Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
No método comparativo de mercado torna-se necessário,a dado momento, fazer a homogeneização e validação das amostras de forma aproceder à estimativa do valor do imóvel avaliado.
Usualmente, são utilizadas duas metodologias para avalidação das amostras:
- A aplicação do Critério de Chauvenet, complementadocom o estudo da Distribuição “t” de Student.
Esta metodologia compreende vários passos,nomeadamente o cálculo da média e do desvio padrão dos valores homogeneizados,a análise desses valores pelo Critério de Chauvenet, verificando o quocienteentre o desvio de cada amostra e o desvio padrão, que deve ser menor que ovalor crítico, fornecido pela tabela de Chauvenet (estando esta condiçãoconfirmada podemos afirmar que o imóvel é adequado e deve ser incluído naamostra) e o cálculo da amplitude do intervalo de confiança recorrendo àDistribuição "t" de Student, obtendo o limite inferior e superiorpara a confiança pretendida.
Se existir uma grande amplitude do intervalo deconfiança, o valor a escolher deve situar-se em mais ou menos 10% relativamenteà média, devendo o perito escolher um valor que se encontre neste intervalo.
Apresentamos, de seguida, um pequeno vídeo que mostraa aplicação do método:
(daqui a 20 anos ... ou noutra data qualquer) Estamos no verão e os artigos do nosso blogue devem adaptar-se à época em que vivemos.
Por isso, proporcionamos aos nossos leitores duas pequenas folhas de cálculo, que permitirão, em férias, ter uma perspetiva do valor do seu imóvel numa qualquer data futura. Conforme já foi explicado no nosso artigo "O valor residual e o avaliador de imóveis", este valor pode ser obtido a partir do valor de aquisição do imóvel e imputando-lhe uma atualização anual, que poderá ser positiva ou negativa, ou pela capacidade de gerar rendimento, materializada no método da capitalização direta. [A partir do valor de aquisição do imóvel] [A partir da capacidade de gerar rendimento] Informamos mais uma vez que não nos responsabilizamos pela utilização inadequada destas folhas de cálculo e que os trabalhos de avaliação de imóveis devem ser realizados por profissionais (avaliadores de imóveis) devidamente credenciados pela CMVM- Comissão do Mercado de Valores Mobiliários.
(fazemos um parêntesis para informar que não é esta a metodologia que adotamos na avaliação de unidades hoteleiras!) Esses mesmo que estão a pensar!
No artigo de hoje vamos escrever sobre uma forma expedita deavaliar um motel, aqueles imóveis que vemos nas entradas das cidades e quenos suscitam alguma curiosidade.
Vamos fazê-lo a partir de um modelo idealizado peloEngenheiro brasileiro Celso Aprígio Guimarães Neto. De facto, se tivéssemos deeleger o país em que a temática das avaliações está tecnicamente mais avançada,esse país seria, sem qualquer dúvida, o Brasil.
O modelo de Celso Aprígio Guimarães Neto desenvolve-sesegundo a seguinte fórmula:
A = N x P x F x d x rx T x R
Em que:
A- Renda mensal do imóvel
N- Número de quartos do motel
P- Valor médio gerado pelo quarto, mensalmente
F- Quociente entre a área efetivamente utilizada pelohóspede e a área total construída. São excluídas as áreas não utilizadas peloshóspedes, como sejam as áreas da receção onde estão os colaboradores, cozinha,vestiários dos colaboradores, corredores, vãos de elevadores e outros. Estecoeficiente é superior aos estimados para hotéis de quatro e cinco estrelas,atendendo a que as garagens de cada quarto são consideradas como área efetivade ocupação pelo hóspede.
d- número de dias de utilização mensal
r- rotatividade média de cada quarto, que corresponde aonúmero de entradas no quarto, por dia
T- Taxa média de ocupação. No caso dos motéis, a taxa deocupação é igual à unidade
R- Remuneração do investidor (%).
É claro que a fórmula atrás mencionada é perfeitamenteaplicável a qualquer unidade hoteleira
Assim sendo, o valor final do motel será determinado pela jánossa conhecida fórmula da capitalização direta:
Valor do motel = A x 12 / taxa de capitalização (%)
Existem um conjunto de regras queorientam a nossa conduta, enquanto entidade que exerce a profissão de avaliadorde imóveis. Exercemos a nossa atividade com rigor, transparência ecompetitividade. Fazemos também questão de partilhar os nossos conhecimentos e denão nos abstermos de estar continuamente em formação.
