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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

A Portaria n.º 216-B/2008 de 3 de Março e a avaliação de terrenos.


Coloca-se muitas vezes aos peritos avaliadores de imóveis a necessidade de avaliar terrenos, ainda que rústicos, com capacidades construtivas.

Como é prática comum em todas as avaliações, o método comparativo de mercado ganha primazia. São prospecionados terrenos em que seja permitida, nomeadamente, a comparação e consequente homogeneização da área bruta de construção acima do solo.

A segunda metodologia, não menos importante, segue o método do custo (método residual).

Como Amaro Laia, no artigo “Laia, Amaro Neves, Métodos Correntes de Avalíação vs Métodos Avançados de Avaliação de Imóveis, in Revista Imobiliária, Setembro 2000." muito assertivamente explica:


"(…) O método residual é o método mais adequado para estimar a valorização de solos não consolidados por edificações ou escassamente urbanizados ou por urbanizar, onde seja possível planear a construção através dos instrumentos legais em vigor como sejam os Planos Diretores Municipais, os Panos de Urbanização ou os Planos de Pormenor.

Neste método, o produto imobiliário é concebido como se tratasse de um qualquer projeto de investimento empresarial, com um fator de risco, levando-se a cabo num horizonte temporal em que a partir de um investimento inicial, se geram fluxos monetários, recebimentos e gastos (…).
Mas o que acontece quando, por exemplo, os instrumentos legais são omissos?

Aparece então a Portaria n.º 216-B/2008 de 3 de Março, que é uma ferramenta decisiva que nos permite planear a construção:

“(…)1.º Os parâmetros para o dimensionamento das áreas destinadas a espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de utilização colectiva são os constantes dos quadros I e II anexos à presente portaria, que dela fazem parte integrante.

2.º Os valores constantes dos quadros I e II são os mínimos a considerar, atendendo aos tipos de ocupação do espaço.





3.º O dimensionamento do número de lugares de estacionamento necessários ao uso habitacional deve ser determinado em função da tipologia dos fogos e, na ausência desta indicação, deve ser considerado o valor da área média do fogo.

4.º Nos conjuntos comerciais e estabelecimentos comerciais com área de construção total superior a 2500 m2, armazéns, estabelecimentos industriais integrados em áreas de localização empresarial, estabelecimentos de indústria pesada ou plataformas logísticas poderão ser apresentados valores distintos dos fixados, desde que devidamente fundamentados em estudos de tráfego.(…).

A Portaria pode ser descarregada [aqui].

Imparidades


Não existirá português que não tenha sido fustigado, nos últimos anos de crise, com a palavra “imparidade”. 

O conceito de “imparidade” (excedente da quantia escriturada de um ativo em relação à sua quantia recuperável) agrega um conjunto de noções que se tornam decisivos para o seu completo esclarecimento. 

As metodologias para a determinação do valor da perda por imparidade demonstram inequivocamente a transversalidade de conhecimentos dos técnicos avaliadores de património, que devem dominar as noções de “quantia recuperável”, “justo valor”, “valor de uso”, “quantia escriturada” e “depreciação”. 

Estas noções encontram-se perfeitamente enquadradas nas normas contabilísticas e de relato financeiro NCRF 7 e NCRF 12: 

“Depreciação (amortização): é a imputação sistemática da quantia depreciável (custo de um ativo, ou outra quantia substituta do custo, menos o seu valor residual) de um ativo durante a sua vida útil. 

Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas. 

Quantia escriturada: é a quantia pela qual um ativo é reconhecido no Balanço, após a dedução de qualquer depreciação/amortização acumulada e de perdas por imparidade acumuladas inerentes. 

Quantia recuperável: é a quantia mais alta de entre o preço de venda líquido de um ativo e o seu valor de uso. 

Valor residual: de um ativo é a quantia estimada que uma entidade obteria correntemente pela alienação de um ativo, após dedução dos custos de alienação estimados, se o ativo já tivesse a idade e as condições esperadas no final da sua vida útil.” 

Já o “valor de uso” é definido como um “valor presente dos fluxos de caixa futuros estimados, que se espere surjam do uso continuado de um ativo e da sua alienação no fim da vida útil” 

Existem ainda dois aspetos importantes a ter em conta quando se realizam testes de imparidade. 

O primeiro aspeto a considerar é a estimativa da taxa de atualização a que devem ser descontados os "cash-flow" quando pretendemos encontrar o valor de uso. Uma alternativa é utilizar o modelo CAPM - Capital Asset Pricing Model, que estima a taxa de retorno mínima por forma a satisfazer as expectativas dos investidores. 

