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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Um olhar critico sobre a posição da Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia

João Fonseca / Avaliador de imóveis / 919375417As três entidades que regulam o sistema financeiro e seguradorem Portugal (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, Banco de Portugal eInstituto de Seguros de Portugal) colocaram em discussão publica até 15 dejaneiro passado o documento “AAVALIAÇÃO E VALORIZAÇÃO DE IMÓVEIS – UMA ABORDAGEM INTEGRADA PARA O SISTEMA  FINANCEIRO PORTUGUÊS –“, convidandotodas os profissionais do setor e associações profissionais a melhorar odocumento com sugestões e criticas.

É a sugestão da APAE- Associação Portuguesa dos Avaliadoresde Engenharia que nos permitimos criticar (e também apoiar) no artigo de hoje.

A carta foi obtida no endereço http://www.oet.pt/downloads/CartaAPAE-PresidenteCMVM.pdf. Pode também ser obtida aqui.

Comecemos pelo mais fácil, pelo que concordamos. Achamos detodo correto que as Ordens Profissionais e as Associações Profissionais dosetor tenham assento permanente no Colégio de Peritos. Representando elas osprofissionais do setor faz todo o sentido que lá estejam presentes.

Vamos ao que discordamos.

Uma das posições com que discordamos frontalmente é reduzir adisciplina da avaliação de imóveis só aos profissionais de engenharia e da arquitetura.

Desde logo porque se desvia do que é o paradigma doimobiliário nos dias de hoje. O imobiliário é rendimento. Quem melhor que ascompetências da área da gestão e da economia para lidar com estas matérias?

A avaliação de imóveis não pode ser reduzida “ao técnicoencarregue da avaliação para: determinar, verificar e interpretar riscosocultos e vícios ou patologias, prever a evolução da degradação e contemplá-lasna avaliação”. A avaliação de imóveis vai muito para lá disso.

Recordemos, muito sucintamente, que são três os métodostradicionais de avaliação, e aplicados por esta ordem: método comparativo demercado, método do rendimento e método do custo. Dito de uma outra forma,regressão linear simples ou múltipla, “cash-flows” e, por último, custos doterreno, mais custos de construção, mais  margem de lucro, menos depreciação.

O que queremos afirmar? Que a avaliação de imóveis émultidisciplinar e todos os saberes não estão unicamente dentro das áreas deengenharia ou arquitetura. Se a área da engenharia se sente capaz de “invadir”a área das ciências económicas porque é que o contrário não pode acontecer?

A nossa outra discordância de maior peso prende-se com oconceito de Justo Valor, quando afirma que  “O JUSTO VALOR de um imóvel, determinado poravaliação efetuada por perito avaliador, deve ser ÚNICO, independente dafinalidade da avaliação. A influência do risco de análise de crédito, ou deoutro objetivo, deve ser resolvida pela aplicação de diferentes coeficientes aojusto valor determinado”.

Claramente, parece-nos que a teoria univalenteda avaliação não cabe na definição de justo valor.

Por um lado, é importante salientar que o Justo Valornão corresponde, necessariamente, ao valor de mercado dos imóveis. De facto,poderão existir fatores que façam uma majoração ou minoração do valor demercado para se encontrar o justo valor de um ativo, o que faz com que ele nãoseja único.

Por outro lado, porque as Normas Internacionaisde Contabilidade, vertidas no normativo nacional pelas Normas Contabilísticas ede Relato Financeiro, definem metodologias distintas de avaliação dos imóveis,consoante eles sejam Ativos Fixos Tangíveis, Ativos Não Correntes Detidos Para Vendaou Unidades Operacionais Descontinuadas, ou ainda Propriedades de Investimento.

E são estas normas que as entidades quepromoveram o documento de consulta pública utilizam.

A questão da avaliação de imóveis, quanto aosseus profissionais, é um pouco como no futebol. Há quem defenda que ostreinadores devem ser licenciados em Educação Física. Mas é bem verdade quequalquer um dos maiores clubes nacionais  teve treinadores de grande sucesso semqualquer licenciatura. Tinham o “cheiro do balneário”.

Para nós a avaliação de imóveis é bem definida no filme TheUntouchables, de Brian de Palma: “team work”


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