Foi neste últimoâmbito que voltamos a folhear o livro "Avaliação de activos imobiliáriosde rendimento em Portugal", editado pela Vida Económica, ISBN978-989-95250-9-2. Já tivemos a oportunidade de aconselhar a sua leitura nonosso artigo em http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2011/09/o-livro-avaliacao-de-activos.html.
É um livro muitointeressante, uma edição da VidaImobiliária para uma ação conjuntaIPD/Imométrica, que se mantém atual em aspetos que consideramos relevantes.
Tomamos aqui ainiciativa, e a liberdade, de revelar alguns desses aspetos, que são muitoúteis na avaliação de imóveis. Por exemplo:
- na estimativa dovalor de mercado, os impostos incidem diretamente sobre os imóveis,independentemente do regime fiscal da entidade que o detém. Por exemplo, seavaliarmos um imóvel de uma Misericórdia, que está isenta de IMI, devemos considerareste valor na estimativa do valor de mercado;
- o avaliador nãodeve ignorar a existência de riscos ambientais, sugerindo, se necessário,auditorias ambientais;
- na avaliação deescritórios com estacionamento, se utilizarmos o método comparativo de mercado,deve ser sempre considerado um valor para a área de escritórios e outro paracada lugar de estacionamento;
- ainda no métodocomparativo de mercado, os critérios de comparabilidade são os negócioscomparáveis com identificação das partes, negócios comparáveis mas confidenciais,“asking prices” e índices de referência do mercado;
- o período mínimo deanálise num Discount Cash Flow/Fluxo de Caixa Descontado (DCF) é de cinco anos,salvo se existirem contratos de arrendamento por períodos superiores a cincoanos ou se estiverem previstos investimentos ou alterações com impacto para alémde cinco anos.
- a classificaçãodos centros comerciais:
São apenas umapequena parte do que pode ser lido!
Esperamos, destaforma, suscitar a curiosidade dos nossos leitores para a releitura obrigatóriade uma publicação, apesar de já ter sido apresentada há alguns anos!
O método do rendimentoéutilizado na avaliação de imóveis para estimar o valor de mercado de um imóvel.Assenta na capacidade que um bem possui para gerar rendimentos durante umdeterminado período, tendo por base as condições normais do mercado, e naconversão desses rendimentos, numa valorização atual.
Nesta metodologia, o avaliador de imóveis recorre frequentemente àaplicação do “Free Cash Flow to the Firm”, descontando os fluxos de caixautilizando a “wacc” (Weighted Average Cost Of Capital /Custo Médio Ponderado deCapital).
O cash flow deve ser estudado para um período igual ao período doinvestimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então, se oinvestimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nosfluxos de caixa. Para facilitar, vamos considerar este ano, fim do período de investimentoou ano de estabilidade dos fluxos de caixa, como ano n
Em qualquer dos casos é sempre necessário encontrar o valor residual.
Um avaliador de imóveis pode estimar o valor residual deduas formas distintas:
- Ou a partir do valor de aquisição do imóvel eimputando-lhe uma atualização anual, que poderá ser positiva ou negativa.
- Ou pela capacidade de gerar rendimento, materializada nométodo da capitalização direta
Nesta metodologia, os avaliadores de imóveis dividem-se umpouco. Alguns, para não onerar o valor residual do imóvel, não contemplam umataxa de crescimento dos fluxos de caixa para depois de n. Outros consideram o rendimento anual no ano n.
De qualquer das formas, esta última metodologia é a maisaplicada.
Como ponto prévio, é necessário explicar o que entendemos por IPD e por wacc.
IPD é a sigla de Investment Property Databank, responsável, em conjunto com a Imométrica, pela publicação do Índice Imobiliário Anual Português IPD. O IPD foi criado em 1095, em Londres, e dedica-se à produção de medidas de performance de investimento e análise do mercado imobiliário.
Já a wacc é o acrónimo de weighted average cost of capital (custo médio ponderado de capital) e é muito útil para a avaliação de imóveis, nomeadamente na estimativa do valor através de Fluxos de Caixa Descontados.
