Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!
Coloca-se muitas vezes aos peritos avaliadores de imóveis a necessidade de avaliar terrenos, ainda que rústicos, com capacidades construtivas. Como é prática comum em todas as avaliações, o método comparativo de mercado ganha primazia. São prospecionados terrenos em que seja permitida, nomeadamente, a comparação e consequente homogeneização da área bruta de construção acima do solo. A segunda metodologia, não menos importante, segue o método do custo (método residual). Como Amaro Laia, no artigo “Laia, Amaro Neves, Métodos Correntes de Avalíação vs Métodos Avançados de Avaliação de Imóveis, in Revista Imobiliária, Setembro 2000." muito assertivamente explica:
"(…) O método residual é o método mais adequado para estimar a valorização de solos não consolidados por edificações ou escassamente urbanizados ou por urbanizar, onde seja possível planear a construção através dos instrumentos legais em vigor como sejam os Planos Diretores Municipais, os Panos de Urbanização ou os Planos de Pormenor. Neste método, o produto imobiliário é concebido como se tratasse de um qualquer projeto de investimento empresarial, com um fator de risco, levando-se a cabo num horizonte temporal em que a partir de um investimento inicial, se geram fluxos monetários, recebimentos e gastos (…).
Mas o que acontece quando, por exemplo, os instrumentos legais são omissos? Aparece então a Portaria n.º 216-B/2008 de 3 de Março, que é uma ferramenta decisiva que nos permite planear a construção:
“(…)1.º Os parâmetros para o dimensionamento das áreas destinadas a espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de utilização colectiva são os constantes dos quadros I e II anexos à presente portaria, que dela fazem parte integrante. 2.º Os valores constantes dos quadros I e II são os mínimos a considerar, atendendo aos tipos de ocupação do espaço.
3.º O dimensionamento do número de lugares de estacionamento necessários ao uso habitacional deve ser determinado em função da tipologia dos fogos e, na ausência desta indicação, deve ser considerado o valor da área média do fogo. 4.º Nos conjuntos comerciais e estabelecimentos comerciais com área de construção total superior a 2500 m2, armazéns, estabelecimentos industriais integrados em áreas de localização empresarial, estabelecimentos de indústria pesada ou plataformas logísticas poderão ser apresentados valores distintos dos fixados, desde que devidamente fundamentados em estudos de tráfego.(…).
O Banco de Portugal, e bem, em conjunto com a CMVM e o Instituto de Seguros de Portugal, instituiu regras muito apertadas para a avaliação de imóveis que sirvam como caução para atividades bancárias, qualquer que seja a sua forma.
Acontece que nem todas as cauções são constituídas por ativos imobiliários, com valores que suplantam, em muito, o valor de imóveis.
No âmbito da nossa atividade profissional já fomos chamados a avaliar equipamentos industriais de centenas de milhares de euros.
As questões são pertinentes e colocam-se:
-O Banco de Portugal tem-se preocupado com a qualidade destas avaliações?
-Estas avaliações não deveriam ter um grau de exigência, quer técnica quer deontológica, igual às avaliações de imóveis no âmbito da avaliação bancária?
Na esperança que estas palavras cheguem a quem de direito, aproveitamos, mais uma vez, para repetir uma publicação nossa sobre a avaliação de máquinas e equipamentos:
“No artigo de hoje referenciamos algumas metodologias para a avaliação de máquinas e equipamentos, normalmente utilizadas no âmbito da nossa atividade na empresa Formatos, Formadores e Consultores Associados, L.da.
Introduzimos ainda duas noções, que importantes para as metodologias expostas:
Valor de Uso Continuado (VUC) - Valor que assume para a empresa, no pressuposto que contribui para a sua atividade operacional, estando em funcionamento e gerando fluxos de caixa.
Valor de Substituição a Novo (VSN) - Valor determinado na base do que o equipamento custaria para ser substituído por outro igualmente satisfatório, ponderando-se o desenvolvimento tecnológico do mercado.
