfins, nos termos do disposto no artigo 27.º do mesmo Código. A inserção de umterreno na Reserva Agrícola Nacional não é equiparável à situação dos solosclassificados como zona verde, de lazer ou para instalação de infraestruturas eequipamentos públicos por plano municipal de ordenamento do território, uma vezque o legislador fixou um critério específico para o cálculo da indemnização daexpropriação destes últimos. Por conseguinte, a proibição de construção,restrições ou condicionamentos à utilização dos terrenos integrados em área deReserva Agrícola Nacional são uma mera consequência da vinculação situacionalda propriedade que incide sobre eles, não se considerando que possam gerarqualquer direito de indemnização autónomo. Deste modo, a aplicação do critériode avaliação dos solos previsto para os solos aptos para construção não resultade uma imposição constitucional, fundada nos princípios fundamentais da justaindemnização e da igualdade. VOTO VENCIDO.”
E ainda
“…III - DECISÃO
23. Pelo exposto, acordam em: a) não julgar inconstitucional a «interpretação efetuada dos artigos 23.º, n.º 1, 25º, nº 2 e 26º, nº 12, quando se considera não se poder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar por analogia o preceituado no art. 26º, nº 12 do C.E., mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu art. 25º, nº 2, quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento de gestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisição pelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outros fins, nos termos do disposto no artigo 27º do C.E»;…”
Num país devastado pela conjuntura económica, deve haver umrespeito acrescido por aqueles que são menos favorecidos e a quem um cêntimoque seja pode fazer a diferença.
De facto, é confrangedor verificar que uma pequena variaçãodo valor patrimonial tributário (VPT), no valor de quinze mil euros, ésuficiente para fazer alterar a coleta do Imposto Municipal de Imóveis no valorde setenta e cinco euros. Considerando a falta de rigor colocada na avaliaçãoextraordinária no âmbito da ajuda externa, imaginam-se os danos causados nosmais carenciados e com menos capacidade de fazer valer os seus direitos.
A opinião pública reagiu com veemência à supressão dacláusula de salvaguarda. Mas será que têm todos o direito moral de o fazer?
Começa-se a duvidar quando se repara que, dos trezentos eoito executivos municipais, somente cento e onze são afetos aos partidos quecompõem o governo da Nação. Portanto, cerca de 64% estão em condições decorrigir os efeitos da cláusula de salvaguarda.
Por outro lado, mais de 50% dos executivos municipaisaplicam uma taxa de IMI superior a 0,3%. Destes,
trinta e quatro aplicam a taxa máxima de 0,5%. Curiosamente,deste número, 73,5% pertencem aos partidos da oposição que, obviamente, nãoaprovaram a supressão desta cláusula.
É com pena que se verifica que se perdeu uma grandeoportunidade para amenizar os efeitos da subida da coleta de IMI noscontribuintes. Estava ao alcance de quem não concordava com a medida resolver oproblema, com as ferramentas possíveis: colocando a taxa de IMI do valor mínimode 0,3% do VPT!
Existia ainda uma outra medida capaz de amortizar os efeitosda supressão da cláusula de salvaguarda. No Orçamento de Estado, estavaprevista a transferência de 5% da receita de IRS para as autarquias, com apossibilidade de estas o devolverem aos cidadãos. Também é curioso notar que sócatorze autarquias devolveram a taxa máxima de 5% e dezassete devolveram entre2,5 e 4%.
A proteção dos mais desfavorecidos, no âmbito do IMI,poderia ainda ser mais consistente caso fosse reparada uma injustiça que podecausar centenas de euros de prejuízo. É estranho o silêncio quando passadespercebido o aumento, automático, do VPT, não havendo o respeito peloscidadãos de o fazer diminuir, também automaticamente, quando se altera o Valorde Construção (Vc) ou o Coeficiente de Vetustez (Cv).
Enfim, era muito simples resolver o problema da cláusula desalvaguarda. Assim houvesse vontade!
Nas nossas deslocações semanais de trabalho a Lisboa privilegiamosa passagem pela A29/A17/A8.