Para um melhor conhecimento deste conceito aconselhamos a leitura dos nossos artigos:
Como se pode verificar nestes artigos, um dos itens necessários à estimativa da wacc, através da rentabilidade dos capitais próprios, é a taxa de retorno esperado do mercado (Rm). A pergunta que surge, naturalmente, é onde podemos encontrar esta taxa.
E é aqui que assume importância o Índice Imobiliário Anual Português IPD.
Se bem repararmos, este documento fornece-nos o retorno total (%) por mercado imobiliário.
O nosso Rm! O avaliador de imóveis e a avaliação de imóveis agradecem!
Existem outras publicações que também nos podem ajudar. Lembramo-nos, por exemplo, da BPrime, com o seu Prime Watch, que é um relatório do mercado de escritórios da cidade de Lisboa.
Curiosamente, existe uma discrepância muito elevada entre os dois documentos, quanto ao valor do retorno do mercado de escritórios. Enquanto o índice IPD apontou um retorno na ordem dos 5,9%, o Prime Watch aponta um retorno de 22,4%!
Existirão razões para esta diferença acentuada?
Talvez um dos índices esteja muito dependente dos fundos imobiliários, cujas avaliações não desceram o que deveriam ter descido quando o impacto da crise foi elevado e que da mesma forma também não possam subir o que o mercado dita nos dias de hoje.
A utilizaçãoda inferência estatística, regressão linear múltipla, como ferramenta do métodocomparativo de mercado tem vindo a ter um crescente interesse na classe dosavaliadores de imóveis.
Permite-nosque a partir de uma amostra representativa se possam extrair conclusões sobreuma população.
Entre as suasvárias vantagens, tem uma que seguramente melhora a qualidade de uma avaliaçãode imóveis, ou seja, retira qualquer subjetividade à análise e permite que umasérie de testes sejam realizados para verificar a qualidade de uma avaliação.
Na avaliaçãode imóveis recorremos a modelos de regressão linear, onde o Microsoft Exceldesempenha um papel preponderante.
No entanto, ésempre necessária uma série de testes, nomeadamente de significância deregressores e do modelo (distribuição t de Student e deSnedecor), linearidade, normalidade dos resíduos, homocedasticidade,colinearidade ou multicolinearidade, ou ainda a existência de “outliers”.
Em face dorigor necessário às análises de regressão, achamos também interessante partilhardois vídeos que explicam o tratamento das variáveis “dummy” na inferênciaestatística.
O tratamentodestas variáveis é uma preciosa ajuda para qualquer avaliador de imóveis!
A tributação autónoma de IRC é mais uma ferramenta que osGovernos possuem para arrecadar receita.
Ao contrário do que normalmente acontece, taxar os lucros, nocaso das tributações autónomas os governos optam por taxar as despesas daatividade empresarial.
São exemplo dessas despesas os encargos com veículos, incluindoreparações, combustíveis e seguros, as refeições, o alojamento, os bilhetes de comboio,avião ou autocarro e até passes sociais.
Com o Orçamento de Estado para 2016 pretende-se ir maislonge, taxando as reavaliações de ativos fixos tangíveis (avaliação de imóveis,máquinas e equipamentos das empresas) e de propriedades de investimento.
Artigo 141.º
Autorização legislativa relativa à reavaliação do ativo fixotangível e propriedades de investimento Fica o Governo autorizado a estabelecer um regimefacultativo de reavaliação do ativo fixo tangível e propriedades deinvestimento, com o seguinte sentido e extensão: a) Permitir que em 2016 os sujeitos passivos de IRC ou deIRS, com contabilidade organizada, reavaliem o seu ativo fixo tangível afeto aoexercício de uma atividade comercial, industrial ou agrícola, bem como aspropriedades de investimento, cuja vida útil remanescente seja igual ousuperior a cinco anos, existentes e em utilização na data da reavaliação; b) Prever que tal reavaliação é efetuada por aplicação, aocusto de aquisição ou equivalente, dos coeficientes de desvalorização monetáriaestabelecidos por portaria do membro do Governo que tutela a área das finanças,tendo como limite o valor de mercado de cada elemento; c) Consagrar que asubsequente reserva de reavaliação fica sujeita a uma tributação autónomaespecial de 14 %, a pagar em partes iguais nos anos 2016, 2017 e 2018; d) Ajustar as regras de determinação das mais-valias emenos-valias aplicáveis aos ativos abrangidos por este regime; e) Estabelecer regras relativas à detenção dos ativosreavaliados, bem como os procedimentos de controlo.