Um segundo aspeto a verificar é se os testes de imparidade podem ser feitos de uma forma isolada ou em conjunto com outros bens. Acontece muitas vezes que só grupos de bens, e não bens de forma isolada, têm capacidade para gerar fluxos de caixa. Estes conjuntos chamam-se unidades geradoras de caixa, e os testes devem ser aplicados a estas unidades. 

Mas, o que são unidades geradoras de caixa? Exemplificando: 

Uma empresa fabrica o produto XPTO, entre outros, que é exclusivamente fabricado pelas máquinas A, B e C (para simplificar, é um pequeno grupo de ativos que geram fluxos de caixa). O que gera fluxos de caixa é a venda do produto XPTO e não cada uma das máquinas por si só. Estamos então na presença de uma unidade geradora de caixa, constituída pelas máquinas A, B e C. 

Esta é a situação mais simples, mas pode ocorrer que, por exemplo, a máquina A também faça parte do processo de fabrico de outro produto XPTO1. Como resolver? 

Uma sugestão seria ver qual o peso da máquina A nos ativos afetos a cada uma das unidades geradoras de caixa. 

Se uma perda de imparidade for determinada pelo valor de uso terá que ser feita para um determinado ativo ou para os ativos que constituam uma unidade geradora de caixa. 

Finalmente, a estimativa do justo valor e os testes de imparidade devem ser da responsabilidade de peritos avaliadores credenciados, quer de imóveis quer de máquinas e equipamentos.

Global Property Guide

</style>No artigo de hoje gostaríamos de partilhar um sítio dainternet com informação interessante para o setor imobiliário, nomeadamentepara quem quer investir fora do seu país de origem. </div>
 www.formatos.pt 
Trata-se do Global Property Guide, em http://www.globalpropertyguide.com


O grande interesse está na informação financeira quepartilha, de todos os países, sobre variadas vertentes, bem como também dasoportunidades de negócio que promove.


O Hotel Porto Palácio

Na semana em que o mercado imobiliário se preocupou, e bem, com o Orçamento do Estado, decidimos verificar como é que algumas unidades hoteleiras estão valorizadas. 

Recorremos, para isso, à informação prestada pela CMVM relativamente à valorização das carteiras de fundos de investimento imobiliários.

Particularizamos o Hotel Porto Palácio, que está classificado como 5 estrelas e, segundo a página oficial, tem 251 quartos. Atualmente vale cerca de 131.500€ por quarto o que parece algo exagerado face às métricas usualmente utilizadas.

Achamos também estranho que, quando as taxas de ocupação e o RevPar melhoraram na cidade do Porto, o valor do Hotel Porto Palácio tenha diminuido:

Não é estranho?

Ainda as varandas...

O artigo de hoje estava para ter outro assunto.


Estávamos a pensar escrever sobre a cruzada do putativocandidato presidencial contra os fundos de investimento e a isenção de IMI. Noentanto, atendendo ao que já escrevemos sobre o assunto (p.e. ODr. Paulo Morais deveria saber?!) e ao ridículo que as suas afirmaçõespassaram a constituir, preferimos abordar a temática das varandas, emitindo anossa opinião sobre uma questão colocada por um leitor:



“Pode-se considerar ovalor m2 da área acessória (varadas e arrecadação) de 30% do valor m2 da áreaprincipal?”.



O leitor esclareceu ainda que se tratava da avaliação de umapartamento num processo de partilha.






Temos sido críticos da opção, nomeadamente tomada pelasentidades bancárias, de valorizar, no método comparativo de mercado, varandas earrumos.



O método comparativo de mercado, enquanto ferramenta para aavaliação de património imobiliário, enquadra-se nos designados métodosdiretos, que, por comparação com imóveis idênticos existentes no mercado,estimam o valor de um bem.


Deste modo, torna-se necessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e que possam ser comparados, após pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a aplicação deste método implicam que tenha existido um elevado número de vendas no mercado que estamos a analisar, que os imóveis sejam equiparáveis, com condições de venda idênticas, com informação atualizada sobre as transações ocorridas e, finalmente, que não tenham existido fatores exógenos a condicionar as transações.



Entendemos que no método comparativo devemos avaliar oimóvel ou fração como um todo, usando fatores de homogeneização que tornemcomparáveis os elementos da amostra com o imóvel em avaliação. Ahomogeneização incide sobre as características intrínsecas dos imóveis, comosejam, por exemplo, varandas e arrecadações.



Não se pode autonomizar o valor de varandas e arrecadações,como pretende o leitor.