Na zona de Aveiro deparamo-nos com um estádio de futebol quenão é ocupado por eventos desportivos. Na página de apresentação, na internet, estádemonstrada a sua verdadeira vocação: congressos e conferências, reuniõesempresariais, exposições e “workshops” e, também, casamentos e batizados!
Tanto quanto julgamos saber, pertence a uma empresamunicipal.
Como será avaliado, nas contas da empresa?
Em nossa opinião, como é um ativo especializado e raramentetransacionado (não temos memória de transações de estádios de futebol), aabordagem deve seguir o Deprediated Replacement Cost (método do custo desubstituição depreciado).
Terá de ser estimado o custo de construção de um estádio defutebol atual, equivalente ao existente, adicionado ao custo de aquisição de um terreno com as mesmascaracterísticas, em termos de valorização.
A questão que poderá ser polémica é o conceito de “estádiode futebol equivalente”. É que este campo foi construído para que o clube dacidade (Beira-Mar) lá jogasse, na primeira divisão. Assim justificava-se a existênciaum com trinta mil utentes.
Só que o Beira-Mar (infelizmente, porque é um clubehistórico) foi relegado para os campeonatos distritais. Assim sendo, não sejustifica um estádio com trinta mil utentes, e também não temos memória, emPortugal, de um casamento com trinta mil convidados.
Cinco mil lugares já chegarão (aliás, o clube já nem jogalá!).
O custo do “estádio de futebol equivalente” ésubstancialmente mais baixo.
Estivemos presentes esta semana num pequeno “workshop”dinamizado por Massimo Forte, no âmbito da apresentação da terceira edição doseu livro (Angariarpara vender).
O tema foi a“Partilha”, neste caso aplicada à angariação imobiliária.
É um tema que nos é muito caro, e que nóspraticamos religiosamente. E foi através da partilha do “Out of the Box - Real Estate& Finance” que tivemos conhecimento da notícia do “Fundspeople.pt” sobre arentabilidade dos fundos de investimento imobiliários abertos.
Estavaencontrado o mote para o nosso artigo de hoje.
O artigo temdois propósitos: criticar a falta de transparência na informação prestada aosinvestidores (pequenos aforradores) e também…partilhar informação!
O Sistema de Informação e Difusão da CMVM publica a carteiradiscriminada dos imóveis que compõem os fundos, que deveria ser um bom auxiliarpara a decisão de investimento. Com transparência, os aforradores teriamhipótese de verificar a carteira de imóveis e assim fundamentar o seuinvestimento.
Ora, na maioria dos casos, é completamente impossívelidentificar o património dos fundos. Curiosamente, os três fundos com melhorrendimento são os que têm menor transparência na informação prestada!
Exemplo:
E o que vamos partilhar?
Um ficheiro com as carteiras dos imóveis dos fundos deinvestimento imobiliários abertos. Pode ser descarregado [aqui].
Mesmo com as deficiências que já mencionamos, encontramosinformação que nos pode ser muito útil.
Quanto mais não seja paracomparamos os preços de venda de imóveis de fundos de investimento com osvalores registados!
A utilização da inferênciaestatística como ferramenta do método comparativo de mercado tem vindo a ter umcrescente interesse na classe dos avaliadores de imóveis.
Permite-nos que a partir deuma amostra representativa se possam extrair conclusões sobre uma população.
Entre as suas váriasvantagens, tem uma que seguramente melhora a qualidade de uma avaliação deimóveis, ou seja, retira qualquer subjetividade à analise e permite que umasérie de testes sejam realizados para verificar a qualidade de uma avaliação.
Na avaliação de imóveisrecorremos a modelos de regressão linear, onde o Microsoft Excel desempenha umpapel preponderante.
No entanto, é semprenecessária uma série de testes, nomeadamente de significância de regressores edo modelo (distribuição t de Student e de Snedecor), linearidade,normalidade dos resíduos, homocedasticidade, colinearidade oumulticolinearidade, ou ainda a existência de “outliers”.