Os problemas dos suinicultores começaram há muitos anos. São do tempo de um certo primeiro-ministro que permitiu abater barcos a troco de dinheiro, que não se cultivasse terras a troco de dinheiro (“set aside”) e também que se abrissem as fronteiras do setor da suinicultura antes do tempo. Tudo por sermos uns bons alunos!
Pode parecer, à partida, que o imobiliário passa ao lado desta crise. Devemos ser cautelosos, pois em qualquer setor que nos encontremos, o imobiliário ou a sua fiscalidade acompanhar-nos-ão sempre.
Os suinicultores começam logo a ser prejudicados pela fiscalidade no imobiliário.
Em termos de Imposto Municipal de Imóveis (IMI), uma instalação suinícola está equiparada a uma indústria ou armazenagem, o que não é correto.
A atividade suinícola por norma é intensiva e em ciclo fechado, o que implica uma área enorme de implantação de edificado. No entanto, é edificado de valor económico reduzido, atendendo aos seus aspetos construtivos e também ao desgaste que sofre pelo tipo de atividade exercida.
Talvez um pequeno exemplo possa ilustrar o que pretendemos afirmar. Um bom armazém ou unidade industrial terá, seguramente 9 ou 12 metros de pé direito. Uma suinicultura com um pé direito dessa ordem de grandeza não é viável. Terá no máximo 6 metros. No entanto, para a mesma área de implantação tem o mesmo valor patrimonial, logo o mesmo valor de imposto.
Não nos parece que a resolução deste problema requeira autorização dos nossos parceiros europeus.
Um valor patrimonial desajustado, para mais, prejudica o mercado de compra e venda de instalações pecuárias, pois onera o valor do Imposto sobre Transações de Imóveis (IMT). As empresas suinícolas portuguesas, pela sua dimensão, são de responsabilidade limitada, o que no caso de venda de mais de 75% do seu capital social, dá lugar a pagamento deste imposto.
Será que o Governo não quer dar uma ajuda às reestruturações empresariais, potenciando as economias de escala, prescindindo de IMT? Vamos agora outra forma de arrasar a suinicultura (e muitos outros setores) e o imobiliário urbano. Queixava-se o Sr. Manuel, talhante numa freguesia do concelho de Matosinhos, que iam abrir uma média superfície a escassas centenas de metros do seu estabelecimento.
(Os “Sr. Manuel” deste país são uma alternativa que os suinicultores têm para colocar os seus produtos a um preço mais atrativo).
Como o compreendemos.
O concelho de Matosinhos deve ser o concelho do país com o maior número de médias e grandes superfícies por m2. Estes estabelecimentos, alguns estrangeiros, outros de portugueses com sede na Holanda, para não pagarem impostos, e outros mesmo de portugueses, fazem as suas comprar em países vizinhos.
Estas têm ainda a capacidade de fazer uma espécie de “dumping”, que é estarem permanentemente com preços baixos em produtos de suinicultores, sabendo que podem ir buscar a margem que lhes falta noutro qualquer produto, num cosmético qualquer.
Lá está a concorrência desleal aos “Sr. Manuel”, que, inevitavelmente, serão afastados para fora do negócio.
Acaba o negócio do talhante, como acaba o negócio da frutaria, como acabam muitos negócios.
Será por acaso que o Sr. Presidente da Câmara de Matosinhos não consegue revitalizar a rua mais conhecida do concelho, a Rua Brito Capelo?
Será por acaso que existem cada vez mais suiniculturas devolutas, com graves problemas ambientais? O que fazer com elas?
(Artigo em Out Of The Box, a quem agradecemos a permissão para publicação)
(Sou, desde há alguns anos, um leitor atento do Out Of The Box. Foi com surpresa que recebi o convite de Gonçalo Nascimento Rodrigues para pertencer à lista de “Associate Thinker”. Foi também com orgulho, pois todos nós gostamos de estar junto dos melhores!).
O Out of the Box define-se como “um portal português de Finanças Imobiliárias” e um “centro de partilha de conhecimento e informação sobre o mercado imobiliário e financeiro”. Não é de estranhar que os conteúdos sobre avaliação partilhados reflitam, de algum modo, este seu posicionamento.
