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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Os órfãos do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro

(Artigo em Out Of The Box, a quem agradecemos a permissão para publicação)
 
 
(Sou, desde há alguns anos, um leitor atento do Out Of The Box. Foi com surpresa que recebi o convite de Gonçalo Nascimento Rodrigues para pertencer à lista de “Associate Thinker”. Foi também com orgulho, pois todos nós gostamos de estar junto dos melhores!).

http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/2016/01/os-orfaos-do-decreto-lei-329-a2000-de.html#more
O Out of the Box define-se como “um portal português de Finanças Imobiliárias” e um “centro de partilha de conhecimento e informação sobre o mercado imobiliário e financeiro”. Não é de estranhar que os conteúdos sobre avaliação partilhados reflitam, de algum modo, este seu posicionamento.

No entanto, a avaliação de imóveis, assunto sobre o que me proponho escrever, é muito mais abrangente. Existem muitas particularidades na profissão de Perito Avaliador de Imóveis que são desconhecidas e que têm um impacto decisivo na vida das pessoas. A minha missão como contribuinte do blogue será cumprida se eu conseguir, ao longo dos meus artigos, partilhar algumas dessas particularidades.

Assim sendo, proponho-me começar comentando as consequências da revogação do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro.

A lei do regime de arrendamento urbano de 1990 instituía para o arrendamento habitacional diversos regimes, entre os quais se destacaria o regime de renda condicionada.

Cairiam neste regime todos os contratos por livre iniciativa entre as partes, os fogos construídos para fins habitacionais pelo Estado ou pelos seus organismos subsidiários, os fogos construídos por cooperativas de habitação económica, associações de moradores, cooperativas de habitação-construção que, de alguma forma, tivessem recebido, direta ou indiretamente, subsídios do Estado.

Neste regime, o valor máximo das rendas não podia exceder o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas, fixada por portaria governamental, pelo valor atualizado do fogo.

É curioso verificar que esta legislação, do ano de 1990, já mencionava um Código de Avaliações que nunca veio a ser publicado, sendo previsto um regime transitório que se tornou definitivo até entrar em vigor a atual lei do arrendamento habitacional.

Para o cálculo do valor atualizado do solo, explicado no Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, o Governo fixava todos os anos, no mês de outubro, para vigorar no ano seguinte, os preços de construção de habitação por metro quadrado.

O país era ainda dividido em três zonas e a cada uma delas correspondia um preço de construção por m2.

A revogação de Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, e da divulgação dos preços de construção de habitação veio criar dificuldades a entidades que o utilizavam como referência. Essas entidades eram: 
  • As companhias de seguro, para efeitos de determinação e fixação do capital a garantir no âmbito de vários contratos de seguros, nomeadamente no contrato de seguros de multirriscos de habitação. Estas utilizavam os valores fixados como referência e, a partir deles, extrapolavam para outros tipos de imóvel, que não os de habitação. Por exemplo, costumavam aplicar as seguintes percentagens sobre o valor da portaria:
    • Escritórios – 60%;
    • Pavilhões Industriais – 50%;
    • Garagens – 40%;
    • Zonas Comuns – 30%;
  • Os Tribunais, no âmbito da aplicação do Código das Expropriações. Este código utilizava, supostamente a título meramente indicativo (mas que era utilizado quase sempre!), os montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.

Durante muitos anos, os cidadãos foram prejudicados, porque indemnizações que deveriam aproximar-se do valor de mercado eram estimadas através de legislação fixada administrativamente. 

Confirmado que foi o desaparecimento do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, em novembro de 2014, como resolveram estas entidades o problema?

Seria importante que os poderes públicos prestassem atenção a esta orfandade. 

Será que continuam a aplicar legislação já revogada para sustentar as decisões que tomam?

Finalmente, o Código das Avaliações nunca viu a luz do dia. Não seria de ponderar estender a lei 153/2015 para a avaliação de qualquer imóvel e para qualquer tipo de avaliação que se realize em Portugal?

E que tal dar informação consistente?

A capa da revista Visão desta semana afirma, com toda aconvicção, que “casas voltam a ser negócio”.