"O Gerador de preços é uma base de dados paramétrica e interactiva que permite ao utilizador obter o preço para o artigo escolhido atendendo aos materiais, equipamentos e processos construtivos seleccionados. O Gerador de preços inclui um novo sistema paramétrico, desenhado para contemplar a grande maioria das opções tipológicas, geográficas e económicas que influenciam o custo final da obra, ao mesmo tempo que integra produtos de fabricantes com todas as suas características. O Gerador de preços da CYPE Ingenieros incorpora ajustes paramétricos que permitem ter em conta:
A zona geográfica do país para o qual se vai executar o projecto e os preços de mercado correspondentes (na secção Países com Geradores de preços de CYPE, pode consultar los países que dispõem de Gerador de preços).
No rendimento da mão de obra e maquinaria:
O volume da obra (superfície construída, etc.).
A tipologia: habitação unifamiliar, edifícios de habitação, vivendas em banda, etc.
A complexidade geométrica da planta tipo.
O número de pisos acima e abaixo do nível do solo.
A superfície média da planta.
O grau de dificuldade nos acessos da obra (centros urbanos pedonais, etc.).
A dificuldade topográfica do lote.
..."
É uma cortesia da empresa CYPE Ingenieros, SA que gostaríamos que continuasse sempre acessível. Ao registarmos-nos no sitio da "internet" da empresa temos acesso a informações adicionais.
(alteração ao provérbio de nossa responsabilidade)
No passado dia 20 de maio, o Partido Socialista apresentouao país um documento de trabalho para debate público e no qual se baseará oprograma eleitoral do partido.
Começamos por dar os parabéns ao Partido Socialista por,atempadamente, nos dar a conhecer as suas propostas.
A partir daquele documento retiramos a parte quecorresponderá às proposta para o “imobiliário”, que aqui disponibilizamos [descarregar].Caso pretendam, o programa completo pode ser descarregado [aqui].
A palavra imobiliário surge entre aspas, de propósito,porque, verdadeiramente, está ausente. Em todo o documento é referida apenas trêsvezes, uma (infelizmente) para esvaziar de vez o interesse dos Fundos deInvestimento Imobiliário, outra para falar dos Fundos de InvestimentoImobiliário Florestais e, uma terceira, quando fala do Património público.
Em vez de “imobiliário” fala de “habitação”.
Sejamos justos, existem propostas com as quais concordamos:
-Enfoque na Reabilitação urbana e passagem da reabilitaçãode exceção a regra. Alteração regulamentação da construção e do urbanismo orientadapara a reabilitação urbana e não para a construção nova.
-Criação do Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado;
-Simplificação de processos e procedimentos para tornar maisrápida a realização de obras e operações urbanísticas relacionadas com a reabilitaçãourbana;
-Simplificação e redução de custos de contexto relacionadoscom o processo de despejo.
Existem, no entanto, algumas propostas que devem sercontrariadas frontalmente.
Desde logo, a “demonização” dos proprietários que têm imóveisdevolutos (“Reforçar a capacidade dos municípios se substituírem aosproprietários incumpridores e realizarem obras coercivas e condicionadas emprédios devolutos ou em ruina em resultado de heranças indivisas…”). É nãoperceber três coisas:
-Muitos proprietários não têm condições económicas para assumira reabilitação, mesmo que sejam ajudados;
-Muitos imóveis, mesmo que recuperados, não têm condições pararegressar ao mercado (por exemplo, má localização).
-Não existe falta de habitação disponível.
Por outro lado, não percebe que o que regula o aumento ou diminuiçãodo valor das rendas é o mercado e não qualquer intenção legislativa (“Rever oregime do arrendamento, de modo a voltar a relacionar o valor máximo das rendascom o estado de conservação dos edifícios, minorando este valor nos casos emque os edifícios estejam com grandes ou muito grandes necessidades de reparação”).
O tempo de fixação administrativa das rendas já lá vai esabe-se muito bem o mal que causou ao país.
Também consideramos um erro a aposta que este programa querdar para a aquisição de casa própria em vez de apostar seriamente na estruturaçãode um programa que crie um verdadeiramente mercado de arrendamento (“Simplificara tabela do IMT para aquisição de habitação própria, alargando o limite de isençãoe reduzindo a taxa marginal aplicável a habitações de valor médio, permitindo adedução no valor a pagar do valor suportado na aquisição anterior…”).