No entanto, a avaliação de imóveis, assunto sobre o que me proponho escrever, é muito mais abrangente. Existem muitas particularidades na profissão de Perito Avaliador de Imóveis que são desconhecidas e que têm um impacto decisivo na vida das pessoas. A minha missão como contribuinte do blogue será cumprida se eu conseguir, ao longo dos meus artigos, partilhar algumas dessas particularidades.
Assim sendo, proponho-me começar comentando as consequências da revogação do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro.
A lei do regime de arrendamento urbano de 1990 instituía para o arrendamento habitacional diversos regimes, entre os quais se destacaria o regime de renda condicionada.
Cairiam neste regime todos os contratos por livre iniciativa entre as partes, os fogos construídos para fins habitacionais pelo Estado ou pelos seus organismos subsidiários, os fogos construídos por cooperativas de habitação económica, associações de moradores, cooperativas de habitação-construção que, de alguma forma, tivessem recebido, direta ou indiretamente, subsídios do Estado.
Neste regime, o valor máximo das rendas não podia exceder o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas, fixada por portaria governamental, pelo valor atualizado do fogo.
É curioso verificar que esta legislação, do ano de 1990, já mencionava um Código de Avaliações que nunca veio a ser publicado, sendo previsto um regime transitório que se tornou definitivo até entrar em vigor a atual lei do arrendamento habitacional.
Para o cálculo do valor atualizado do solo, explicado no Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, o Governo fixava todos os anos, no mês de outubro, para vigorar no ano seguinte, os preços de construção de habitação por metro quadrado.
O país era ainda dividido em três zonas e a cada uma delas correspondia um preço de construção por m2.
A revogação de Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, e da divulgação dos preços de construção de habitação veio criar dificuldades a entidades que o utilizavam como referência. Essas entidades eram:
As companhias de seguro, para efeitos de determinação e fixação do capital a garantir no âmbito de vários contratos de seguros, nomeadamente no contrato de seguros de multirriscos de habitação. Estas utilizavam os valores fixados como referência e, a partir deles, extrapolavam para outros tipos de imóvel, que não os de habitação. Por exemplo, costumavam aplicar as seguintes percentagens sobre o valor da portaria:
Escritórios – 60%;
Pavilhões Industriais – 50%;
Garagens – 40%;
Zonas Comuns – 30%;
Os Tribunais, no âmbito da aplicação do Código das Expropriações. Este código utilizava, supostamente a título meramente indicativo (mas que era utilizado quase sempre!), os montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.
Durante muitos anos, os cidadãos foram prejudicados, porque indemnizações que deveriam aproximar-se do valor de mercado eram estimadas através de legislação fixada administrativamente.
Confirmado que foi o desaparecimento do Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, em novembro de 2014, como resolveram estas entidades o problema?
Seria importante que os poderes públicos prestassem atenção a esta orfandade.
Será que continuam a aplicar legislação já revogada para sustentar as decisões que tomam?
Finalmente, o Código das Avaliações nunca viu a luz do dia. Não seria de ponderar estender a lei 153/2015 para a avaliação de qualquer imóvel e para qualquer tipo de avaliação que se realize em Portugal?
A capa da revista Visão desta semana afirma, com toda aconvicção, que “casas voltam a ser negócio”.
Nós também achamos. Mas também achamos que a informaçãoprestada pela revista aos seus leitores deve ser consistente, coerente everdadeira.
Custa-nos muito a acreditar que apartamentos novos sejammais baratos que apartamentos usados. Admitimos que tal possa não acontecer masem circunstâncias muito especiais, que não podem ser generalizadas:
Também nos custa a acreditar nas diferenças exageradas entrenovo e usado. O exemplo que se segue refere-se a apartamentos de tipologia T2:
Também nos custa a acreditar que a habitação no centro deLisboa seja menos rentável que na periferia. O exemplo que se segue também serefere a um apartamento T2:
E em que acreditamos?
Que esta notícia não teve a ajuda de um profissional (nemsequer sabemos quem foi o seu autor)!
É por estes motivos que é importante a classe dos PeritosAvaliadores de Imóveis!
