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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Acrónimos e outros na avaliação de hotéis


Muitas propriedades são compradas e vendidas com base no seu potencial de negócio e não apenas no valor dos seus terrenos ou edifícios. São concebidas, ou adaptadas, para um uso específico.


Estão incluídas neste capítulo unidades hoteleiras, bares, restaurantes, teatros ou cinemas, estações de serviço e lares de terceira idade.

Na avaliação de investimentos hoteleiros os profissionais da avaliação não se devem centrar apenas nos métodos de avaliação, necessitando de complementar a sua informação com características intrínsecas ao negócio.

No artigo de hoje abordamos um conjunto de conceitos importantes para a avaliação de unidades hoteleiras.

Enunciamos uma série de acrónimos comummente utilizados no negócio:



Algumas notas acerca dos acrónimos atrás referidos:

- O RevPAR, talvez o indicador mais conhecido em hotelaria, dá-nos uma ideia da performance de todos os quartos que se encontram disponíveis nas unidades hoteleiras.

O RevPAR articula-se com o ADR e a OCC da seguinte forma:

REVPAR /ADR = OCC %
REVPAR /OCC% = ADR
ADR X OCC (% ) = REVPAR

Como é que estes indicadores se relacionam com os indicadores de mercado? Precisamente através do MPI (mede como um hotel se está a comportar relativamente à concorrência, devendo o seu valor ser sempre superior à unidade), ARI (como é que o nosso ADR se confronta com a concorrência) e RGI (como é que o nosso RevPAR se confronta com a concorrência).

Comércio de rua com o Porto a recuperar terreno...


Aproveitando a mais recente publicação trimestral da consultora CBRE, Snapshot Rendas_Yields, que acompanha as rendas e “yields” prime do mercado de investimento imobiliário de Lisboa e Porto, não podemos deixar de partilhar com os nossos leitores algumas curiosidades que vamos registando, da sua leitura, hoje com destaque para o setor do comércio de rua (dimensão "standard" de 100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista, no Porto e Avenida da Liberdade e Chiado em Lisboa). 

(adaptado por Formatos, L.da

É, sem dúvida, uma publicação muito interessante, que constitui um apoio muito importante para a atividade de avaliação de imóveis.

Ao analisarmos os elementos disponíveis desde que se verificou o início da crise é patente que Lisboa nunca verdadeiramente viu diminuir o valor dos seus imóveis, ao contrário do Porto, que sofreu uma diminuição considerável. Verdadeiramente, o Porto só assumiu valores iguais a 2009 no ano de 2015.

(adaptado por Formatos, L.da

Contudo, os últimos dados têm permitido verificar uma estagnação no preço dos imóveis na cidade de Lisboa, em contraponto com o que sucede na cidade do Porto.

No entanto, podemos é curioso verificar que os preços na cidade do Porto têm disparado desde o fim da crise em 2014, tendo um desempenho equivalente ao da cidade de Lisboa.

(adaptado por Formatos, L.da

O que permanecerá uma incógnita é o que acontecerá se for por diante a limitação ao aumento das rendas das “lojas históricas”.

A Portaria n.º 216-B/2008 de 3 de Março e a avaliação de terrenos.


Coloca-se muitas vezes aos peritos avaliadores de imóveis a necessidade de avaliar terrenos, ainda que rústicos, com capacidades construtivas.

Como é prática comum em todas as avaliações, o método comparativo de mercado ganha primazia. São prospecionados terrenos em que seja permitida, nomeadamente, a comparação e consequente homogeneização da área bruta de construção acima do solo.

A segunda metodologia, não menos importante, segue o método do custo (método residual).

Como Amaro Laia, no artigo “Laia, Amaro Neves, Métodos Correntes de Avalíação vs Métodos Avançados de Avaliação de Imóveis, in Revista Imobiliária, Setembro 2000." muito assertivamente explica:


"(…) O método residual é o método mais adequado para estimar a valorização de solos não consolidados por edificações ou escassamente urbanizados ou por urbanizar, onde seja possível planear a construção através dos instrumentos legais em vigor como sejam os Planos Diretores Municipais, os Panos de Urbanização ou os Planos de Pormenor.

Neste método, o produto imobiliário é concebido como se tratasse de um qualquer projeto de investimento empresarial, com um fator de risco, levando-se a cabo num horizonte temporal em que a partir de um investimento inicial, se geram fluxos monetários, recebimentos e gastos (…).
Mas o que acontece quando, por exemplo, os instrumentos legais são omissos?