O fomento da aquisição de casa própria, além de prejudicar omercado de arrendamento, empurra as famílias para o endividamento bancário, comas consequências nefastas que ocorrem ciclicamente, e que todos os dias vê-mosou lê-mos na comunicação social. Tem ainda outro senão, que é criar dificuldadesà mobilidade das pessoas, com prejuízo evidente na empregabilidade.
Finalmente, a fobia do Partido Socialista quanto aos Fundosde Investimento Imobiliário (“Eliminação do regime de incentivos fiscais atribuídosaos Fundos de Investimento Imobiliário, mantendo apenas os benefícios atribuídosaos restantes promotores de reabilitação urbana”).
“Vamos corrigir mais uma vez o que consideramos serintoxicação da opinião pública e desinformação.Existem dois tipos de fundos de investimento: abertos efechados. Os fundos de investimento imobiliário fechados podem ainda ser desubscrição particular ou de subscrição pública.Acontece que só os fundos abertos e os fundos fechados desubscrição pública têm isenção de IMI. Recordo ainda que os fundos fechadosrepresentam 55,5% do total das carteiras. Seguramente, metade dos fundos deinvestimento imobiliário pagam IMI!Com a medida anunciada também o IMI pago por estes imóveisdiminui. E assim a receita fiscal.Recordo aqui também as palavras de Gonçalo NascimentoRodrigues no seu artigo em http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/2012/11/a-machadada-final-nos-fundos_5.html#.UdBkkvlwrQM,:
“Em suma, a proposta apresentada pelo líder da oposição podeaté ser muito "nobre", fazer sentido num discurso mais populista. Noentanto, na prática irá criar enormes constrangimentos às Sociedades Gestoras,aos seus donos (leia-se, os Bancos), à liquidez dos Fundos e, mais que tudo,aos participantes dos Fundos que são os pequenos aforradores Portugueses. Nãosão os grandes investidores, esses há muito que perderam quaisquer benefícios.”
Durante muitos anos os FII abertos foram objeto deinvestimento de pequenos aforradores, que os viram como boas alternativas aostradicionais depósitos a prazo.O que vai António José Seguro fazer quando começar a corridaaos resgates dos FII os bancos, que não os vão conseguir pagar, ficandosuspensos?”
Só mudou o nome do Secretário Geral do Partido Socialista!
Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone 919375417, endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresa de referência é www.formatos.pt e dedica-se à avaliação de imóveis
Periodicamente analisamos a publicação trimestral da consultora CBRE, Snapshot Rendas _ Yields, que acompanha as rendas e “yields” prime do mercado de investimento imobiliário de Lisboa e Porto.
É, sem dúvida, uma publicação muito interessante, que constitui um apoio muito importante para a atividade de avaliação de imóveis.
Não podemos deixar de partilhar com os nossos leitores algumas curiosidades que vamos registando, da sua leitura, hoje com destaque para o setor do comércio de rua (dimensão "standard" de 100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista, no Porto e Avenida da Liberdade e Chiado em Lisboa).
Tem sido assinalado a saturação dos centros comerciais e o apontar das novas insígnias para este tipo de comércio de retalho. Por outro lado, o ambiente económico também começa a desanuviar. Era espectável que o valor das rendas começassem a subir e/ou as “yields” a baixar.
Assim aconteceu nas duas cidades mais “importantes” do país, com o aumento das rendas e diminuição da Yield. Deste modo, podemos afirmar que o valor dos imóveis subiu, de forma muito significativa na cidade de Lisboa.
Os sinais de retoma que se têm verificado na economia do país também se fez sentir no setor do retalho, com um aumento sustentado de confiança por parte dos retalhistas, que viram os seus resultados melhorados após anos de estagnação.
A cidade do Porto começa a dar sinais de recuperação, ainda que muito ténues.
Com a expectativa da recuperação do mercado do Bolhão, abre-se uma janela de oportunidade para a Rua Sá da Bandeira.