O artigo de hoje, muito sucinto, não seria possível se não déssemos muita importância ao tema da Partilha. Ultimamente tem sido muitoutilizado na Mediação Imobiliária, uma luta liderada por Massimo Forte que está a ter muito sucesso.
Também achamos que contribuímos, até porque “Somos um espaçoaberto a todos quantos pretendam suscitar e esclarecer questões sobre aavaliação de imóveis, máquinas ou equipamentos…”.
Felizmente não somos os únicos e o “add-in” que hoje partilhamosfoi-nos referenciado por um colega de profissão, profissional de excelência, denome Francisco Espregueira, MRICS.
E o que partilhamos?
O “add-in” PHStat2, que é uma preciosa ajuda a quem, comonós, considera a Inferência Estatística como uma ferramenta fundamental para aavaliação de imóveis.
Chamamos a atenção que ao descarregarem esta ferramentadevem verificar eventuais constrangimentos de licenças, “royalties” ou quaisqueroutros ónus ou encargos.
O princípio de prudência, importante na contabilidade das empresas e estruturado no Sistema de Normalização Contabilística, tem sido um argumento muito utilizado para que prevaleça o custo histórico, em detrimento do modelo da revalorização (justo valor) na avaliação dos ativos fixos tangíveis.
Refere, então, aqueleprincípio, muito sucintamente, que não se deve antecipar ganhos, mas que sedeve registar todas as perdas potenciais, e também que, existindo dois métodosde avaliação, se deve avaliar pelo método que conduza a um menor valor.
Em seu nome já foram escritasas frases mais extraordinárias sobre o justo valor, por exemplo, “O valorque justamente serve para enganar os outros” e “justo valor sim desde que sejapara menos”.
São afirmações que, pondo emcausa a honorabilidade dos Peritos Avaliadores de Imóveis, levam a crer que o justovalor é um conceito pouco transparente e estimado conforme asconveniências.
Da mesma forma que é erradaesta visão também não é correto o fundamentalismo de que o custo históricoconduziu, durante muitos anos, a uma sobrevalorização do valor dos ativos fixostangíveis (que no anterior POC- Plano Oficial de Contabilidade se designavampor imobilizado corpóreo), porque os valores de aquisição eram aumentados deforma a permitir um financiamento escondido às empresas.
Mas então o que é o justovalor?
O International Accounting StandardsBoard (IASB), com a International FinancialReporting Standards (IFRS13), e também a International ValuationStandard (IVS) 300 definem-no como “O preço que seria recebido para venderum ativo ou pago para transferir um passivo, numa transação ordenada entreparticipantes do mercado na data da medição”.
Em linha com o que édefendido por aquelas organizações, existe um conjunto de regras que se devemcumprir: a necessidade de o justo valor classificar os elementosutilizados na avaliação em três hierarquias; a máxima prioridade aospreços cotados em mercados ativos; a aplicação da máxima e melhor utilização; e,por último, que a mensuração tenha em conta as características do ativo e nãoas características de uma entidade.
Feita a apresentação emtraços muito gerais, é importante questionar se o princípio da prudência,coerentemente, deve aconselhar as empresas a adotarem o modelo de revalorização,com a estimativa do justo valor.
É do conhecimento geral que omercado de investimento imobiliário sofreu, ao longo últimos anos, alteraçõesprofundas. Após o início da crise, pelo ano de 2008, começou a verificar-se umaumento das yields em contra ciclo com uma diminuição das rendaspraticadas. O mercado terá feito uma correção em baixa do valor dos ativos, emconsequência do aumento do risco de investimento e também do excesso de oferta.
Inevitavelmente, o valor dosativos fixos tangíveis diminuiu.
Não ficaram então criadastodas as condições para se aplicar o modelo da revalorização, com a estimativado justo valor, em total acordo com o princípio da prudência?
A sensibilidade de quem estáno mercado da avaliação de património é de que todos quantos são direta ouindiretamente responsáveis pela prestação de contas olham para o custohistórico como garante de princípio da prudência, quando, verdadeiramente,é o justo valor que o defende!