Aparece então a Portaria n.º 216-B/2008 de 3 de Março, que é uma ferramenta decisiva que nos permite planear a construção:

“(…)1.º Os parâmetros para o dimensionamento das áreas destinadas a espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de utilização colectiva são os constantes dos quadros I e II anexos à presente portaria, que dela fazem parte integrante.

2.º Os valores constantes dos quadros I e II são os mínimos a considerar, atendendo aos tipos de ocupação do espaço.





3.º O dimensionamento do número de lugares de estacionamento necessários ao uso habitacional deve ser determinado em função da tipologia dos fogos e, na ausência desta indicação, deve ser considerado o valor da área média do fogo.

4.º Nos conjuntos comerciais e estabelecimentos comerciais com área de construção total superior a 2500 m2, armazéns, estabelecimentos industriais integrados em áreas de localização empresarial, estabelecimentos de indústria pesada ou plataformas logísticas poderão ser apresentados valores distintos dos fixados, desde que devidamente fundamentados em estudos de tráfego.(…).

A Portaria pode ser descarregada [aqui].

Alerta (para o) Banco de Portugal.


O Banco de Portugal, e bem, em conjunto com a CMVM e o Instituto de Seguros de Portugal, instituiu regras muito apertadas para a avaliação de imóveis que sirvam como caução para atividades bancárias, qualquer que seja a sua forma.

Acontece que nem todas as cauções são constituídas por ativos imobiliários, com valores que suplantam, em muito, o valor de imóveis.

No âmbito da nossa atividade profissional já fomos chamados a avaliar equipamentos industriais de centenas de milhares de euros.

As questões são pertinentes e colocam-se:

-O Banco de Portugal tem-se preocupado com a qualidade destas avaliações?

-Estas avaliações não deveriam ter um grau de exigência, quer técnica quer deontológica, igual às avaliações de imóveis no âmbito da avaliação bancária?

Na esperança que estas palavras cheguem a quem de direito, aproveitamos, mais uma vez, para repetir uma publicação nossa sobre a avaliação de máquinas e equipamentos:

“No artigo de hoje referenciamos algumas metodologias para a avaliação de máquinas e equipamentos, normalmente utilizadas no âmbito da nossa atividade na empresa Formatos, Formadores e Consultores Associados, L.da.

Introduzimos ainda duas noções, que importantes para as metodologias expostas:

Valor de Uso Continuado (VUC) - Valor que assume para a empresa, no pressuposto que contribui para a sua atividade operacional, estando em funcionamento e gerando fluxos de caixa.


Valor de Substituição a Novo (VSN) - Valor determinado na base do que o equipamento custaria para ser substituído por outro igualmente satisfatório, ponderando-se o desenvolvimento tecnológico do mercado.

...

Método de Monte Carlo

No imobiliário, uma análise de sensibilidade é recomendada quando o valor de um ativo pode variar em função do comportamento de várias variáveis independentes, que comportam alguns fatores de risco.

Estamos a falar, por exemplo, em variações da taxa de juro, da taxa de inflação ou da atividade económica, que podem ter influência decisiva no VAL ou na TIR de um investimento.

Assim, justifica-se a atenção dos avaliadores a esta problemática.

O Microsoft Excel apresenta-nos algumas ferramentas que nos podem ser muito úteis, permitindo-nos, por exemplo, estudar a variação do VAL da TIR em função da wacc (Tabela de Dados) ou, de uma forma mais simples, qual o valor da wacc de torna o VAL nulo (Atingir objetivo).

Para uma melhor compreensão desta ferramenta aconselhamos a leitura do artigo

http://office.microsoft.com/pt-pt/excel-help/analisar-resultados-de-negocios-com-o-excel-2007-HA010237052.aspx.


Para os avaliadores mais exigentes é aconselhável a análise de risco recorrendo à Simulação de Monte Carlo, através de um addin para o Excel, de propriedade da Oracle, chamado Crystal Ball. 


 
Permite estudar qual o impacto que tem na variável que estamos a estudar, seja ela, o VAL, TIR ou outra, os milhares de combinações possíveis existentes nas variáveis independentes do nosso estudo. Este addin pode ser instalado, gratuitamente, por um período de 30 dias, podendo ser feito o “download” em

http://www.oracle.com/technetwork/middleware/crystalball/downloads/index.html?ssSourceSiteId=ocomenBoas .
Interessante, também, é construirmos a nossa própria folha de cálculo. O vídeo que apresentamos ajuda!