Nós também achamos. Mas também achamos que a informaçãoprestada pela revista aos seus leitores deve ser consistente, coerente everdadeira.

 

Custa-nos muito a acreditar que apartamentos novos sejammais baratos que apartamentos usados. Admitimos que tal possa não acontecer masem circunstâncias muito especiais, que não podem ser generalizadas:



Também nos custa a acreditar nas diferenças exageradas entrenovo e usado. O exemplo que se segue refere-se a apartamentos de tipologia T2:



Também nos custa a acreditar que a habitação no centro deLisboa seja menos rentável que na periferia. O exemplo que se segue também serefere a um apartamento T2:




E em que acreditamos?


Que esta notícia não teve a ajuda de um profissional (nemsequer sabemos quem foi o seu autor)!



É por estes motivos que é importante a classe dos PeritosAvaliadores de Imóveis!

Integração de terrenos em Reserva Agrícola Nacional


A integração de terrenos em Reserva Agrícola Nacional, emdata posterior à aquisição pelos expropriados, tem sido uma matéria muitodiscutida entre expropriantes e expropriados, e objeto, também, de muitalitigância nos Tribunais.

O Acórdão 599/2015 de 26 Nov. 2015, do TribunalConstitucional, 3ª Secção, Processo 124/13, que partilhamos [Descarregaraqui], é muito claro e pode colocar uma pedra sobre este assunto:

“Não é julgada inconstitucional a interpretação efetuada dosartigos 23.º, n.º 1, 25.º, n.º 2 e 26.º, n.º 12, quando se considera não sepoder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar poranalogia o preceituado no artigo 26.º, n.º 12 do Código das Expropriações,mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu artigo 25.º, n.º 2,quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento degestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisiçãopelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outrosfins, nos termos do disposto no artigo 27.º do mesmo Código. A inserção de umterreno na Reserva Agrícola Nacional não é equiparável à situação dos solosclassificados como zona verde, de lazer ou para instalação de infraestruturas eequipamentos públicos por plano municipal de ordenamento do território, uma vezque o legislador fixou um critério específico para o cálculo da indemnização daexpropriação destes últimos. Por conseguinte, a proibição de construção,restrições ou condicionamentos à utilização dos terrenos integrados em área deReserva Agrícola Nacional são uma mera consequência da vinculação situacionalda propriedade que incide sobre eles, não se considerando que possam gerarqualquer direito de indemnização autónomo. Deste modo, a aplicação do critériode avaliação dos solos previsto para os solos aptos para construção não resultade uma imposição constitucional, fundada nos princípios fundamentais da justaindemnização e da igualdade. VOTO VENCIDO.”

E ainda
  
“…III - DECISÃO

23. Pelo exposto, acordam em:

a) não julgar inconstitucional a «interpretação efetuada dos artigos 23.º, n.º 1, 25º, nº 2 e 26º, nº 12, quando se considera não se poder avaliar o terreno expropriado como apto para construção, nem aplicar por analogia o preceituado no art. 26º, nº 12 do C.E., mesmo que tal terreno cumpra os requisitos gerais do seu art. 25º, nº 2, quando o mesmo seja integrado em Reserva Agrícola Nacional por instrumento de gestão territorial cuja publicação ocorreu em data posterior à sua aquisição pelos Expropriados, devendo o mesmo ser avaliado como solo apto para outros fins, nos termos do disposto no artigo 27º do C.E»;…”

 Deleitura obrigatória!

O problema da cláusula de salvaguarda

(Artigo publicado em 6 de abril de 2015 no DiárioImobiliário)


Num país devastado pela conjuntura económica, deve haver umrespeito acrescido por aqueles que são menos favorecidos e a quem um cêntimoque seja pode fazer a diferença.



De facto, é confrangedor verificar que uma pequena variaçãodo valor patrimonial tributário (VPT), no valor de quinze mil euros, ésuficiente para fazer alterar a coleta do Imposto Municipal de Imóveis no valorde setenta e cinco euros. Considerando a falta de rigor colocada na avaliaçãoextraordinária no âmbito da ajuda externa, imaginam-se os danos causados nosmais carenciados e com menos capacidade de fazer valer os seus direitos.