Yieds e taxas de atualização. Concordam?

Atualizamos o nosso artigo de 29 de janeiro de 2012, acerca das diferenças entre taxas de atualização e taxas de capitalização.

O desafio que colocamos é: concordam com a opinião expressa?

“É recorrente na avaliação de património que a taxa de capitalização (yield) tenha um valor inferior à taxa de atualização.

Relembramos que aplicamos o conceito de capitalização quando temos uma renda atual que queremos projetar no futuro, ao contrário do conceito de atualização, quando temos uma renda futura que queremos atualizar para a data de hoje.

 

International Property Measurement Standards: Residencial Buildings


Já aqui apresentamos a organização InternationalProperty Measurement Standards Coalition(http://ipmsc.org/), e também já abordamos a sua a importância para oimobiliário.
(Em http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2014/09/areas-e-confusoes.html#uds-search-results)

Relembrando, a IPMSC é a “group of70 professional and not-for-profit organisations from around theworld, working together to develop and implement internationalstandards for measuring property”.

Encontra-se já publicada a IPMS:Office Buildings e em consulta a IPMS:Residential Buildings, podendo ser feito o “download” dos respetivosdocumentos seguindo as ligações.

Aproveitamos esta oportunidadepara lançar o desafio às empresas de mediação imobiliária que operam em Portugalpara adotarem estas normas, numa época em que o paradigma da mediaçãoimobiliária está a mudar.

As empresas de mediaçãoimobiliária, com o pretexto de servirem melhor os seus clientes, cada vez mais apostamna exclusividade na promoção da venda dos imóveis.

Esta opção requer umatransparência sem limites, que só se poderá afirmar na sua plenitude quandopermitirem que se compare com rigor as diversas opções disponíveis no mercado.

É do conhecimento geral a pesquisa feita pela empresa JLL (Jones Lang LaSalle) mostrando que,dependendo do método utilizado, a área útil de um imóvel pode desviar-seaté 24%!

E assim definhou Abelterium…


Numa das três vias que ligavam Olisipo (Lisboa) a AugustaEmerita (Mérida), situa-se Abelterium (Alter do Chão), edificada pelos romanos.

Os seus ex-libris são o Castelo, mandado erigir por D. PedroI, os exemplares arquitetónicos do renascimento, as casas apalaçadas e edifícios doestilo barroco, a Coudelaria de Alter, fundada por D. João V e dinamizada porD. José I. Aliás, era daqui o cavalo “Gentil” que serviu demodelo à estátua no Terreiro do Paço. Mais recentemente, a Estação Arqueológicade Ferragial D’El Rei.

E o seu imobiliário?

São casas abandonadas, de traça característica do Alentejo, comportas e janelas tapadas com tijolo, e uma zona industrial desocupada!

Como foi possível chegar a este ponto? Por razões que nãoestão diretamente ligadas ao imobiliário:

- Politicas públicas enganosas que levaram à destruição da Coudelariade Alter;
- Promessas nunca cumpridas de construção da barragem doPisão, que só é assunto do poder central em vésperas de eleições;
- Falta de concertação entre as obras do Estado e as obrasMunicipais, aliada ao acesso fácil dos fundos comunitários. Exemplo elucidativofoi a construção da Zona Industrial. Para a Zona Industrial funcionar, oIC 13 deveria ter estado pronto na mesma altura e não dez anos depois.
Ou seja, quando existia investimento privado mas não haviaIC13, para facilitar o acesso e aumentar a sua atratividade. Quando apareceu aIC13, muitos anos depois, já não existia investimento privado.
- Aposta dos sucessivos executivos camarários na execução dehabitação nova, ao longo dos anos 90 e início do novo século, só tardiamenteinvertida. É certo que as questões da reabilitação urbana só nos últimos anos forammoda.
- Estratégia inexistente de promoção turística do concelho

Como inverter a situação?

- Despolitização das questões que gravitam à volta da Coudelariade Alter e investimento na sua reorganização e gestão. Investir na CoudelariaNacional não é um investimento keynesiano. Representa vendas, representainternacionalização, representa turismo. Porque não a sua concessão a privados,por um período de tempo que assegure a sua rentabilidade, com um caderno deencargos exaustivo e exigente?;
- Construção da barragem do Pisão e irrigação das terras donorte alentejano. A freguesia de Seda, no concelho de Alter do Chão, é umexemplo de que a água é um fator de promoção da agricultura. Existem extensõesimensas de olivais e de vinhas, também acompanhadas de uma unidade produtora deleite de nível internacional;
- Promoção de uma verdadeira estratégia para o turismo, conceçãode eventos culturais que possam ter um efeito “âncora” e acabar com asfestinhas de artistas de gosto duvidoso. É preciso procurar os turistas, chamá-los,e não esperar que estes se lembrem que Alter do Chão existe;
- Reabilitação do património imobiliário virada para oalojamento local.