Suinicultores e Imobiliário

Os problemas dos suinicultores começaram há muitos anos. São do tempo de um certo primeiro-ministro que permitiu abater barcos a troco de dinheiro, que não se cultivasse terras a troco de dinheiro (“set aside”) e também que se abrissem as fronteiras do setor da suinicultura antes do tempo. Tudo por sermos uns bons alunos!

Pode parecer, à partida, que o imobiliário passa ao lado desta crise. Devemos ser cautelosos, pois em qualquer setor que nos encontremos, o imobiliário ou a sua fiscalidade acompanhar-nos-ão sempre.

Os suinicultores começam logo a ser prejudicados pela fiscalidade no imobiliário.

Em termos de Imposto Municipal de Imóveis (IMI), uma instalação suinícola está equiparada a uma indústria ou armazenagem, o que não é correto.

A atividade suinícola por norma é intensiva e em ciclo fechado, o que implica uma área enorme de implantação de edificado. No entanto, é edificado de valor económico reduzido, atendendo aos seus aspetos construtivos e também ao desgaste que sofre pelo tipo de atividade exercida.

Talvez um pequeno exemplo possa ilustrar o que pretendemos afirmar. Um bom armazém ou unidade industrial terá, seguramente 9 ou 12 metros de pé direito. Uma suinicultura com um pé direito dessa ordem de grandeza não é viável. Terá no máximo 6 metros. No entanto, para a mesma área de implantação tem o mesmo valor patrimonial, logo o mesmo valor de imposto.

Não nos parece que a resolução deste problema requeira autorização dos nossos parceiros europeus.

Um valor patrimonial desajustado, para mais, prejudica o mercado de compra e venda de instalações pecuárias, pois onera o valor do Imposto sobre Transações de Imóveis (IMT). As empresas suinícolas portuguesas, pela sua dimensão, são de responsabilidade limitada, o que no caso de venda de mais de 75% do seu capital social, dá lugar a pagamento deste imposto.

Será que o Governo não quer dar uma ajuda às reestruturações empresariais, potenciando as economias de escala, prescindindo de IMT?

Vamos agora outra forma de arrasar a suinicultura (e muitos outros setores) e o imobiliário urbano.
Queixava-se o Sr. Manuel, talhante numa freguesia do concelho de Matosinhos, que iam abrir uma média superfície a escassas centenas de metros do seu estabelecimento.

(Os “Sr. Manuel” deste país são uma alternativa que os suinicultores têm para colocar os seus produtos a um preço mais atrativo).

Como o compreendemos.

O concelho de Matosinhos deve ser o concelho do país com o maior número de médias e grandes superfícies por m2. Estes estabelecimentos, alguns estrangeiros, outros de portugueses com sede na Holanda, para não pagarem impostos, e outros mesmo de portugueses, fazem as suas comprar em países vizinhos.

Estas têm ainda a capacidade de fazer uma espécie de “dumping”, que é estarem permanentemente com preços baixos em produtos de suinicultores, sabendo que podem ir buscar a margem que lhes falta noutro qualquer produto, num cosmético qualquer.

Lá está a concorrência desleal aos “Sr. Manuel”, que, inevitavelmente, serão afastados para fora do negócio.

Acaba o negócio do talhante, como acaba o negócio da frutaria, como acabam muitos negócios.

Será por acaso que o Sr. Presidente da Câmara de Matosinhos não consegue revitalizar a rua mais conhecida do concelho, a Rua Brito Capelo?

Será por acaso que existem cada vez mais suiniculturas devolutas, com graves problemas ambientais? O que fazer com elas?

Imparidades


Não existirá português que não tenha sido fustigado, nos últimos anos de crise, com a palavra “imparidade”. 

O conceito de “imparidade” (excedente da quantia escriturada de um ativo em relação à sua quantia recuperável) agrega um conjunto de noções que se tornam decisivos para o seu completo esclarecimento. 

As metodologias para a determinação do valor da perda por imparidade demonstram inequivocamente a transversalidade de conhecimentos dos técnicos avaliadores de património, que devem dominar as noções de “quantia recuperável”, “justo valor”, “valor de uso”, “quantia escriturada” e “depreciação”. 

Estas noções encontram-se perfeitamente enquadradas nas normas contabilísticas e de relato financeiro NCRF 7 e NCRF 12: 

“Depreciação (amortização): é a imputação sistemática da quantia depreciável (custo de um ativo, ou outra quantia substituta do custo, menos o seu valor residual) de um ativo durante a sua vida útil. 

Justo valor: é a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas. 