A opinião pública reagiu com veemência à supressão dacláusula de salvaguarda. Mas será que têm todos o direito moral de o fazer?



Começa-se a duvidar quando se repara que, dos trezentos eoito executivos municipais, somente cento e onze são afetos aos partidos quecompõem o governo da Nação. Portanto, cerca de 64% estão em condições decorrigir os efeitos da cláusula de salvaguarda.



Por outro lado, mais de 50% dos executivos municipaisaplicam uma taxa de IMI superior a 0,3%. Destes,

trinta e quatro aplicam a taxa máxima de 0,5%. Curiosamente,deste número, 73,5% pertencem aos partidos da oposição que, obviamente, nãoaprovaram a supressão desta cláusula.



É com pena que se verifica que se perdeu uma grandeoportunidade para amenizar os efeitos da subida da coleta de IMI noscontribuintes. Estava ao alcance de quem não concordava com a medida resolver oproblema, com as ferramentas possíveis: colocando a taxa de IMI do valor mínimode 0,3% do VPT!



Existia ainda uma outra medida capaz de amortizar os efeitosda supressão da cláusula de salvaguarda. No Orçamento de Estado, estavaprevista a transferência de 5% da receita de IRS para as autarquias, com apossibilidade de estas o devolverem aos cidadãos. Também é curioso notar que sócatorze autarquias devolveram a taxa máxima de 5% e dezassete devolveram entre2,5 e 4%.



A proteção dos mais desfavorecidos, no âmbito do IMI,poderia ainda ser mais consistente caso fosse reparada uma injustiça que podecausar centenas de euros de prejuízo. É estranho o silêncio quando passadespercebido o aumento, automático, do VPT, não havendo o respeito peloscidadãos de o fazer diminuir, também automaticamente, quando se altera o Valorde Construção (Vc) ou o Coeficiente de Vetustez (Cv).



Enfim, era muito simples resolver o problema da cláusula desalvaguarda. Assim houvesse vontade!

Uma ajuda para avaliadores.

 O artigo de hoje, muito sucinto, não seria possível se não déssemos muita importância ao tema da Partilha. Ultimamente tem sido muitoutilizado na Mediação Imobiliária, uma luta liderada por Massimo Forte que está a ter muito sucesso.



Também achamos que contribuímos, até porque “Somos um espaçoaberto a todos quantos pretendam suscitar e esclarecer questões sobre aavaliação de imóveis, máquinas ou equipamentos…”.



Felizmente não somos os únicos e o “add-in” que hoje partilhamosfoi-nos referenciado por um colega de profissão, profissional de excelência, denome Francisco Espregueira, MRICS.



E o que partilhamos?



O “add-in” PHStat2, que é uma preciosa ajuda a quem, comonós, considera a Inferência Estatística como uma ferramenta fundamental para aavaliação de imóveis.



Pode ser descarregado em:




Chamamos a atenção que ao descarregarem esta ferramentadevem verificar eventuais constrangimentos de licenças, “royalties” ou quaisqueroutros ónus ou encargos.



Mas vale a pena!

O que mudou desde dezembro de 2012?



Em dezembro de 2012escrevemos o artigo “Não há diferença entre a Maia e a Azambuja”.

Vejamos o que mudou desdeentão:

  Fonte: CBRE

Adaptação: Formatos, L.da



Fonte: CBRE
Adaptação: Formatos, L.da

À semelhança de outrosmercados, o mercado de logística já atingiu o seu ponto mais baixo e recuperasustentadamente.

De acordo com ametodologia da consultora Renda Prime “Representa o valor máximo da renda quepode ser esperado no período em análise para um espaço de dimensão standard[adequado à procura nessa localização, de elevada qualidade e situado na melhorlocalização. A Renda Prime não incorpora os incentivos comummente praticados nomercado nesse período.” e Yield Prime “Representa a yield mais baixa que podeser esperada no período em análise para a aquisição de um imóvel de Classe A,situado numa localização privilegiada, totalmente arrendado e com rendas demercado. Considera-se imóvel de Classe A o que tem uma construção recente,equipamento moderno e layout eficiente.”

Não houve festa na Feira Popular!