E assim o imobiliário em Abelterium agradecerá!

À volta dos números…

A Câmara Municipal de Lisboa mandou estimar o valor de mercado dos terrenos da antiga Feira Popular. Para obter um valor sustentado pediu a colaboração de cinco empresas de avaliação de imóveis.

Depois de analisar os respetivos relatórios concluiu que “Verificou-se ainda um razoável grau de convergência entre as cinco propostas entre os valores emitidos pelas 5 (cinco) diferentes entidades, …”

A convergência encontrada revela uma diferença de 56.000.000€ (cinquenta e seis milhões de euros) entre a proposta mais alta e a proposta mais baixa! Só representa uma diferença de 55%!

Ficou satisfeita porque “É possível ter como referência que o valor base agora estabelecido (€ 944,24/m2) é superior em 4% ao valor base efetivo da hasta pública n.º 4/HP/DMSC-DA/2005, que foi de €906,00/m2…”. Esqueceu-se que em 2005 ainda estávamos longe da crise. Preços de hoje na linha de preços de 2005?

Ficou satisfeita também porque “A razão entre o valor atual atribuído ao terreno e o valor do empreendimento como concluídos varia entre 21% a 35%, o que são parâmetros aceitáveis.”. De facto, uma diferença de 67% é absolutamente normal!

Conclui que, fazendo a média dos três valores de mercado estimados mais elevados, o valor da hasta pública adequado seria de 135.700.000€ (cento e trinta e cinco milhões e setecentos mil euros).

Nós não concordamos com este valor porque:


Neste cenário, este valor deveria estar entre 117.000.000€ e 123.000.000€.

Mas também afirmamos que a metodologia de venda mais correta seria o ajuste direto.

E, noutro fórum, explicaremos porquê!

Critério da média saneada

Em complemento do nosso artigo de 8 de fevereiro “Validaçãode amostras no método comparativo de mercado”, acrescentamos mais umametodologia possível para a validação de amostras.

Trata-se de uma metodologia explicada num livro que também já foi objeto deum artigo,de resto um livro excelente, “Avaliação de Bens, Princípios Básicos eAplicações”, de Radegaz Nasser Júnior.

Consiste em definir valores inferiores e superiores para a variação dosdados da amostra, não se considerando os valores que estão fora do intervalo[Limite inferior; Limite superior]

Este limites são encontrados com as seguinte expressões:

Limite inferior = (Média aritmética simples – 30% x Média aritméticasimples)

Limite superior = (Média aritmética simples + 30% x Média aritméticasimples)

Deixamos aqui também as metodologias já explicadas em artigos anteriores:

- A aplicação do Critério de Chauvenet, complementado com o estudo daDistribuição “t” de Student. 

Esta metodologia compreende vários passos, nomeadamente o cálculo da médiae do desvio padrão dos valores homogeneizados, a análise desses valores peloCritério de Chauvenet, verificando o quociente entre o desvio de cada amostra eo desvio padrão, que deve ser menor que o valor crítico, fornecido pela tabelade Chauvenet (estando esta condição confirmada podemos afirmar que o imóvel éadequado e deve ser incluído na amostra) e o cálculo da amplitude do intervalode confiança recorrendo à Distribuição "t" de Student, obtendo olimite inferior e superior para a confiança pretendida. 

Se existir uma grande amplitude do intervalo de confiança, o valor aescolher deve situar-se em mais ou menos 10% relativamente à média, devendo operito escolher um valor que se encontre neste intervalo.

- Estatística descritiva: amplitude inter-quartis (AIQ), quartis e“outliers”.


São considerados “outliers” severos e devem ser banidos, os elementos daamostra que se situem para lá de Q3 + 3 x AIQ ou Q1 – 3 x AIQ.

São considerados “outliers” moderados e a amostra deve ser estudada com esem a sua presença, os elementos que estejam depois de Q3 + 1,5 x AIQ ou Q1 –1,5 x AIQ.


Este estudo só deve ser feito após a homogeneização da amostra, por forma aque todos os elementos possam ser comparáveis.

(Este artigo foi escrito por João Fonseca, Avaliador de Imóveis, telefone 919375417 endereço de correio eletrónico joao.fonseca@formatos.pt. A empresa de referência é www.formatos.pt e dedica-se à avaliação de imóveis)

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