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Avaliador de imóveis

Este blogue pretende, de uma forma simples, esclarecer as questões sobre avaliação de imóveis, máquinas ou de equipamentos, e, ao mesmo tempo, revelar o dia a dia de um avaliador de imóveis!

Uma Lei, um Decreto-Lei, uma contradição

(Em consequência, urge rever o projeto do Código das Expropriações!)

A lei n.º 31/2014, de 30 de junho, estabeleceu as bases gerais da politica pública de solos, do ordenamento do território e do Urbanismo.

Apesar da importância (e também das consequências) da classificação dos solos em urbanos e rústicos, no artigo de hoje vamos nos centrar na temática da avaliação.

Esta lei dedica-lhe, no capítulo III, cinco artigos de que destacamos:


CAPÍTULO III
Avaliação
Artigo 67.º
Âmbito de aplicação
1 — O disposto no presente capítulo aplica-se à avaliação do solo, das instalações, das construções, edificações e outras benfeitorias, bem como dos direitos legalmente constituídos sobre ou em conexão com o solo e benfeitorias que suporta.
2 — A avaliação, nos termos do número anterior, tem por objeto a determinação:
a) Do valor fundiário para efeitos de execução dos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal, na ausência de acordo entre os interessados;
b) Do preço a pagar ao proprietário na expropriação por utilidade pública e na venda ou no arrendamento forçados, nos termos da lei;
c) Do valor dos imóveis para efeitos fiscais.

Artigo 69.º
Critérios gerais para a avaliação do solo
1 — O solo é avaliado pelo método de avaliação mais apropriado, tendo em consideração a sua situação concreta, nos termos dos artigos seguintes.
2 — A avaliação do solo faz-se de acordo com os métodos comparativo de valores de mercado, de capitalização do rendimento ou de custo de reposição, a definir em lei.
3 — A avaliação das edificações tem em conta o respetivo estado de conservação.

Muito claramente, este documento define quais as técnicas que devem ser adotadas para a avaliação dos solos. Seria portanto desejável que a legislação que aparecesse a montante fosse coerente. 

Em nossa opinião, tal nosso acontece.

O Decreto-Lei 80/2015, de 14 de maio, que procede à revisão do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial. No artigo referente a expropriações, o artigo 159º:

Artigo 159.º
Expropriação por utilidade pública
1 — Podem ser expropriados os terrenos ou os edifícios que sejam necessários à execução dos programas e dos planos territoriais, bem como à realização de intervenções públicas e instalação de infraestruturas e de equipamentos de utilidade pública.
2 — As expropriações referidas no presente artigo seguem o disposto no Código das Expropriações.

A contradição começa aqui. 

Quer o Código de Expropriações quer o projeto de Código de Expropriações (que nunca mais é publicado) não seguem os métodos apontados no artigo 67º da Lei n.º 31/2014.

Estamos na altura ideal para, definitivamente, aproximarmos o valor das indemnizações por expropriação do valor de mercado, e não de um qualquer valor fixado por portaria.

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