Esta semana ocorreu a hasta pública de venda dos terrenos da antiga Feira Popular de Lisboa.

Um acontecimento que estaria votado ao sucesso, a acreditar nas notícias da imprensa e também da própria Câmara Municipal de Lisboa.

Eram chineses, era a Fidelidade, era o Ikea, enfim, como alguém dizia com alguma piada, eram “resmas de candidatos”.

Pelos vistos era toda a gente, menos o moderador deste blogue!

A este respeito, vale a pena relembrar o nosso último artigo de opinião para a “Vida Imobiliária”, entretanto publicado.  O seu título era “Os terrenos da antiga Feira Popular e as bases de valor.”:

Avaliações de imóveis do Estado

Revisitava-mos o artigo que escrevemos para o nosso colega http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt,de título Avaliaçãodos Imóveis do Estado, quando, resultado da leitura, nos ocorreu verificarse estavam cumpridas as duas promessas feitas na Portaria 96/2015 de 16 deFevereiro.


Entretanto chamou-nosainda a atenção o facto de a Portaria remeter para o Decreto-Lei 60/2002 de 20de março, que seria revogado cerca de oito dias depois!



Quanto às promessasfeitas, elas foram:


“O diretor- geral doTesouro e Finanças define o modo de adaptação dos critérios e das normastécnicas a que se refere o artigo anterior às avaliações promovidas pela DGTF,através de instruções a publicitar no Diário da República e no sítio da DGTF nainternet no prazo de 90 dias contados da publicação da presente portaria.”-Artigo 2º



“Fica autorizado odiretor -geral do Tesouro e Finanças a rever as tabelas em vigor relativas aospagamentos a cargo das entidades interessadas devidos aos peritos avaliadoresde imóveis, bem como das demais despesas resultantes das avaliações, a aprovarnos termos do artigo 111.º do Decreto -Lei n.º 280/2007, de 7 de agosto.”-Artigo 8º (O disposto no artigo 8.º produziria efeitos no prazo de 180 diascontados da publicação da portaria).



Nenhuma destaspromessas foi cumprida nos prazos estipulados.



Consultado o “site” daDGTF verificamos que os critérios e normas se mantêm inalterados e obedecem aodocumento “Critériose Normas Técnicas a adotar nas avaliações de imóveis no âmbito das atribuiçõesda Direção-Geral do Tesouro e Finanças” e que as avaliações de imóveispromovidas pela Direção-Geral do Tesouro e Finanças são cobrados os honoráriosprevistos na "Tabelapagamento aos avaliadores-2011".

Partilha e os Fundos de Investimento Imobiliário.


Estivemos presentes esta semana num pequeno “workshop”dinamizado por Massimo Forte, no âmbito da apresentação da terceira edição doseu livro (Angariarpara vender).

O tema foi a“Partilha”, neste caso aplicada à angariação imobiliária.

É um tema que nos é muito caro, e que nóspraticamos religiosamente. E foi através da partilha do “Out of the Box - Real Estate& Finance” que tivemos conhecimento da notícia do “Fundspeople.pt” sobre arentabilidade dos fundos de investimento imobiliários abertos.

Estavaencontrado o mote para o nosso artigo de hoje.

O artigo temdois propósitos: criticar a falta de transparência na informação prestada aosinvestidores (pequenos aforradores) e também…partilhar informação!

O Sistema de Informação e Difusão da CMVM publica a carteiradiscriminada dos imóveis que compõem os fundos, que deveria ser um bom auxiliarpara a decisão de investimento. Com transparência, os aforradores teriamhipótese de verificar a carteira de imóveis e assim fundamentar o seuinvestimento.

Ora, na maioria dos casos, é completamente impossívelidentificar o património dos fundos. Curiosamente, os três fundos com melhorrendimento são os que têm menor transparência na informação prestada!

Exemplo:




E o que vamos partilhar?

Um ficheiro com as carteiras dos imóveis dos fundos deinvestimento imobiliários abertos. Pode ser descarregado [aqui].



Mesmo com as deficiências que já mencionamos, encontramosinformação que nos pode ser muito útil.

Quanto mais não seja paracomparamos os preços de venda de imóveis de fundos de investimento com osvalores registados!

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