Numa altura em que o Estado português afirma como seu desígnio a capitalização das empresas, parece-nos desajustada esta medida, porque vai antes contribuir para “capitulação” das empresas portuguesas.
Para se perceber melhor a importância de uma nova avaliação de imóveis das empresas, tomamos a liberdade de aconselhar a leitura dos seguintes artigos:
Valor de sinergia é o valor que resulta da junção de dois oumais ativos imobiliários, para criar um novo ativo, em que este possui um valorsuperior à soma dos valores de cada um, individualmente.
Todos temos um pouco de peritos avaliadores de imóveis e,muitas vezes, investidos nestas “funções”, misturamos conceitos e acreditamosque o valor de mercado de um imóvel deva ser confundido com o valor desinergia.
Este valor de sinergia é muitas vezes aproveitado por proprietáriosde imóveis, principalmente quando sabem que uma qualquer promoção imobiliárianão pode ser efetivada sem a sua concordância. Afinal, pretende-se uma maisjusta repartição das mais-valias proporcionadas.
No artigo de hoje pretendemos mostrar, de uma forma muitosimples, como devemos abordar esta temática, em que um exemplo vale mais quemil palavras!
Suponhamos que existe um terreno, no fundo três imóveiscontíguos de três proprietários distintos, uma habitação com jardim, um armazémdesativado e uma pequena vacaria, valendo cada um dos imóveis (valor demercado), isoladamente, 100.000€, 250.000€ e 15.000€, respetivamente.
No entanto, uma promoção imobiliária, conjunta, dos trêsimóveis, contando com a aquiescência do Plano Diretor Municipal, valoriza oimóvel resultante em 1.250.000€.
Como valorizar cada um dos terrenos, neste cenário, paraequilibrar a mais-valia gerada pela promoção imobiliária?
Pensamos assim:
- O valor total dos três imóveis, isoladamente, é100.000€+250.000€+15.000€=365.000€
- O valor com a promoção imobiliária é de 1.250.000€
- O valor de sinergia é a diferença 1.250.000€-365.000€=885.000€
- O empreendimento só é possível se os três imóveis foremconsiderados, caso contrário, é inexequível. Logo, a mais valia deve serrepartida em partes iguais, 885.000€/3=295.000€
- Concluindo, cada um dos proprietários deveria receber,respetivamente, 395.000€ (habitação com jardim), 545.000€ (armazém desativado)e 310.000 (pequena vacaria).
É um tema sensível, com opiniões diferentes e apaixonadas…
Numa linguagem corrente, diz-se que um activo fixo (tangível ou intangível) está em imparidade quando a sua quantia recuperável é inferior à quantia escriturada.
Muitas vezes, o conceito de imparidade é confundido com desvalorização, o que, contabilisticamente falando, é muito relevante.
Tentando explicar o conceito de imparidade com um pequeno exemplo:
“Uma empresa compra uma máquina para fazer determinado produto. Desse produto advêm um fluxo de caixa estimado.
Suponhamos agora que um concorrente adquire uma máquina para fazer o mesmo produto, com custos mais baixos, que implica uma diminuição do nosso fluxo de caixa, já que a nossa empresa vai perder quota de mercado.
A nossa máquina perdeu valor, ou porque deixa de haver um mercado liquido para ela ou porque o seu valor de uso é menor. “
A máquina, neste caso, está em imparidade.
De acordo com a Norma Contabilística e de Relato Financeiro 12- Imparidades de activos "uma entidade deve avaliar em cada data de relato se há qualquer indicação de que um activo possa estar em imparidade".
Os técnicos de avaliação de património (edifícios, máquinas, equipamentos, marcas comerciais,...) deverão estar preparados para intervirem nestas questões, ou seja, realizarem testes de imparidade.
Os conceitos de quantia recuperável, justo valor, valor de uso, quantia escriturada e desvalorização ficam para o próximo “post”!