Não podemos também esquecerum outro conceito aplicado na contabilidade, que é o que refere que esta deveapresentar a imagem verdadeira e a apropriada das empresas.
Em jeito de conclusão, e emdefesa do justo valor, é imprudente não se aplicar o princípio daprudência!
Estávamos a pensar escrever sobre a cruzada do putativocandidato presidencial contra os fundos de investimento e a isenção de IMI. Noentanto, atendendo ao que já escrevemos sobre o assunto (p.e. ODr. Paulo Morais deveria saber?!) e ao ridículo que as suas afirmaçõespassaram a constituir, preferimos abordar a temática das varandas, emitindo anossa opinião sobre uma questão colocada por um leitor:
“Pode-se considerar ovalor m2 da área acessória (varadas e arrecadação) de 30% do valor m2 da áreaprincipal?”.
O leitor esclareceu ainda que se tratava da avaliação de umapartamento num processo de partilha.
Temos sido críticos da opção, nomeadamente tomada pelasentidades bancárias, de valorizar, no método comparativo de mercado, varandas earrumos.
O método comparativo de mercado, enquanto ferramenta para aavaliação de património imobiliário, enquadra-se nos designados métodosdiretos, que, por comparação com imóveis idênticos existentes no mercado,estimam o valor de um bem.
Deste modo, torna-se necessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e que possam ser comparados, após pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a aplicação deste método implicam que tenha existido um elevado número de vendas no mercado que estamos a analisar, que os imóveis sejam equiparáveis, com condições de venda idênticas, com informação atualizada sobre as transações ocorridas e, finalmente, que não tenham existido fatores exógenos a condicionar as transações.
Entendemos que no método comparativo devemos avaliar oimóvel ou fração como um todo, usando fatores de homogeneização que tornemcomparáveis os elementos da amostra com o imóvel em avaliação. Ahomogeneização incide sobre as características intrínsecas dos imóveis, comosejam, por exemplo, varandas e arrecadações.
Não se pode autonomizar o valor de varandas e arrecadações,como pretende o leitor.
Pela sua atualidade, republicamos hoje o nosso artigo de 18 de dezembro de 2012 para o nosso colega "out-of-the-boxthinking". </div>
O blogue avaliarpatrimonio.blogspot.com tem como objetivo a partilha de informação, a afirmação da interdisciplinaridade de conhecimentos e de áreas de formação e, por último, dar a conhecer o campo de aplicação muito alargado da gestão e avaliação de património. No entanto, tudo de uma forma pretensiosamente muito simples, que permita ao leitor não familiarizado com a gestão e avaliação de património perceber a importância desta área de conhecimento. A partilha de informação é uma característica intrínseca do mundo globalizado de hoje à qual não podemos fugir. Os profissionais da gestão e avaliação não devem estar fechados no seu mundo, com a convicção que se dividirem os seus conhecimentos ficam com um mercado mais restrito, mais pobres, e mais vulneráveis numa sociedade eminentemente concorrencial. A perspetiva deve ser precisamente a oposta, devem porfiar na partilha de conhecimento como forma de ficarem mais fortes e tornarem-se mais competitivos. Vincar a interdisciplinaridade de conhecimentos e áreas de formação é um modesto contributo para que a classe não seja reservada a esta ou àquela disciplina técnica, mas a uma complementaridade de áreas que contribuem para um fim comum, que é realizar um trabalho com zelo e competência. De facto, torna-se penoso assistir a guerras entre associações de classe ou ordens profissionais, tentando circunscrever a gestão e avaliação de património a uma só área de saber. A gestão e avaliação de património é pertença de engenheiros, arquitetos, economistas e tantas outras áreas do saber cujos únicos critérios para exercer a profissão devem ser a competência e o rigor. É inegável que a avaliação de património está muito ligada ao crédito bancário, quer a empresas quer a particulares, na estimativa do valor das cauções. Se fosse realizada uma qualquer sondagem para questionar a utilidade da avaliação de património, a resposta da quase maioria dos inquiridos seria esta. Queremos afirmar com muita convicção que é muito mais