Quantia escriturada: é a quantia pela qual um ativo é reconhecido no Balanço, após a dedução de qualquer depreciação/amortização acumulada e de perdas por imparidade acumuladas inerentes. 

Quantia recuperável: é a quantia mais alta de entre o preço de venda líquido de um ativo e o seu valor de uso. 

Valor residual: de um ativo é a quantia estimada que uma entidade obteria correntemente pela alienação de um ativo, após dedução dos custos de alienação estimados, se o ativo já tivesse a idade e as condições esperadas no final da sua vida útil.” 

Já o “valor de uso” é definido como um “valor presente dos fluxos de caixa futuros estimados, que se espere surjam do uso continuado de um ativo e da sua alienação no fim da vida útil” 

Existem ainda dois aspetos importantes a ter em conta quando se realizam testes de imparidade. 

O primeiro aspeto a considerar é a estimativa da taxa de atualização a que devem ser descontados os "cash-flow" quando pretendemos encontrar o valor de uso. Uma alternativa é utilizar o modelo CAPM - Capital Asset Pricing Model, que estima a taxa de retorno mínima por forma a satisfazer as expectativas dos investidores. 

Um segundo aspeto a verificar é se os testes de imparidade podem ser feitos de uma forma isolada ou em conjunto com outros bens. Acontece muitas vezes que só grupos de bens, e não bens de forma isolada, têm capacidade para gerar fluxos de caixa. Estes conjuntos chamam-se unidades geradoras de caixa, e os testes devem ser aplicados a estas unidades. 

Mas, o que são unidades geradoras de caixa? Exemplificando: 

Uma empresa fabrica o produto XPTO, entre outros, que é exclusivamente fabricado pelas máquinas A, B e C (para simplificar, é um pequeno grupo de ativos que geram fluxos de caixa). O que gera fluxos de caixa é a venda do produto XPTO e não cada uma das máquinas por si só. Estamos então na presença de uma unidade geradora de caixa, constituída pelas máquinas A, B e C. 

Esta é a situação mais simples, mas pode ocorrer que, por exemplo, a máquina A também faça parte do processo de fabrico de outro produto XPTO1. Como resolver? 

Uma sugestão seria ver qual o peso da máquina A nos ativos afetos a cada uma das unidades geradoras de caixa. 

Se uma perda de imparidade for determinada pelo valor de uso terá que ser feita para um determinado ativo ou para os ativos que constituam uma unidade geradora de caixa. 

Finalmente, a estimativa do justo valor e os testes de imparidade devem ser da responsabilidade de peritos avaliadores credenciados, quer de imóveis quer de máquinas e equipamentos.

Global Property Guide

</style>No artigo de hoje gostaríamos de partilhar um sítio dainternet com informação interessante para o setor imobiliário, nomeadamentepara quem quer investir fora do seu país de origem. </div>
 www.formatos.pt 
Trata-se do Global Property Guide, em http://www.globalpropertyguide.com


O grande interesse está na informação financeira quepartilha, de todos os países, sobre variadas vertentes, bem como também dasoportunidades de negócio que promove.


“A imagem verdadeira e apropriada está para a contabilidade, assim como a justiça está para o direito”.

Estando-se a ultimar as contas de 2015, nunca é de mais relembrar que os Empresários, os Técnicos Oficiais de Contas e, porque não, os Revisores Oficiais de Contas, devem prestar uma especial atenção ao impacto que o imobiliário pode ter nas contas das empresas.

Por isso, as palavras que transcrevemos, de Joaquim Fernando da Cunha Guimarães, na Revista Electrónica n.º 53, de Junho de 2010, são demasiado importantes para serem ignoradas:

“A imagem verdadeira e apropriada está para a contabilidade, assim como a justiça está para o direito”.

Vem a propósito relembrar que as demonstrações financeiras devem mostrar uma imagem verdadeira e apropriada da posição financeira, do desempenho e das alterações na posição financeira de uma entidade, seja ela da economia real ou da economia social.
 
Os Técnicos Oficiais de Contas, ao assinarem as demonstrações financeiras e as declarações fiscais, em conjunto com o Representante Legal da Empresa, assumem vincadamente as suas responsabilidades em prol da “imagem verdadeira e apropriada”.

Por outro lado, nas empresas sujeitas a revisão legal das contas, os Revisores Oficiais de Contas também assumem a sua responsabilidade ao emitirem os seus relatórios de certificação legal das contas fazendo referência explícita à “imagem verdadeira e apropriada”.

É, portanto, de grande relevância que os atores atrás referidos dediquem a sua atenção aos ativos fixos tangíveis, às propriedades de investimento e aos ativos não correntes ou unidades descontinuadas para venda, por forma a espelharem a “imagem verdadeira e apropriada” das demonstrações financeiras e, consequentemente, das respetivas entidades:

- Estão os bens acima mencionados corretamente mensurados por forma tomarem o seu “justo valor”?
- Diverge o “justo valor” significativamente da quantia escriturada?
- Estão os ativos fixos tangíveis corretamente inventariados?


Os técnicos da avaliação de património podem prestar um grande contributo a esta problemática!

Os órfãos do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro

(Artigo em Out Of The Box, a quem agradecemos a permissão para publicação)
 
 
(Sou, desde há alguns anos, um leitor atento do Out Of The Box. Foi com surpresa que recebi o convite de Gonçalo Nascimento Rodrigues para pertencer à lista de “Associate Thinker”. Foi também com orgulho, pois todos nós gostamos de estar junto dos melhores!).

http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/2016/01/os-orfaos-do-decreto-lei-329-a2000-de.html#more
O Out of the Box define-se como “um portal português de Finanças Imobiliárias” e um “centro de partilha de conhecimento e informação sobre o mercado imobiliário e financeiro”. Não é de estranhar que os conteúdos sobre avaliação partilhados reflitam, de algum modo, este seu posicionamento.

No entanto, a avaliação de imóveis, assunto sobre o que me proponho escrever, é muito mais abrangente. Existem muitas particularidades na profissão de Perito Avaliador de Imóveis que são desconhecidas e que têm um impacto decisivo na vida das pessoas. A minha missão como contribuinte do blogue será cumprida se eu conseguir, ao longo dos meus artigos, partilhar algumas dessas particularidades.

Assim sendo, proponho-me começar comentando as consequências da revogação do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro.

A lei do regime de arrendamento urbano de 1990 instituía para o arrendamento habitacional diversos regimes, entre os quais se destacaria o regime de renda condicionada.

Cairiam neste regime todos os contratos por livre iniciativa entre as partes, os fogos construídos para fins habitacionais pelo Estado ou pelos seus organismos subsidiários, os fogos construídos por cooperativas de habitação económica, associações de moradores, cooperativas de habitação-construção que, de alguma forma, tivessem recebido, direta ou indiretamente, subsídios do Estado.

Neste regime, o valor máximo das rendas não podia exceder o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas, fixada por portaria governamental, pelo valor atualizado do fogo.

É curioso verificar que esta legislação, do ano de 1990, já mencionava um Código de Avaliações que nunca veio a ser publicado, sendo previsto um regime transitório que se tornou definitivo até entrar em vigor a atual lei do arrendamento habitacional.

Para o cálculo do valor atualizado do solo, explicado no Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, o Governo fixava todos os anos, no mês de outubro, para vigorar no ano seguinte, os preços de construção de habitação por metro quadrado.

O país era ainda dividido em três zonas e a cada uma delas correspondia um preço de construção por m2.

A revogação de Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, e da divulgação dos preços de construção de habitação veio criar dificuldades a entidades que o utilizavam como referência. Essas entidades eram: 
  • As companhias de seguro, para efeitos de determinação e fixação do capital a garantir no âmbito de vários contratos de seguros, nomeadamente no contrato de seguros de multirriscos de habitação. Estas utilizavam os valores fixados como referência e, a partir deles, extrapolavam para outros tipos de imóvel, que não os de habitação. Por exemplo, costumavam aplicar as seguintes percentagens sobre o valor da portaria:
    • Escritórios – 60%;
    • Pavilhões Industriais – 50%;
    • Garagens – 40%;
    • Zonas Comuns – 30%;
  • Os Tribunais, no âmbito da aplicação do Código das Expropriações. Este código utilizava, supostamente a título meramente indicativo (mas que era utilizado quase sempre!), os montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.

Durante muitos anos, os cidadãos foram prejudicados, porque indemnizações que deveriam aproximar-se do valor de mercado eram estimadas através de legislação fixada administrativamente. 

Confirmado que foi o desaparecimento do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, em novembro de 2014, como resolveram estas entidades o problema?

Seria importante que os poderes públicos prestassem atenção a esta orfandade. 

Será que continuam a aplicar legislação já revogada para sustentar as decisões que tomam?

Finalmente, o Código das Avaliações nunca viu a luz do dia. Não seria de ponderar estender a lei 153/2015 para a avaliação de qualquer imóvel e para qualquer tipo de avaliação que se realize em Portugal?

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