do que isso, diríamos mesmo que é muito mais importante do que isso, sem deixar de dar a devida importância ao nosso trabalho em ações de partilhas, expropriações, valor patrimonial tributário ou outras. Mas o mundo mudou e o paradigma da profissão também. Já não faz sentido falar em avaliadores de imóveis mas sim em gestores de património imobiliário. É indispensável enfatizar o contributo decisivo que a gestão de patrimónios imobiliários tem para a economia nacional. Quando é recorrente falar-se em mercado de investimento imobiliário, a avaliação de património é muito mais que estimar o valor de imóveis pelos métodos tradicionais conhecidos, com especial predileção para o método comparativo, de preferência com pouca estatística envolvida, ou o método do custo, estático, para não ter de analisar o valor da moeda no tempo. É também isso mas é, fundamentalmente, analisar um mercado, é dominar técnicas de gestão e análise de investimentos, é saber interpretar normas jurídicas, é ajudar a promover a sustentabilidade e o ordenamento do território, é ajudar na reabilitação e revitalização urbana, é participar no planeamento, no licenciamento, na gestão técnica e comercial de patrimónios, é avaliar o risco, é um somatório de muitas particularidades. Não queremos terminar este pequeno artigo sem referir a importância que a gestão de património pode representar no tecido empresarial português, na conjuntura adversa que o país atravessa. Temos sublinhado muitas vezes, nos artigos que vamos colocando no blogue, a importância da transição do Plano Oficial de Contabilidade (POC) para o Sistema de Normalização Contabilística (SNC) e a obrigatoriedade das empresas espelharem a sua imagem verdadeira e apropriada, prestando informações económicas e financeiras atempadas, relevantes e credíveis. Os empresários não se podem esconder numa lógica ultrapassada, em que as reavaliações de imóveis eram ditadas por decreto ou por pedido especial à administração tributária. Devem, sim, utilizar a gestão patrimonial como um instrumento que lhes pode ser favorável numa altura em que precisam de aumentar os seus rácios de solvabilidade e autonomia financeira, em melhorar os seus capitais próprios sem recurso a injeção de capital, em melhorar o seu “rating” nas instituições bancárias, enfim, fazer tudo por tudo para que a sua empresa tenha crédito. No fundo, o que o blogue avaliarpatrimonio.blogspot.com pretende é “pensar fora da caixa”!
A revista “Revisorese Auditores”, número 68, da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas,publicou um artigo muito interessante sobre o justo valor de imóveis, deautoria de António Miguel Valente Martins, Professor Auxiliar da Universidadeda Madeira.
Faz uma ligação muito precisa entre o justo valor e asmetodologias de avaliação que devem ser aplicadas para a sua estimativa.
Existem aspetos que gostaríamos de salientar, mesmo quealguns numa perspetiva crítica.
Começamos por enaltecer a postura do autor ao afirmar aavaliação imobiliária como uma atividade multidisciplinar que requer um amploleque de conhecimentos.
Já não estamos de acordo quando exclui o método da regressãomúltipla como abordagem ao justo valor. De facto, esta será a forma maiscorreta de se abordar o comportamento do mercado, sempre que seja possível aplicar,porque retira qualquer subjetividade ao processo de avaliação.
O artigo tem uma explicação muito clara diversos aspetos quesão indispensáveis quando estimamos o justo valor. Falamos, por exemplo, dahierarquia do justo valor, da noção de mercado principal e da utilização do “máximoe melhor uso” para o imóvel.
Finalmente, outro aspeto que discordamos fortemente são asconsiderações feitas sobre a intervenção dos peritos avaliadores de imóveis.
Segundo o autor, as normas internacionais de contabilidadenão o exigem, apenas é aconselhada para as propriedades de investimento.
Ofacto é que a NCFR 7 – Ativos fixos tangíveis declara expressamente:
“32 — O justo valor de terrenos e edifícios deve serdeterminado a partir de provas com base no mercado por avaliação que deverá serrealizada por avaliadores profissionalmente qualificados e independentes. Ojusto valor de itens de instalações e equipamentos é geralmente o seu valor demercado determinado por avaliação.”
